Влади націлилися на оцінювачів

ФДМУ прийняв до уваги обурення оцінювачів і нарешті скасував свої накази, монополізують ринок оцінки нерухомості для оподаткування 12-ю компаніями.

Після двотижневої плутанини, ситуація на ринку купівлі-продажу стабілізувалася: оцінювачі отримали доступ на ринок, нотаріуси посвідчують угоди, а вартість оцінки знизилася до попереднього рівня.

Однак, оцінювачі не поспішають радіти: тепер їх бізнес зацікавив уряд, який планує відібрати у Фонду держмайна функції регулятора ринку оцінки нерухомості для оподаткування.

Монополісти зникли

З початку червня на ринку нерухомості запрацювали нові правила, які стосуються оцінки нерухомості, відповідно з якими нотаріуси отримали право засвідчувати договори купівлі-продажу або обміну нерухомості тільки при наявності незалежної оцінки. З одного боку, ніби як була зроблена спроба дотриматися єдиний підхід до оподаткування, а з іншого – все було прописано так, що експерти і учасники ринку в один голос заговорили про штучне створення пріоритетних умов для одних, про монополізацію ринку, які повинні були в підсумку підвищити в рази вартість угод з нерухомістю.

Така різка реакція принесла свої плоди й ініціатори нововведень пішли на поступки і в підсумку Фонд держмайна 15 червня скасував накази №554, 555 і 556, монополізують ринок оцінки нерухомості. Регулятор вніс зміни до свого наказу №2952 від 14 червня, в якому дані документи були визнані такими, що втратили чинність.

Втім, скасування цих наказів передувала ціла детективна історія.
14 червня голова Фонду державного майна України Олександр Рябченко відзвітував про те, що проблема оцінювачів знята. «Всі ті компанії, які працювали, можуть працювати і далі. На сайті ФДМ оперативно розміщено всі три накази, які я демонструю зараз, і які повертають стан ринку оцінки до того, яким він був у тому ж квітні», – сказав він.

У той же час, як розповіли оцінювачі на прес-конференції 19 червня, ФДМУ і Мін’юсту (щодо наказу №766/5, яким зобов’язав нотаріусів посвідчувати договори з нерухомим майном лише за умови наявності оціночної вартості), визнали такими, що втратили чинність накази, замість того, щоб скасувати їх, як вказувалося в дорученні прем’єр-міністра Миколи Азарова.

«Таким чином, відбулася підміна понять. Ці скандальні укази Фонду держмайна та Міністерства юстиції залишилися чинними в часі з 23 квітня по 14 і 15 червня. Вся ця схема, всі ці компанії, всі ці оцінювачі вважаються навченими законно, знаходяться в реєстрі (Державний реєстр за напрямом для цілей оподаткування — авт.) на законних підставах. При цьому тільки вони мають третій напрямок. Більше ніхто увійти в цей реєстр не може. Я бачу в цьому консервацію проблеми, не вирішення її. Вся схема залишилася законною і діє», – відзначала тоді віце-президент Ліги експертів України Світлана Бовсуновська.

Тоді ж Українське товариство оцінювачів повторно звернулося до ФДМУ з вимогою скасувати накази. А головне — скасувати статті законів, що вводять окремий напрям оцінки для цілей оподаткування, виключити поняття виключного виду діяльності для оподаткування, а також відновити статус Наглядової ради з питань оціночної діяльності ФДМУ, який зараз перетворився в консультативний орган і не має впливу на ринок оцінки (ст. 5 закону «Про Фонд державного майна» та п. 4 «Прикінцевих положень» закону «Про внесення змін до деяких законів України з питань приватизації щодо реалізації положень Державної програми приватизації на 2012-2014 роки»).

Примітно, що на момент проведення прес-конференції 19 червня, на сайті Фонду держмайна не було наказу, в якому слова “визнати таким, що втратив чинність” замінили на слово “скасувати”, датованого 15-им червня. В ефірі наказ з’явився майже через п’ять днів після його підписання.

І тепер сертифікати близько 80 оцінювачів в горезвісних 12-ти компаніях вважаються недійсними. По ідеї, також недійсні і оцінка, проведена даними компаніями, а люди, які замовили її, має право вимагати повернення грошей.

Як розповів голова ради Українського товариства оцінювачів Олексій Амфітеатров, в організацію вже звертаються люди, які замовили оцінку в одній з 12 компаній і не отримали її до моменту скасування наказів ФДМУ. «У фірмі «Альтаріка» замовив оцінку, заплатив гроші. Оцінки немає, угода відбутися не може. Телефони фірми не відповідають», – переповідає він випадок в Полтавській області.

Угоди пішли

Учасники ринку говорять, що ринок купівлі-продажу житла вже відреагував на скасування наказів ФДМУ. Правда, зі знижкою на традиційне затишшя в період літнього сезону.

Вартість оцінки житла для оподаткування повернулася на попередній рівень — 300-500 грн за однокімнатну квартиру. Нагадаємо, після нововведень вартість оцінки квартири в Києві становила 2,5-7 тис. грн за квартиру і 8-24 тис. грн за домоволодіння.

Стабілізацію ситуації на ринку підтверджує і приватний нотаріус Таміла Ситницька : угоди купівлі-продажу житла засвідчуються за старими правилами. В період дії наказів на ринку було затишшя, а зараз він починає пожвавлюватися. «Накази забуто, відповідно, все повернулося ” на круги своя», – сказала вона.
При цьому Т. Ситницька додала, що втрата чинності наказу Мін’юсту може викликати проблеми тільки у тих, хто не встиг завершити угоду в період дії наказу. «У тих, хто щось робив у цьому періоді, можливо, будуть проблеми. А у всіх інших не буде проблем», – додала нотаріус.

Оціночна вартість для всіх

Оцінювачі вважають, що Мін’юст своїми роз’ясненнями розширив норму Податкового кодексу, яка визначає, що дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості об’єкта.

За словами А. Амфітеатрова, оцінка об’єкта за оціночної вартості для сплати податків повинна застосовуватися тільки в двох випадках: коли людина володіє об’єктом менше 3 років і продає житло більше одного разу.

Якщо власник володіє квартирою більше трьох років, то державі продавець повинен заплатити 2% (1% – у Пенсійний фонд, ще 1% – держмито). Якщо продавець володіє квартирою менше трьох років, то він, крім 2%, повинен заплатити ще 5% прибуткового податку.

Разом з тим, Мін’юст роз’яснив, що об’єкт повинен підлягати оціночної вартості незалежно від того, чи об’єкт обкладатися податком, при всіх операціях купівлі-продажу нерухомості.

«Що було зроблено, зокрема, Мін’юстом. Визначено, що всі угоди купівлі-продажу, незалежно від того, виникає оподаткування, йдуть через оцінну вартість. Разом з тим, оціночна вартість визначається лише коли особа володіє об’єктом менше 3 років і продає більше одного разу. У нас відбувається 300-350 тисяч угод в країні, але з них, якщо дотримуватися статті кодексу, підпадає під даний вид оціночної вартості максимум 5-10%», – пояснив він.

Кабмін поклав око на оцінювачів

Активність законодавців, які намагаються врегулювати ринок оцінки, лякає суб’єктів ринку. 20 червня в парламенті зареєстрований урядовий законопроект «Про внесення змін до ст. 172 Податкового кодексу України (щодо оцінки майна)», яким функції регулятора ринку оцінки нерухомості для цілей оподаткування хоче перебрати на себе Кабмін.

Планується, що дохід від продажу об’єкта нерухомості буде визначатися виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, визначеної в порядку, встановленому Кабінетом міністрів. А Фонд держмайна буде позбавлений права визначення порядку оцінки вартості об’єктів нерухомості з метою оподаткування.

Оцінювачі вважають, що в документі закладені ризики знову-таки монополізації ринку оцінки нерухомості, оскільки все залежить від порядку, який розробить Кабінет міністрів.
«Мені здається, що ініціатори законопроекту намагаються згладити процес, а потім розробити окремий порядок Кабміну, забравши у Фонду ці повноваження. І знову можуть виникнути ті ж ризики, які були закладені в наказах», – зазначив А. Амфітеатров.

При цьому оцінювачі побоюються, що вплинути на зміни постанов уряду буде складніше. «Тоді буде дуже складно впливати нам, оцінювачам, на все це», – додав він.

Голова ради Українського товариства оцінювачів вважає, що з ст. 172.3 Податкового кодексу слід взагалі виключити поняття оцінної вартості і замінити його на ринкову вартість.

«Ми пропонували ринкову вартість, яку може визначати будь-який суб’єкт оціночної діяльності. Нехай Фонд держмайна контролює суб’єктів оціночної діяльності, а не оціночну вартість, яка абсолютно незрозуміла… наприклад, квартира коштує 36 тис. дол., а оцінили її в 39 тис. дол. Чому споживач повинен платити більше податків?», – пояснив А. Амфітеатров.

Українське товариство оцінювачів має намір звернутися до міністра економічного розвитку і торгівлі Петра Порошенка з проханням включити організацію в робочу групу для представлення інтересів оцінювачів.
Сценарій з оцінювачами може повторитися на інших ринках?

Ситуація зі спробою монополізувати ринок може повторитися з суміжними професіями оцінювачів — нотаріусів, ріелторів, керуючих нерухомістю, вважають учасники ринку.

У випадку з ріелторами передумова для цього є — Мінекономрозвитку законопроект «Про особливості ведення ріелторської діяльності», який передбачає жорстке державне регулювання, відводячи громадським організаціям ріелторів функцію дорадчого органу.

«Така ж ситуація чекає ріелторів, якщо буде прийнятий в існуючому варіанті законопроект, в якому Наглядова рада з питань ріелторської діяльності також при Фонді державного майна виконує функції ще менші, ніж Наглядова рада з оцінки», – вважає голова ради Ріелторської палати України Олександр Бондаренко.

Ситуація з оцінювачами — це спроба взяти під контроль не тільки ринок нерухомості, але і в цілому малий і середній бізнес, який є основним покупцем житла, додав президент Асоціації професійних управляючих нерухомістю Генріх Людкевич.

Побоювання гравців суміжних з оцінювачами ринків полягає в тому, що основні матеріальні блага в країні вже фактично розподілені і цінні активи давно приватизовані або взяті під контроль іншим способом. «Безгоспними» залишилися лише ринки комерційних послуг, які поки приносять непогані дивіденди їх учасникам. І, безумовно, манять до себе всіх тих, хто має бажання і можливості “робити бізнес” в тому числі і на вже освоєному кимось ринку. Природно, будь-який переділ або “підгрібання” – справа болюча і для гравців, і для споживачів.