Влада вирішила полегшити життя забудовникам без «полегшення» їх кишень?

Влада вирішила полегшити життя забудовникам без «полегшення» їх кишень. Днями Верховна Рада відтермінувала введення нових, більш жорстких правил виділення земельних ділянок під будівництво. На черзі законопроект про скасування для будівельних компаній сплати ПДВ і податку на нерухомість.

Крім того, в уряді «зріє» ініціатива щодо зниження авансового внеску за пільговою іпотекою з 25% до 10%. За словами забудовників, ці нововведення зроблять житло доступнішим, але експерти вважають, що ціни на квартири економ-класу, навпаки, зростуть.

Пільговий період

Поки що депутати лише трохи спростили будівельним компаніям правила гри. Точніше, залишили у силі старі порядки і відстрочили на два роки введення більш жорстких вимог. Йдеться про одну із статей закону про містобудівну діяльність, яка з січня цього року заборонила виділення «приватникам» земельних ділянок для територій, що не мають детального плану розвитку. Правда, на практиці ця норма активно не застосовувалася, оскільки вона могла привести до фактичної «заморожування» будівельної галузі. Не секрет, що сьогодні більшість населених пунктів України або зовсім не має генплану, або цей документ датується минулим тисячоліттям.

За даними Асоціації міст України, сьогодні немає генпланів розвитку в 15% обласних центрів, у 35% міст обласного значення, в половині райцентрів і практично у всіх селищах і селах. Для розробки цих документів потрібні сотні тисяч гривень (ціна генплану для міста з населенням 50 тис. чоловік становить 500 тис. грн). Таких коштів у місцевих бюджетах, ясна річ, немає. В результаті у забудовників по всій країні назрівали великі проблеми із землевідведенням для проектування нових об’єктів. Тому парламент переніс вступ заборони в силу на січень 2015 року. Так що протягом найближчих півтора років міськради можуть виділяти землі під забудову за попередньою процедурою.

Податкові бонуси

Чим менше бюрократичної тяганини з відведенням землі, тим дешевше обходяться «подяки» місцевим радам. Однак ця економія навряд чи позитивно скажемся на кінцевій вартості житла, вважають експерти. Зате ініціатива депутатів про скасування для забудовників сплати ПДВ і податку на нерухомість цілком могла б здешевити нові квартири на 15-20%. Якщо, звичайно, уряд належним чином захистить права покупців. «Сьогоднішні умови змушують будівельників до того, щоб закладати сплачені податки на додану вартість і нерухоме майно в ціну житла, – йдеться в пояснювальній записці до законопроекту. – В кінцевому підсумку ці податки повинна сплачувати населення».

Автори документа пропонують звільнити від сплати цих зборів тих платників податків, які будують житло з метою його подальшого продажу. Тобто, за приватний будинок, який хтось будує для себе, податки державі доведеться заплатити. Зате забудовникам зведення новобудов обійдеться дешевше: скасування одного тільки ПДВ автоматично знижує витрати при першій передачу готового новозбудованого житла покупцеві на 20%. Якщо в добавок до цього прибрати необхідність сплати податку на нерухомість, витрати забудовника зменшаться більше. Відповідно, ціна житла на первинному ринку для кінцевих покупців може бути нижче нинішніх розцінок приблизно на чверть. За цим, правда, бажано простежити, адже у проекті закону обов’язок знижувати ціну для будівельників не прописана.

Зворотна реакція

Здешевлення первинного житла на 20-25% все одно не зробить його масово доступним, адже пересічному українцю і $60 тис. і $45 тис. здаються захмарною сумою. Багатьом сьогодні не по силам навіть кредит на купівлю таких квартир, тому уряд з подачі Українського союзу промисловців і підприємців (УСПП) хоче зробити програми пільгової іпотеки від держави ще доступніше. Мова йде про зниження розміру авансового платежу з 25% від вартості кредитного житла (це умова, що актуально зараз) до 10%. Також пропонується дозволити сплату початкового внеску за рахунок коштів роботодавців та знизити відсотки за кредитами програми доступного житла «30/70» (де 30% вартості житла компенсує держава).

З одного боку, такі заходи пожвавлять іпотеку і ринок житла, вважають експерти. Мало того, що ціна від забудовника буде нижче, так ще й з’явиться більше можливостей придбати нові квартири на умовах дешевих кредитів. Цією ситуацією скористаються люди, які довгий час відкладали покупку житла через брак коштів. Однак пожвавлення попиту тут же дасть зворотний ефект: ціни на найпопулярніші в народі квартири економ-класу «поповзуть вгору. Поки забудовників стримує тільки стагнація ринку, зате з ростом купівельної активності вартість невеликих «однушек» і «двійок» збільшиться на 10%. При цьому житло середнього і бізнес-класу дійсно подешевшає, от тільки дозволити його собі в нашій країні можуть дуже небагато.

Умови простіше, грошей менше: влада забирає гроші з програм доступного житла

На початку червня Кабінет міністрів знизив статутний капітал Державної іпотечної установи – на 20,6% (до 755,7 млн. грн). Перший раз уряд зменшувало статтю рік тому, але відразу в 2,3 рази (до 951,8 млн. грн). Тому з початкових 2,2 млрд. грн в статутному капіталі іпотечного відомства залишилася лише третина грошей. В цьому році ДІУ поки демонструє провальні результати. За даними на кінець травня відомство рефінансувала всього 200 іпотечних кредитів в цілому приблизно на 41,5 млн грн. Для порівняння, за весь минулий рік у банків було викуплено близько 1200 іпотечних угод. Крім того, установа ніяк не може запустити анонсовану ще восени минулого року програму пільгової оренди житла з правом викупу.