Як фінансується будівництво житла на отчественном ринку?

Найпопулярніші механізми фінансування будівництва житла застосовуються на вітчизняному ринку.

Фінансування будівництва являє собою унікальне поєднання правових, маркетингових та фінансових рішень. Пропоную розглянути існуючі механізми фінансування будівництва житла в реаліях України.

Основними учасниками процесу фінансування будівництва житла є:

Замовник – особа, яка згідно з законодавством, отримала право власності або користування земельною ділянкою для містобудівних потреб та виконує передбачені законодавством дії, необхідні для здійснення будівництва або зміни (у тому числі і знесення) об’єкта містобудування, а також розміщує замовлення на будівництво, укладає договір підряду, контролює хід його виконання, приймає завершені роботи, здійснює розрахунки за них.

Генеральний підрядник (підрядник) – підрядник, який виконує будівельно-монтажні роботи сам або залучає до виконання робіт третіх осіб (субпідрядників), залишаючись при цьому відповідальним перед замовником за результати їх роботи.

Інституціональний Інвестор – являє собою систему фінансових установ, в основі функціонування яких знаходиться принцип «колективного індивідуалізму», тобто він об’єднує ресурси окремих суб’єктів інвестиційної діяльності, а потім їх інвестує.

Приватний Інвестор – окремий суб’єкт інвестиційної діяльності.

Опишемо логічний ланцюжок процесу будівництва та реалізації житла.

Замовник визначає генерального підрядника (або підрядників) – якщо не передбачається використання субпідрядних організацій).

Замовник будівництва визначає джерело фінансування (у даному разі джерел може бути лише два – власні ресурси та залучені (або їх комбінація)). У випадку, якщо передбачається використання залучених ресурсів, то можливо, знову таки два варіанти – залучення приватних інвесторів або інституційних (процедури кредитування віднесемо до поняття інституціональних інвесторів).

З’ясувавши для себе сутність описуваних процесів, розглянемо найбільш популярні комбінації, присутні на ринку нерухомості.

Комбінація №1 (ідеалістична модель)

Замовник будівництва фінансує будівництво за рахунок власних коштів. До реалізації кінцевим споживачам пропонується побудоване житло (під збудованим житлом розуміємо об’єкт нерухомості, на який оформлено право власності і який має відповідне цільове призначення). Описувати плюси і мінуси даної комбінації не має сенсу. Вона проста і зрозуміла. Єдине, що можна зазначити, що дана комбінація передбачає дуже низьку оборотність капіталу (це пов’язано з тим, що процес будівництва характеризується, як довгостроковий).

Комбінація №2 (консервативна)

Замовник будівництва привертає інституціонального інвестора у вигляді Фонду фінансування будівництва. Плюс даної комбінації на законодавчому рівні взаємовідносини Замовник – Фонд фінансування будівництва – приватний інвестор врегульовані окремим Законом. Безумовно цей Закон має безліч недоліків, але також не можна не відзначити, що чим чіткіше формалізовані правила, тим краще сторони усвідомлюють свої права і обов’язки. В українських реаліях ця комбінація непопулярна у зв’язку з високими ризиками замовника при залученні такого інституціонального інвестора як Фонд фінансування будівництва (ФФБ), оскільки, згідно з чинним законодавством, ФФБ має можливість заміни замовника, а це, в сьогоднішніх реаліях, Замовниками розцінюється як надто великий ризик.

Комбінація №3 (компромісна)

Замовник будівництва привертає інституціонального інвестора у вигляді Інституту спільного інвестування. Українське законодавство не регулює окремим нормативним актом взаємини Інституту спільного інвестування (ІСІ) і покупця житла – це мінус. Їх взаємини регулюються на договірному рівні. Однак необхідно відзначити, що діяльність ІСІ регулюється спеціальними нормативними актами – це плюс. Також даний варіант взаємин не передбачає можливості однобічної (з боку ІСІ) зміни Замовника – це не мінус, ні плюс – це компроміс.

Комбінація №4 (ціннопаперові)

Замовник будівництва залучає фінансування шляхом емісії цінних паперів. Діючим законодавством передбачений єдиний вид цінних паперів, що дозволяє здійснювати залучення фінансування з боку приватних інвесторів (у тому числі й інституціональних – в даному випадку інституційні інвестори відіграють роль приватних) – це цільові облігації.

Плюси даної комбінації – обіг та погашення цінних паперів регламентується проспектом емісії, зареєстрованому в державній інституції (по суті цільова облігація – це борговий цінний папір, виконання зобов’язань за якою здійснюється шляхом передачі товару відповідно до вимог, встановлених умовами розміщення таких облігацій, а також виплатою грошових коштів власнику таких облігацій у випадках та згідно з порядком встановленим проспектом емісії).

Але є й істотні мінуси. Основним мінусом є те, що номінал облігації часто (а в Україні – практично завжди) відрізняється від ціни її придбання – це означає що, в разі повернення інвестиції грошовими коштами може бути отриманий тільки номінал облігації, а не сума, яка була сплачена за придбання облігацій. Також, слід розуміти, що законодавством ніяк не врегульована ситуація, яка може виникнути у разі закінчення строку обігу та погашення облігацій до моменту прийняття об’єкта в експлуатацію.

Комбінація №5 (компромісна ціннопаперові)

Замовник будівництва привертає боргове фінансування. Забезпеченням повернення залучених грошових коштів виступає іпотека майнових прав на нерухомість, яка буде побудована в майбутньому. Таким чином, зазначені майнові права передаються в іпотеку, та на підставі іпотечного договору випускається Заставна. Надалі ця застава реалізується іпотекодержателем приватному інвестору, що придбаває її з метою обміну на квартиру. В даному випадку, можна сказати, що відбувається якась «підміна понять». Приватний інвестор, для того щоб придбати житло – повинен спочатку придбати похідний інструмент. При цьому, все укладаються в даному випадку договору повністю відповідають вимогам законодавства, оскільки законність як договору купівлі-продажу цінних паперів, так і договори міни цінних паперів на нерухомість не може бути піддана сумніву. Однак даної комбінації також притаманні недоліки, властиві Комбінації №4, в частині невідповідності номіналу зобов’язань і реальної суми здійснюваного фінансування. І ще, слід зазначити, що реалізація даного порядку дуже складна для розуміння приватного інвестора, який не володіє професійними знаннями в галузі юриспруденції. Причому саме в тій її частині, яка регламентує описані взаємини. Отже, приватні інвестори, що фінансують будівництво, використовуючи даний порядок, відчувають себе вкрай невпевнено і беруть для себе непросте рішення – «Вірю – не вірю, Ризикую – не ризикую».

Комбінація №6 (компромісний варіант комбінації №1)

Замовник будівництва, не мудруючи лукаво, реалізує майнові права на нерухомість, яка буде побудована в майбутньому. У цього варіанту є один мінус – по суті тут спостерігається порушення закону України «Про інвестиційну діяльність», що визначає виключний перелік можливих способів інвестування будівництва житла. І продаж майнових прав не потрапляє в цей винятковий перелік (на відміну від комбінацій 2-4 або комбінації 5, в якій, як ми відзначали, змінена суть процесів і, як наслідок, немає прямого конфлікту з вимогами закону). А все що пов’язано з порушенням закону пов’язане зі значними ризиками.

Другим використовуваним варіантом в рамках даної комбінації є використання попередніх договорів. Замовник укладає з майбутніми покупцями (а вони саме майбутні покупці, а не приватні інвестори) попередній договір, який описує порядок і умови укладення основного договору купівлі-продажу житла. Причому оплачувані майбутнім покупцем кошти є забезпеченням з боку покупця виконання своїх зобов’язань по оплаті товару, щодо якого укладається попередній договір. Я б сказав, що цей варіант не порушує положення раніше зазначеного закону за рахунок, знову-таки, заміни суті правовідносин. Адже якщо дивитися в корінь – то грошові кошти, внесені на підставі попереднього договору, є Завдатком за товар, а не його оплатою, і в цьому, знову ж таки, і є основний ризик приватного інвестора, який і не інвестор, а майбутній покупець, і не заплатив за квартиру, а дав завдаток.

Резюмуючи все вищесказане, хочу зазначити, що всі без винятку комбінації (мабуть, за винятком №1, якщо не брати шахрайство на вторинному ринку житла як фактор ризику) є ризикованими в тій чи іншій мірі. І людина, що робить свій вибір, повинен самостійно визначити, який рівень ризику він готовий прийняти для досягнення результату – придбання житла. Однак, в будь-якому випадку ризики краще приймати свідомо ніж користуватися принципом – «Авось пощастить».