Як боротися з недобросовісними забудовниками?

Ви купили квартиру в новобудові, але не можете вселитися, тому що забудовник не створив належних умов – банальна, на жаль, ситуація для українського ринку житлової нерухомості. Як вийти з цієї ситуації, з’ясовуємо на прикладі житлового комплексу «Ново-Деміївський».

Киянин Сергій Костенко довго збирав на свою квартиру. І ось нарешті зважився і придбав двокімнатну квартиру у новобудові – РК «Ново-Деміївський». Одним з чинників прийняття рішення стало те, що забудовником є «Київміськбуд», компанія з ім’ям і історією.

Офіційне відкриття будинку відбулося ще 15 листопада 2011 року. «Все пройшло урочисто, з музикою, повітряними кулями і пресою. В той день навіть видали ключі по соціальним програмам майже від 20 квартир», – розповідає Сергій. Але відразу вселитися не вийшло. «У будинку немає електрики і води, відсутнє опалення, не працюють ліфти. Немає умов, щоб почати ремонт», – пояснює владелей квартири в новобудові.

Сергій був змушений орендувати гостинку на околиці міста і переїхати туди з двома маленькими дітьми. «Ближче до весни просто здали нерви. Знімати квартиру більше немає можливості. Адже майже всі накопичені гроші пішли на купівлю житла, а ще треба робити ремонт», – нарікає «домовласник».

19 березня 2012 року відбулося перше зібрання інвесторів постраждалого будинку. З 180 квартир 50 осіб написали колективний лист в Київміськадміністрації з проханням посприяти в цьому питанні. «Ми намагалися потрапити на прийом до голови міської адміністрації, але нас не пустили. Наш лист протягом місяця перекочувало від голови міськадміністрації до його заступника, а потім було перенаправленно в «Київміськбуд». Але там подумали, що це не колективне звернення, а індивідуальне. Тому ми були змушені писати повторно. На що пішов ще місяць», – розповідає Сергій.

Після тривалих розборок власникам квартир нарешті вдалося з’ясувати: уся заковика в тому, що будинок підключений до електроенергії за тимчасовою схемою. Дане підключення використовується тільки для будівельних потреб. Користуватися таким електрикою в побуті небезпечно. Крім того, тариф по ньому нараховується за ставкою в три рази вище і подається не постійно.

Як виявилося, «Київміськбуд» і «Київенерго» перед початком будівництва підписали угоду, згідно з яким будинок по Червонозоряному проспекту, 150-162, буде підключений до постійною схемою електропостачання у разі виконання всіх пунктів техумов. «А головний пункт полягає в тому, що «Київміськбуд» повинен передати на баланс «Київенерго» трансформаторну підстанцію, чого він досі не зробив, – пояснив Сергій, – «Київенерго» розводять руками. Мовляв, «Київміськбуд» не виконав умову договору».

Інвестори намагалися достукатися не лише до Київміськадміністрації, «Київміськбуд», «Київенерго», але і в Національну комісію з регулювання у сфері енергетики (НКРЕ), Голосіївську районну адміністрацію і навіть в прокуратуру. «Але на розгляд наших заяв йдуть місяці, це дуже багато часу. Ми просто стали заручниками розборок між декількома структурами», – нарікає постраждалий мешканець.

Хто винен?

Для з’ясування ситуації журналісти звернулися в «Київенерго» і «Киевгострой» з проханням пояснити, чому будинок досі не підключений до електроенергії за постійною схемою.

«Так, дійсно, за договором будинок по проспекту Червонозоряний, 150-162, був зданий в експлуатацію в листопаді 2011 року. З-за проблем на рівні виконання договорів між «Київенерго» і «Київміськбудом» інвестори досі не можуть заселитися у свої квартири. Складнощі з підключенням нового будинку до інженерних мереж виникли через неузгодженість законодавчої бази», – повідомили в «Київміськбуді».

При цьому в компанії пояснили, що для електропостачання зазначених будинків холдингова компанія виконала всі роботи відповідно до погодженої із «Київенерго» проектною документацією, що стосується введення в експлуатацію першої черги житлового комплексу. Також балансоутримувач вказаного будинку – ТОВ «Новобудова» – спільно з СВП «Енергозбут Київенерго» оформили всі необхідні документи для укладання договору на електропостачання за постійною схемою.

«Але «Київенерго» не включає електроенергію за постійною схемою на зазначені будівлі та вимагає передати у їх власність трансформаторні підстанції», – кажуть у компанії-забудовника.

У «Київенерго» відповіли, що компанія готова підключати всі новобудови до електропостачання за постійною схемою, як тільки будуть готові всі необхідні документи для укладання з компанією договору на електропостачання. І додали, що для забезпечення електропостачання житлового комплексу «Ново-Деміївський» між «Київенерго» і «Київміськбуд» був укладений договір про приєднання до електричних мереж та видані відповідні технічні умови.

«Враховуючи вищесказане, «Київенерго» зможе укласти договір на постачання електроенергії в ЖК «Ново-Деміївський» за постійною схемою після виконання забудовником договору на приєднання в повному обсязі», – повідомили в прес-службі «Київенерго».

Насправді заручниками корпоративного конфлікту стали жителі не одного, а цілих 11 столичних новобудов. Будівництво цих об’єктів було розпочато після 2008 року, коли міська влада перестали контролювати «Київенерго». До цього моменту у відносинах між забудовниками та енергопостачальниками все було досить ясно. Забудовник після здачі будинку передавав інженерні мережі та трансформаторні підстанції на баланс міста, а той надавав їх у користування «Київенерго».

Тепер же енергетики вирішили змінити схему роботи, вказавши в техумовах вимога прямої передачі підстанції та інженерних мереж. На їх умови йдуть далеко не всі забудовники. Буквально по кожному будинку приймається індивідуальне рішення. У деяких випадках трансформаторні підстанції залишаються у власності УСББ, в деяких – передаються на баланс «Київенерго».

Що робити інвестору?

«У таких ситуаціях в першу чергу необхідно уважно вивчити інвестиційний договір на предмет умов передачі об’єкта інвестування. Надалі можна через суд зобов’язати забудовника, у даному випадку «Київміськбуд», усунути недоліки. Крім цього можна стягнути матеріальні та моральні збитки, що виникли з вини забудовника та пропуску строків введення об’єкта в експлуатацію», – радить старший партнер адвокатської компанії «Кравець, Новак і партнери» Ростислав Кравець.

Дія договору інвестування підпадає під Закон України «Про захист прав споживачів». І відповідно до ч. 5 ст. 10 закону, у разі, якщо виконавець не може виконати або прострочує виконання роботи (надання послуги) згідно з договором, за кожний день прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі 3% вартості роботи або послуги, якщо інше не передбачено законодавством.

Головне, що прискорити судовий процес можна тільки з допомогою колективного позову. «Таке звернення сприймається суддями відповідальніше, – впевнена старший юрист міжнародної юридичної фірми Integrites Марія Проценко. – Та розгляд справи в господарському суді займе менше часу, ніж у звичайному районному. А це можливо за умови реєстрації ініціативної групи, яка буде представляти інтереси власників квартир». Крім цього, це обійдеться дешевше. Адже витрати на юридичний супровід (від 2 тис. дол.) розподілятимуться на всіх позивачів.

Але для початку треба підготувати доказову базу і підтвердити відсутність підключення мереж. «Треба звернутися в «Київенерго», «Київводоканал» і так далі з заявами про відсутність підключення будинку до системи електро– та водопостачання, теплозабезпечення з проханням, щоб ці недоліки зафіксували в акті огляду. Важливо бути присутнім при складанні такого акта і отримати його копію. Адже це буде доказом порушення ваших прав. Тоді можна звертатися до юристів для складання позову про захист прав», – радить Марія Проценко.

В даній ситуації слід звернутися в суд з позовом до підрядника – «Київміськбуду» – з вимогою зобов’язати його усунути недоліки в будинку і підключити його внутрішні мережі до системи електро–, водопостачання і теплозабезпечення. А в якості другого відповідача необхідно залучити компанію – балансоутримувача будинку, тобто ТОВ «Новобудова». І зобов’язати його укласти договори з компаніями, які надають необхідні ресурси.

«У разі якщо всі внутрішні мережі будинку підключені до зовнішньої інфраструктури, укладено договір про забезпечення будинку ресурсами, але даний договір не виконується, «Київенерго» слід залучати відповідачем і просити суд зобов’язати «Київенерго» виконувати умови договору через забезпечення будинку ресурсами», – додала Марія Проценко.

P. S.

Історія Сергія Костенко закінчилася благополучно. Нині і він, і мешканці ще кількох новобудов, після восьмимісячної (!) боротьби, почали ремонт у власних квартирах. Будинок нарешті підключили до тимчасової, тобто будівельній схемі живлення. «На даний момент між «Київенерго» та забудовником досягнуті домовленості про надання пакету всіх необхідних документів. Після цього ЖК «Ново-Деміївський» буде підключено до електропостачання за постійною схемою», – підтвердили в «Київенерго».

Що робити, якщо в зданому будинку немає електрики, води, газу?

  • З’ясувати причину в УСББ, Жеку, компанії-балансоутримувача будинку.
  • Відправити колективний запит забудовника з вимогою підключити будинок до центральних мереж.
  • Зібрати докази: викликати представників відповідних компаній («Київенерго», «Київгаз», «Київводоканал»), щоб вони зафіксували факт відсутності електрики, води, газу і т. д.
  • Підготувати колективний позов в суд до забудовника з вимогою підключити будинок до центральних мереж.