Власників квартир заманюють у пастку ОСББ

Столична влада наполягає на створенні Об’єднань власників багатоквартирних будинків (ОСББ).

Київ – неабиякий місто, і кожен новий градоначальник спантеличує киян власним баченням щасливого майбутнього. Леонід Черновецький робив ставку на пенсіонерів, і за рахунок їх квартир обіцяв побудувати будинки престарілих європейського рівня і годувати бабусь червоною ікрою на сніданок. Гордістю Олександра Попова є ідея реформування житлово-комунального господарства столиці шляхом створення об’єднання власників багатоквартирних будинків (ОСББ).

«Я переконаний, що вже через 5 років житловий фонд Києва на 60% можуть складати ОСББ», – заявив чиновник в 2010 році. Більше того, голова Київської міської державної адміністрації (КМДА) особисто очолив Координаційну раду з питань сприяння розвитку ОСББ в місті Києві. Але вже через рік чиновник визнав, що «питання реформування ЖКГ в Києві провалили». У 2012 році столичні чиновники запланували створення 1 тисячі ОСББ, а в результаті отримали лише 17.

Аргументи влади в користь ОСББ логічні: грошей у бюджеті немає, проблеми ЖКГ множаться, Жеки не справляються, а значить, киянам необхідно створювати ОСББ і вирішувати проблеми більш ефективно.

До речі про нестачу коштів – КМДА виділяє значні суми на пропаганду ОСББ. Так, в 2011 році було витрачено 301 тис. грн на соціологічні дослідження думки киян про ОСББ. Дослідження передбачало, що 20 інтерв’юерів опитали на вулицях 2000 дорослих киян методом face-to-face за місцем проживання. Прості підрахунки показують, що на думку киян на вагу золота. Раніше, КП «Столиця» отримала підряд мерії вартістю 1,7 млн грн на проведення конференції і семінарів на тему органів самоорганізації населення в контексті ЖКГ.

Слід зазначити, що сама ідея створення ОСББ в теорії містить безліч плюсів.

Перш за все, вартість комунальних тарифів повинна бути нижче. ОСББ не сплачують податку на додану вартість і економлять, порівняно з Жеком, 20% кінцевої вартості.

Прямі договори на надання послуг теоретично дозволяють знайти більш вигідного підрядника. За словами юриста Тетяни Монтян, в Україні склався масштабний мафіозний ринок житлово-комунальних послуг, побудований на обмані байдужих мешканців. «З будинку, площа якого становить 20 тис. кв. м (а це середня київська багатоповерхівка), нечистий на руку ЖЕКУ за ненадані послуги, за моїми підрахунками, отримує 50-80 тис. грн на місяць», – розповіла експерт.

За її словами, в Києві лише 36% будинків мають загальнобудинкові лічильники тепла, за якими можна визначити, скільки саме гігакалорій спожив будинок. Решта 64% будинків отримують тепло за тарифами, встановленими з стелі, «методом тику». «Зазвичай ці тарифи істотно вище, ніж у будинках з лічильниками гігокалорій, тому що багато крадуть «по дорозі», прокоментувала Монтан.

Крім того, законодавство дозволяє ОСББ заробляти гроші і приносити прибуток мешканцям. Якщо ОСББ має вільні приміщення, прибудинкову територію, на якій можна розмістити автостоянку, що зручно розташований фасад, на якому можна розмістити рекламу, то законодавство не забороняє отримувати дохід.

Ось тут криється основний камінь спотикання реформи – прибудинкова територія. При оформленні відведення землі головне завдання ОСМДшников – знайти стару радянську документацію на будинок. Будь-яку: акт приймання-передачі, проектну документацію – все, що завгодно. А потім на підставі цих документів і нормативів обґрунтувати кожен метр території, яку ви хочете приватизувати. Враховувати потрібно все – і норму озеленення (3 кв. м на проектного жителя), та стоянки для автомобілів, і всі об’єкти соціальної інфраструктури. Чи треба уточнювати, що влада не поспішають надати документацію?

«Що стосується документів на будинок – не переживайте. Їх практично ні в кого немає. І у нас немає, але будинок, я вас запевняю, від цього не впав. Відсутність документації – це ще не привід залишати будинок в лапах рейдерів-Жеківців. З часом, вирішивши найбільш наболілі проблеми, ви зможете замовити цю документацію заново, і коштувати це буде не так вже дорого», – поділилася досвідом Монтян.

Саме права на прибудинкові території викликають люту ненависть київських чиновників. Куди йдуть гроші від платної автостоянки біля вашого будинку? Кому платить за оренду офісу на першому поверсі приватний нотаріус? Які інтереси переслідував голова Жеку, дозволивши будівництво автомийки у дворі? В масштабах цілого міста цей потік неврахованих коштів у кишеню чиновників набуває величезних розмірів.

15 березня 2012 року Верховна Рада в цілому прийняла закон, що передбачає передачу майна ОСББ об’єднання, будинку та прибудинкової території у тримісячний термін. Раніше райради пропонували оформити прибудинкову територію в оренду, а значить платити податок. Добру рішення має зворотний бік – зрослий інтерес до неоподатковуваної землі з боку підприємців (і сил, що стоять за ними).

Нововведення породило дві популярні шахрайські схеми захоплення ласою прибудинкової території. Насамперед, вузька група зацікавлених осіб створює ОСББ (як правило, в новобудовах) або створює альтернативне ОСББ. Поки з’ясування правового статусу тоне в судах, рейдери (назвемо своїми словами) за підтримки м’язистих хлопців керують прибудинковою територією. Наприклад, зводиться магазин (ресторан, салон краси і т. д.), і земля приватизується. Змінити керівництво ОСББ, особливо якщо її підтримують районні або міські чиновники, або повернути землю у власність ОСББ, вкрай проблематично.

Інший варіант, формально передбачений законодавством. Якщо якісь сім’ї в будинку з різних причин не сплачують за комуналку, то комунальні компанії звертаються з претензіями до них і можуть позбавити житла за борг 10 тис. грн. Якщо буде ОСББ, то компанії будуть мати претензію до всього ОСББ з вимогою сплатити заборгованість. На відміну від квартир, прибудинкові території входять до складу майна ОСББ. Зловмисники купують житло, не платять комуналку, збирають борг, а потім, за допомогою судових інстанцій відбирають потрібні ділянки, наприклад, під забудову.

Очевидно, що ніхто не буде вирішувати проблеми мешканців замість них самих. Немає в світі альтруїстів, які замість вас відремонтують ваш будинок. При всій безлічі законодавчих дір, в Україні вже близько 17 тис. ОСББ. На даний момент ОСББ виглядає як добровільно-примусова пастка. Можливо в майбутньому, законодавці ліквідують існуючі протиріччя, але зараз вигода на боці чиновників та інших зацікавлених осіб. Можливо, заради цього все і затівалося.