Воздвиженка: Елітний житловий комплекс в центрі Києва перетворився на головний біль для забудовників і інвесторів

Елітний житловий комплекс Воздвиженка, розташований в історичному центрі Києва, повинен був стати золотим для власників, а перетворився на багаторічну головний біль для забудовників і інвесторів.

Про це пише Ксенія Карпенко у № 22 журналу Корреспондент від 7июня 2013 року.

Різнокольорові даху в яру під пагорбами, на яких з’явився Київ, – приємний бонус для людей, відпочиваючих біля Музею археології або в арт-просторі Пейзажної алеї: ця своєрідна веселка радує око і служить фоном для фотографій. Але мало хто з гулящих здогадується про те, які глобальні проблеми приховані під цими веселенькими дахами.

Там, в житловому комплексі, названому Воздвиженка, ледь не були закопані в землю приблизно $ 100-150 млн. Чудово виглядає при погляді зверху квартал став найбільш проблемним об’єктом на столичному ринку елітної нерухомості.

Воздвиженка сьогодні перетворилася на довгобуд. За десять років вона так і не була повністю розпродана, а ціни впали до рівня 2004-го.

Почавши як елітна забудова з прекрасною інвестиційною привабливістю – вартість місцевих квартир за чотири роки зросла більш ніж у десять разів, – Воздвиженка сьогодні перетворилася на довгобуд. За десять років вона так і не була повністю розпродана, а ціни впали до рівня 2004-го.

“Ми чекали більшого”, – зітхає Тарас Зябкін, заступник директора компанії Київміськбуд-1 (КГС-1), забудовника проекту.

Яскравий старт

Квартал, у якому нині знаходиться Воздвиженка (а це, по суті, яр між трьома горами – Замкової, Дитинкою і Воздыхальницей), віддавна славився незручним рельєфом і складною геологічною ситуацією. Тому забудова там довго залишалася у вигляді первозданного хаосу, що утворився ще в період заселення Подолу. У радянський час архітектор Авраам Мілецький припускав звести тут творчі майстерні, але через відсутність фінансування проект закрили.

Тільки в 2003 році в цьому районі було закладено новий житловий комплекс, який забудовник КГС-1 назвав Воздвиженкою. Плани були наполеонівські – побудувати елітний мікрорайон і заробити на ексклюзивності проекту.

Забудовник припускав, що заможний покупець зацікавиться назвою, яке асоціюється з елітної московської Остоженкой. А потім, побачивши місце розташування комплексу і низьку поверховість пропонованих до продажу багатоквартирних будинків оригінальної планування і зовнішнього оформлення, не зволікати з придбанням житла.

Гроші забудовник зайняв у ряду банків, у тому числі і в Укргазбанку, господарем якого на той момент був співвласник КГС-1, нардеп-регіонал Василь Горбаль.

До кризи 2008 року все йшло як не можна краще. Представники КГС-1 не називають суму початкових інвестицій, але, за оцінками експертів, будівництво Воздвиженки вимагало $ 100-150 млн. Гроші забудовник зайняв у ряду банків, у тому числі і в Укргазбанку, господарем якого на той момент був співвласник КГС-1, нардеп-регіонал Василь Горбаль.

Стартові результати надихали: перші гроші за квартиру на Воздвиженці прийшли вже в 2004-м, а ціна нерухомості в міру будівництва тільки зростала. З 2003 по 2005 рік вартість квадратного метра тут збільшилася втричі – з $ 600 до $ 1.885. І покупці охоче інвестували в Воздвиженку, ігноруючи той факт, що аналогічне житло в новобудовах неподалік продавалося за ціною $ 1 тис. за “квадрат”.

Побачивши “райдужні” перспективи мікрорайону, харківський мільярдер Олександр Ярославський через свою компанію DCH в 2006 році інвестував в Воздвиженку $ 50 млн – бізнесмен купив для перепродажу 100 квартир, п’ять особняків і 20 офісів площею 18 тис. кв. м.

До початку фінансової кризи DCH встиг продати половину своїх об’єктів, а КГС-1 – третину.

Зябкін з ностальгією згадує ті часи: покупець не замислюючись, віддавав за квартиру площею 125 кв. м $ 875 тис. У 2008-му ціна “квадрата” досягла рекордної позначки – $ 8 тис.

Пляма на Сонці

Хмари нависли над “веселкою” в кінці 2008 року. Приплив коштів від нових покупців та орендарів вичерпався, і можливості обслуговувати борг у розмірі $ 100 млн, взятий в Укргазбанку, не стало. Фінустанова до того ж саме виявилося в складному становищі через проблеми банку держава змушена була його націоналізувати. Незабаром, за словами Зябкіна, Горбаль вийшов з числа акціонерів КГС-1.

Сам колишній співвласник Воздвиженки обговорювати з Кореспондентом мотиви своїх дій не захотів, порадивши звернутися до нинішнього керівництва забудовника.

Разом зі складнощами у девелопера виникли проблеми й у мешканців Воздвиженки. Незважаючи на те, що приватні інвестори викупили половину мікрорайону, багато власників квартир не поспішали вселятися в недобудований квартал.

Нечисленні мешканці Воздвиженки буквально завили – вони стали скаржитися на неполадки в дренажній системі, з-за яких грунтові води підтоплювало підвали житлових будинків

Крім того, нечисленні мешканці Воздвиженки буквально завили – вони стали скаржитися на неполадки в дренажній системі, з-за яких грунтові води підтоплювало підвали житлових будинків. Листи-скарги з описом затоплених приміщень і трескающихся стін, а також про відсутність реакції на всі ці проблеми з боку забудовника, приходили і на редакційну пошту Кореспондента.

Як зараз пояснює Зябкін, в той час у Жеку Воздвиженки не було грошей: мала кількість мешканців мало прямий наслідок – нестача надходжень по комунальних платежах.

У депресію впали не тільки мешканці кварталу, але й інвестори, які придбали тут нерухомість. Їх вкладення танули на очах: то, що купувалося на хвилі попиту за $ 8 тис. за 1 кв. м, після кризи виставлялося на продаж за $ 2 тис.

Останній колір веселки

Ситуація почала вирівнюватися в 2010 році. З приходом до влади Віктора Януковича компанія Актив Девелопмент Україна, підконтрольна братам-регіоналам Андрію та Сергію Клюєвим, інвестувала в Воздвиженку, викупивши 30 квартир площею 4 тис. кв. м. Кореспондент відправив у компанію запит з проханням прокоментувати рентабельність інвестицій, але відповіді не послідувало.

Врятував Воздвиженку і її мешканців не альянс Клюєвих, а все той же Ярославський. Бізнесмен з Харкова у 2011-му інвестував в комплекс $ 19 млн. Ці гроші, за інформацією прес-служби DCH, пішли, крім іншого, на введення в експлуатацію підземних паркомісць, інженерні мережі, захист території від зсувів, а також на організацію місцевого комерційного Жеку – Житлокомфорта.

Зараз ціни на Воздвиженці варіюються від $ 2 тис. до $ 4 тис. за 1 кв. м].

На даний момент, за словами Зябкіна, Воздвиженка йде на поправку – квартал готовий на 95 %, ведуться заключні роботи з будівництва фасадів двох будинків. На продаж виставлені останні 50 квартир, що становлять 10 % загальної житлової площі мікрорайону. Непогано йдуть справи і у DCH Ярославського – у цьому році компанія планує вийти на 15 %-ву рентабельність.

І незважаючи на повідомлення у ЗМІ про зсуви, що відбуваються в яру час від часу, забудовник Воздвиженки не втрачає оптимізму.

“Наше завдання не продати швидше, а продати дорожче”, – говорить Зябкін. Він стверджує, що “зсуви”, про які пише преса, не мають нічого спільного з елітним мікрорайоном, – вони, мовляв, трапляються на початку вулиці, біля старої забудови.

Проте не багато хто вірять в успіх “воздвиженського справи”.

“Зараз ціни на Воздвиженці варіюються від $ 2 тис. до $ 4 тис. за 1 кв. м]. За такі гроші можна купити нерухомість у верхньому центрі Києва, і це куди більш безпечна інвестиція”, – резюмує архітектор Іван Юнаков.