Найпопулярніші механізми фінансування будівництва житла застосовуються на вітчизняному ринку.
Фінансування будівництва являє собою унікальне поєднання правових, маркетингових та фінансових рішень. Пропоную розглянути існуючі механізми фінансування будівництва житла в реаліях України.
Основними учасниками процесу фінансування будівництва житла є:
Замовник – особа, яка згідно з законодавством, отримала право власності або користування земельною ділянкою для містобудівних потреб та виконує передбачені законодавством дії, необхідні для здійснення будівництва або зміни (у тому числі і знесення) об’єкта містобудування, а також розміщує замовлення на будівництво, укладає договір підряду, контролює хід його виконання, приймає завершені роботи, здійснює розрахунки за них.
Генеральний підрядник (підрядник) – підрядник, який виконує будівельно-монтажні роботи сам або залучає до виконання робіт третіх осіб (субпідрядників), залишаючись при цьому відповідальним перед замовником за результати їх роботи.
Інституціональний Інвестор – являє собою систему фінансових установ, в основі функціонування яких знаходиться принцип «колективного індивідуалізму», тобто він об’єднує ресурси окремих суб’єктів інвестиційної діяльності, а потім їх інвестує.
Приватний Інвестор – окремий суб’єкт інвестиційної діяльності.
Опишемо логічний ланцюжок процесу будівництва та реалізації житла.
Замовник визначає генерального підрядника (або підрядників) – якщо не передбачається використання субпідрядних організацій).
Замовник будівництва визначає джерело фінансування (у даному разі джерел може бути лише два – власні ресурси та залучені (або їх комбінація)). У випадку, якщо передбачається використання залучених ресурсів, то можливо, знову таки два варіанти – залучення приватних інвесторів або інституційних (процедури кредитування віднесемо до поняття інституціональних інвесторів).
З’ясувавши для себе сутність описуваних процесів, розглянемо найбільш популярні комбінації, присутні на ринку нерухомості.
Комбінація №1 (ідеалістична модель)
Замовник будівництва фінансує будівництво за рахунок власних коштів. До реалізації кінцевим споживачам пропонується побудоване житло (під збудованим житлом розуміємо об’єкт нерухомості, на який оформлено право власності і який має відповідне цільове призначення). Описувати плюси і мінуси даної комбінації не має сенсу. Вона проста і зрозуміла. Єдине, що можна зазначити, що дана комбінація передбачає дуже низьку оборотність капіталу (це пов’язано з тим, що процес будівництва характеризується, як довгостроковий).
Комбінація №2 (консервативна)
Замовник будівництва привертає інституціонального інвестора у вигляді Фонду фінансування будівництва. Плюс даної комбінації на законодавчому рівні взаємовідносини Замовник – Фонд фінансування будівництва – приватний інвестор врегульовані окремим Законом. Безумовно цей Закон має безліч недоліків, але також не можна не відзначити, що чим чіткіше формалізовані правила, тим краще сторони усвідомлюють свої права і обов’язки. В українських реаліях ця комбінація непопулярна у зв’язку з високими ризиками замовника при залученні такого інституціонального інвестора як Фонд фінансування будівництва (ФФБ), оскільки, згідно з чинним законодавством, ФФБ має можливість заміни замовника, а це, в сьогоднішніх реаліях, Замовниками розцінюється як надто великий ризик.
Комбінація №3 (компромісна)
Замовник будівництва привертає інституціонального інвестора у вигляді Інституту спільного інвестування. Українське законодавство не регулює окремим нормативним актом взаємини Інституту спільного інвестування (ІСІ) і покупця житла – це мінус. Їх взаємини регулюються на договірному рівні. Однак необхідно відзначити, що діяльність ІСІ регулюється спеціальними нормативними актами – це плюс. Також даний варіант взаємин не передбачає можливості однобічної (з боку ІСІ) зміни Замовника – це не мінус, ні плюс – це компроміс.
Комбінація №4 (ціннопаперові)
Замовник будівництва залучає фінансування шляхом емісії цінних паперів. Діючим законодавством передбачений єдиний вид цінних паперів, що дозволяє здійснювати залучення фінансування з боку приватних інвесторів (у тому числі й інституціональних – в даному випадку інституційні інвестори відіграють роль приватних) – це цільові облігації.
Плюси даної комбінації – обіг та погашення цінних паперів регламентується проспектом емісії, зареєстрованому в державній інституції (по суті цільова облігація – це борговий цінний папір, виконання зобов’язань за якою здійснюється шляхом передачі товару відповідно до вимог, встановлених умовами розміщення таких облігацій, а також виплатою грошових коштів власнику таких облігацій у випадках та згідно з порядком встановленим проспектом емісії).
Але є й істотні мінуси. Основним мінусом є те, що номінал облігації часто (а в Україні – практично завжди) відрізняється від ціни її придбання – це означає що, в разі повернення інвестиції грошовими коштами може бути отриманий тільки номінал облігації, а не сума, яка була сплачена за придбання облігацій. Також, слід розуміти, що законодавством ніяк не врегульована ситуація, яка може виникнути у разі закінчення строку обігу та погашення облігацій до моменту прийняття об’єкта в експлуатацію.
Комбінація №5 (компромісна ціннопаперові)
Замовник будівництва привертає боргове фінансування. Забезпеченням повернення залучених грошових коштів виступає іпотека майнових прав на нерухомість, яка буде побудована в майбутньому. Таким чином, зазначені майнові права передаються в іпотеку, та на підставі іпотечного договору випускається Заставна. Надалі ця застава реалізується іпотекодержателем приватному інвестору, що придбаває її з метою обміну на квартиру. В даному випадку, можна сказати, що відбувається якась «підміна понять». Приватний інвестор, для того щоб придбати житло – повинен спочатку придбати похідний інструмент. При цьому, все укладаються в даному випадку договору повністю відповідають вимогам законодавства, оскільки законність як договору купівлі-продажу цінних паперів, так і договори міни цінних паперів на нерухомість не може бути піддана сумніву. Однак даної комбінації також притаманні недоліки, властиві Комбінації №4, в частині невідповідності номіналу зобов’язань і реальної суми здійснюваного фінансування. І ще, слід зазначити, що реалізація даного порядку дуже складна для розуміння приватного інвестора, який не володіє професійними знаннями в галузі юриспруденції. Причому саме в тій її частині, яка регламентує описані взаємини. Отже, приватні інвестори, що фінансують будівництво, використовуючи даний порядок, відчувають себе вкрай невпевнено і беруть для себе непросте рішення – «Вірю – не вірю, Ризикую – не ризикую».
Комбінація №6 (компромісний варіант комбінації №1)
Замовник будівництва, не мудруючи лукаво, реалізує майнові права на нерухомість, яка буде побудована в майбутньому. У цього варіанту є один мінус – по суті тут спостерігається порушення закону України «Про інвестиційну діяльність», що визначає виключний перелік можливих способів інвестування будівництва житла. І продаж майнових прав не потрапляє в цей винятковий перелік (на відміну від комбінацій 2-4 або комбінації 5, в якій, як ми відзначали, змінена суть процесів і, як наслідок, немає прямого конфлікту з вимогами закону). А все що пов’язано з порушенням закону пов’язане зі значними ризиками.
Другим використовуваним варіантом в рамках даної комбінації є використання попередніх договорів. Замовник укладає з майбутніми покупцями (а вони саме майбутні покупці, а не приватні інвестори) попередній договір, який описує порядок і умови укладення основного договору купівлі-продажу житла. Причому оплачувані майбутнім покупцем кошти є забезпеченням з боку покупця виконання своїх зобов’язань по оплаті товару, щодо якого укладається попередній договір. Я б сказав, що цей варіант не порушує положення раніше зазначеного закону за рахунок, знову-таки, заміни суті правовідносин. Адже якщо дивитися в корінь – то грошові кошти, внесені на підставі попереднього договору, є Завдатком за товар, а не його оплатою, і в цьому, знову ж таки, і є основний ризик приватного інвестора, який і не інвестор, а майбутній покупець, і не заплатив за квартиру, а дав завдаток.
Резюмуючи все вищесказане, хочу зазначити, що всі без винятку комбінації (мабуть, за винятком №1, якщо не брати шахрайство на вторинному ринку житла як фактор ризику) є ризикованими в тій чи іншій мірі. І людина, що робить свій вибір, повинен самостійно визначити, який рівень ризику він готовий прийняти для досягнення результату – придбання житла. Однак, в будь-якому випадку ризики краще приймати свідомо ніж користуватися принципом – «Авось пощастить».
