Всі дороги ведуть до іпотеки

Всі 20 років незалежності України в повітрі висить одна з найгостріших соціальних проблем – відсутність можливості вирішити квартирне питання.

Одна з ключових ініціатив Національного банку спрямована на активізацію іпотечного кредитування, що допомогло б не тільки активізувати будівництво і економіку в цілому, але і вирішити одну з найбільш нагальних соціальних проблем.

Завадити реалізації цих планів можуть хіба що друга хвиля кризи та “неповороткість” кабмінівських чиновників. Адже, незважаючи на неодноразові заклики до зниження банківських процентних ставок, у самого уряду в нинішньому проекті бюджету грошей на ці потреби виділено вкрай мало, пише Комсомольская правда.

За роки незалежності жоден уряд так і не спромігся запропонувати ефективний спосіб вирішення однієї з найгостріших соціальних проблем громадян України – житлової проблеми.

На квартирному обліку зараз коштує майже 1,2 млн українських сімей. На одного мешканця країни припадає близько 23 кв. м житла, що в середньому вдвічі менше, ніж в Європі, і майже втричі, ніж у США. За останнє двадцятиріччя рекорд по введенню житла в експлуатацію був встановлений в 2008 році – 10,5 млн кв. м, однак це – лише трохи більше половини відповідного показника 1990 року (17,5 млн кв. м). За даними Національного інституту стратегічних досліджень, для придбання 2-кімнатної квартири на 75 кв. м середньостатистичному українцю слід опрацювати 20-30 років, а громадянам, наприклад, Чилі – 4 роки, Гондурасу – 4,7, Туреччини – 5,5, Бразилії – 6,3.

Підтримка житлового будівництва здійснюється Кабміном в основному через Державну іпотечну установу і Держфонд сприяння молодіжному будівництву. Однак ефект від цього не надто вражаючий. Як показала практика, не тільки з-за обмежених обсягів бюджетного фінансування, але й часто через не завжди продуктивного використання коштів.

При таких умовах хорошим стимулятором розвитку житлобуду могла б стати банківська система. Однак з початку кризи іпотечне кредитування фактично заморожено. Загальне пожвавлення економіки в 2010-2011 рр. принципово ситуацію не змінило. За січень-серпень обсяг кредитів на нерухомість зменшився майже на 5,5% (4,5 млрд грн.). При цьому за 7 місяців поточного року банки видали населенню нових іпотечних кредитів в 25 разів менше, ніж нових споживчих позик (1,8 млрд грн. і 47,2 млрд грн. відповідно).

У пошуках рішення цієї проблеми, Національний банк розгорнув активну діяльність, щоб стимулювати банківський сектор інтенсивно працювати на ринку іпотеки. Завдяки зусиллям регулятора, парламент прийняв у новій редакції (з урахуванням коректив глави держави) Закон “Про врегулювання відносин між кредиторами і споживачами фінпослуг”. Цей документ суттєво зменшив кредитні ризики банківських установ, одночасно знявши підводні камені і для позичальників, а відповідно – дає підстави очікувати пожвавлення іпотечного кредитування та здешевлення позик.

Сприяти зниженню процентних ставок на ринку покликаний також ініційований вітчизняним центробанком Український індекс ставок за депозитами фізичних осіб (UIRP). Індекс розраховується незалежною інституцією – авторитетним міжнародним інформаційним агентством Thomson Reuters. Головне призначення показника – він дає ринку адекватні цінові орієнтири ринкової вартості ресурсів, спонукаючи банки знижувати вартість кредитів. Багато фінустанов вже використовують UIRP як базис для розрахунку плаваючих кредитних ставок. Цей механізм, до речі, теж активно просувається Нацбанком банківські “маси”. Плаваючі кредитні ставки, як правило, нижче, ніж фіксовані, так як дозволяють кредиторам не закладати у вартість позик премію за процентний ризик, невизначеність на ринку. Ризики маніпулювання цим показником зводяться до нуля участю одного зі світових грандів у сфері поширення фінансово-ділової інформації, додає величезне значення власної репутації.

Щоб зосередити увагу банків на іпотечному ринку, а також паралельно вирішити комплекс інших макроекономічних питань (як-то знизити інфляцію, захистити гривню від “зайвих” курсових коливань за динамічного збільшення дефіциту торгового балансу), регулятор планує “охолодити” ринок споживчого кредитування. Передбачається, зокрема, ввести новий норматив “максимального загального розміру споживчих кредитів” – Н8-1 (буде розраховуватися як співвідношення портфеля споживчих кредитів в основний капітал і не може перевищувати 300%). Як зазначав директор департаменту управління валютними резервами Національного банку україни Олександр Дубихвіст, переорієнтація банків на іпотеку підтримає економічне зростання в державі. “Це реально дасть поштовх економіці. І, безумовно, призведе до заміщення національним продуктом (житлом) імпортних автомобілів, імпортних мобільних телефонів і т. д.”, – прогнозував А. Дубихвіст.

Голова НБУ Сергій Арбузов неодноразово підкреслював, що центробанк готовий пом’якшити свою грошово-кредитну політику в разі активізації банків на іпотечному ринку. “Як тільки запустяться перші операції з іпотечного кредитування, Нацбанк відразу відповість”, – запевняв С. Арбузов. За його словами, поява нової гривні може відбутися не тільки валютними каналами, але й через “розблокування грошей банків” (очевидно, мова велася про обов’язкових резервах банків, які за підсумками серпня досягли 13,9 млрд грн).

Ще однією фішкою НБУ в активізації іпотечного ринку може стати створення під його егідою “Ощадбанком, Укрексімбанком, Укргазбанком та банком “Київ” спеціалізованої фінансової структури, яка займатиметься рефінансуванням іпотечних кредитів. Очікується, що ця установа буде випускати 3-5-річні іпотечні облігації, забезпечені виданими банками іпотечними кредитами. Прибутковість цих паперів буде вище, ніж ОВДП, але нижчі порівняно з корпоративними банківськими облігаціями. Таким чином, банки зможуть трансформувати більш короткий гривневий ресурс (депозити населення) в більш довгий: видавши іпотечний кредит за допомогою короткого ресурсу, банки зможуть продавати іпотечні облігації терміном на один-три роки. Як повідомляв голова правління Нацбанку С. Арбузов, Кабмін вже підписав дозвіл на участь у цій програмі банківського “квартету”. “Ми розраховуємо спільно з урядом до кінця цього року запропонувати громадянам іпотечні кредити під 14% річних”, – зазначав головний банкір країни.

Очікуваної активізації іпотечного ринку може завадити хіба що друга хвиля кризи та … байдужість вітчизняних чиновників. Незважаючи на неодноразові заклики до банківського співтовариства вжити активні зусилля щодо зниження вартості кредитів у сфері нерухомості і будівництва, сам уряд у власному проекті бюджету на наступний рік закладає на ці потреби смішні суми.

Так, на Програму будівництва (придбання) доступного житла на 2010-2017 у проекті головного кошторису країни виділено 200 млн грн., що дозволить профінансувати будівництво від сили… п’ятисот-тисячі квартир. А на програму “Надання пільгового довгострокового державного кредиту молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла” проектом держбюджету передбачено всього 120 млн грн., що дозволить, якщо судити по пояснювальній записці до документа, видати всього … 196 кредитів. На часткову компенсацію відсоткової ставки за кредитами для все тих же молодих сімей виділяється і зовсім смішна сума – 110 тис. грн.

Як видно, до образливого мало. Звичайно, іпотечні напрацювання НБУ в жодному разі не підуть у небуття. Будь-яка криза завершується, а мати дах над головою будь-якій людині хочеться завжди. От тільки прикро, що при наявності реальної урядової підтримки, цей процес міг би стартувати набагато швидше і інтенсивніше.