Всі за і проти держпрограми «Доступне житло»

За роки незалежності України органи влади вже кілька разів заявляли про старт масштабної програми з надання державної допомоги малозабезпеченим громадянам, які потребують поліпшення житлових умов. При колишньому президенті навіть прийняли закон про будівництво доступного житла.

Правда, майже всі благі ініціативи так і залишилися на папері. Винятком є регіональні проекти, що фінансуються за рахунок місцевих бюджетів, і гучна програма Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву щодо компенсації відсоткової ставки за іпотечними кредитами для молодих сімей. Але якщо перші проекти нечисленні, то друга програма дискредитувала себе після того, як з вини державних чиновників сотні сімей залишилися без житла і з величезними боргами.

«Мільярди гривень вистачить, щоб забезпечити кредитами 30 тисяч сімей»

І ось нинішній уряд затвердив ще одну масштабну програму по забезпеченню тисяч сімей доступним, на думку чиновників, житлом. Відповідну урядову постанову, яка затверджує порядок і обсяги пільгової іпотеки під три відсотки річних на квартири в недобудовах, було прийнято 25 квітня нинішнього року.

Більше того, як заявив міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Анатолій Близнюк, зараз ПАТ «Державний ощадний банк України» (Ощадбанк) завершує розробку документів, необхідних для участі в програмі «Доступне житло» і вже після 15 травня перші учасники зможуть отримати пільговий кредит.

— Передбачених на реалізацію цієї програми в цьому році одного мільярда гривень вистачить, щоб забезпечити кредитами 30 тисяч сімей, що дозволить залучити в будівельну галузь майже 10 мільярдів гривень, — сказав Анатолій Близнюк.

Хто ж може стати учасником розрекламовану урядом програми «Доступне житло»? Одним з головних умов є наявність вагомих підстав для поліпшення житлових умов. Тобто сім’я повинна стояти на квартирному обліку. Однак Анатолій Близнюк дав зрозуміти, що ця вимога може бути проігноровано:

— Сьогодні 1 мільйон 136 тисяч осіб стоять у черзі і навіть якщо 10% з них складе молодь, яка зможе оплачувати три відсотки річних, то це 113 тисяч осіб. Тому нечерговики також можуть брати участь у програмі. Ми будемо працювати і з ними. Більше того, передбачена можливість покупки житла в будь-якому регіоні України, а не тільки за місцем прописки.

Кредитний договір укладається на 15 років, а компенсацію держава обіцяє тільки на десять

Оптимізм чиновника зрозумілий. А що говорять офіційні документи, якими будуть керуватися на місцях? У Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства не приховують, що державну компенсацію планується виділяти на придбання людьми житла виключно на первинному ринку, особливо в довгобудах та недобудовах. Адже мета уряду — не стільки вирішити квартирне питання українських громадян, скільки спрямувати фінансові потоки у будівельну галузь і дозволити забудовникам завершити житлові комплекси, багато з яких заморожені з 2008 року.

Конкретні об’єкти житлового будівництва будуть відбирати і контролювати органи місцевої влади в залежності від місця проживання людини, що бере участь в програмі. Критерії для банків визначає НБУ. Але на сьогоднішній день першим і єдиним банком, що погодився брати участь у програмі «Доступне житло», є Ощадбанк. Правда, в уряді сподіваються, що ще близько 35 банків з найбільш розширеною мережею філій та відділень можуть погодитися на кредитування українських громадян за даною державною програмою. Але банкіри поки не квапляться брати участь у запропонованій урядом схемою.

Умови кредитування обумовлюються в договорі між банком і позичальником. Перший внесок обов’язково повинен становити до 25 відсотків суми кредиту, а максимальна ставка на момент видачі кредиту — 16 відсотків річних, з яких держава буде безоплатно компенсувати 13 відсотків. Тобто насправді позичальник буде платити всього 3 відсотки річних.

Однак не все так просто. Кредитний договір укладається на 15 років, а компенсацію держава обіцяє тільки на десять років. Тобто останні п’ять років родині доведеться самостійно розраховуватися з банком без будь-яких поблажок, так і банку вже ніхто не заборонить підвищити процентну ставку або відразу закласти в договір таке підвищення на останні п’ять років. А якщо держава раптом забуде про своїх зобов’язаннях, людина знову залишиться один на один з кредитором.

Цікавим критерієм відбору учасників програми «Доступне житло» є дохід сім’ї, яка розраховує на допомогу держави. Так, середньомісячний дохід позичальника та членів його сім’ї не повинен перевищувати п’ятикратного розміру середньомісячної зарплати в конкретному регіоні. При цьому виплати по іпотеці не можуть бути вище 40 відсотків місячного доходу сім’ї.

Згідно з офіційно опублікованими даними, в березні середня заробітна плата в Києві склала 4 тисячі 577 гривень, у Донецькій області — 3 тисячі 381 гривню, а в Дніпропетровській області — 3 тисячі 42 гривні. Найменша середня зарплата зафіксована в Тернопільській області — 2 тисячі 79 гривень. Виходить, щоб претендувати на участь в програмі «Доступне житло», сім’ї киян, наприклад, потрібно мати щомісячний дохід не вище 22 тисяч гривень, але не нижче 10 тисяч гривень, так як виплати по іпотеці, за розрахунками банкірів і чиновників, складуть не менше 4 тисяч гривень на місяць. В інших регіонах ці показники дещо нижчі, але тим не менш сім’я, яка претендує на державну допомогу, повинна бути досить заможною.

Є ще один цікавий нюанс. При розрахунку допомоги по кредиту враховується нормативна площа на одну людину або сім’ю з двох чоловік — 40 квадратних метрів плюс 18 квадратних метрів на кожного члена сім’ї, але не більше, ніж 58 квадратних метрів у підсумку. Тобто якщо багатодітна сім’я вирішить придбати квартиру площею 120 метрів, то держава частково компенсує процентні ставки тільки на оплату 58 метрів квартири. Але і це ще не все! При розрахунку компенсації відсоткової ставки не враховується реальна вартість житла, а нормативна, яка часто істотно нижче. Зокрема, для Києва нормативна вартість одного квадратного метра — 7 тисяч гривень, для Київської області, обласних центрів та Севастополя — 5 тисяч гривень, інших населених пунктів — до 4 тисяч гривень. Для населених пунктів, які розташовані у 15-кілометровій зоні від Києва, Севастополя, Сімферополя та обласних центрів, розрахункова вартість житла може бути збільшена на 10 відсотків. Допускається також перевищення нормативної площі та розрахункової вартості житла, але не більше ніж на 25 відсотків.

«Програма «Доступне житло» буде запущена до виборів і на кілька місяців»

Варто відзначити, що, на відміну від чиновників, ні громадяни, ні експерти не поділяють оптимізму з приводу чергової програми «Доступне житло». Опитані ріелтори в один голос називали головні причини, за якими дана урядова ініціатива може провалитися.

По-перше, банки не зацікавлені у видачі кредитів під 16 відсотків, тим більше що їм доведеться постійно перебувати в контакті з державою. А це загрожує додатковими проблемами і перевірками. По-друге, в програмі можуть брати участь тільки досить забезпечені люди, які в основному можуть вирішити житлове питання самостійно. По-третє, громадяни просто не вірять державі, так як ЗМІ рясніють історіями про ошуканих інвесторів новобудов, зведених під егідою місцевих органів влади, і про учасників програми Фонду молодіжного житлового будівництва, багато з яких залишилися і без грошей, сплачених банкам, і без квартир.

Схожу думку висловив і член Комітету Верховної Ради України з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства та регіональної політики Євген Волинець:

— Я припускаю, що програма «Доступне житло» буде запущена до виборів і на кілька місяців. Допомогу отримають по 10-15 сімей в місяць, які і без того можуть взяти пільгові кредити. Сумніваюся, що ця програма буде продовжена. Адже в її реалізацію необхідно вкласти чималі навіть в масштабах країни кошти, а їх у держави поки що немає. Та й банкіри не зацікавлені давати гроші на запропонованих умовах.
Точку зору фінансистів виклав агентству УНІАН начальник відділу відносин з забудовниками та агентствами нерухомості ПАТ «Укрсоцбанк» Богдан Гапонюк:

— На сьогоднішній день ми не маємо можливості видавати іпотечні кредити під 16 відсотків річних з причини досить високої вартості фондування. Неможливо видавати такі кредити на 15 років, коли депозити на ринку залучаються під 18 відсотків максимум на рік. Не впевнений, що банки будуть вірити на слово обіцянкам уряду компенсувати ставку протягом певного, досить тривалого терміну.
Вельми цікаві і думки будівельників.

— Програма швидше зацікавить державні або комунальні будівельні компанії, — вважає директор проектів девелоперської компанії «НЕСТ» Віталій Грусевіч. — Якщо проаналізувати київський ринок, то зараз навіть комунальні підприємства продають ще недобудоване житло на околицях Києва за ціною вище 7 тисяч гривень. Тому приватним компаніям-забудовникам тим більше буде невигідно продавати квартири за такою ціною. Якщо взяти середню собівартість будівництва квадратного метра економ-житла, яка в Києві становить близько 5-6 тисяч гривень, ціну оренди землі плюс будівництво та підключення комунікацій, податки та інші відрахування, однозначно вийде сума більше 7 тисяч гривень за квадратний метр.

У свою чергу, директор будівельної компанії «УМК» Володимир Кондратенко повідомив, що ціна 7 тисяч гривень за «квадрат» у Києві — це будівництво на рівні фундаменту.

— Навіть довгобудів, які продавалися б за таку ціну, у столиці практично немає. Та й в обласних центрах знайти будівництво за 4 тисячі гривень буде проблематично. Також варто врахувати, що дана програма більш-менш реальна лише на поточний рік, оскільки гроші вже є. Виділить держава таку ж суму в наступному році для продовження компенсації відсоткової ставки, невідомо, так як дана бюджетна стаття не захищена.

Більш того, згідно з програмою, уряд має протягом десяти років знаходити щорічно по мільярду, щоб забезпечити компенсацію відсотків тільки для 30 тисяч сімей. Залучення нових учасників в проект призведе до різкого зростання бюджетного фінансування. Чи готове до цього держава, покаже час, — підсумував Володимир Кондратенко.