Влада Дніпропетровська підуть на поступки забудовникам

Влада Дніпропетровщини вирішили простимулювати місцевий будівельний ринок.

В кінці березня облрада затвердила регіональну програму будівництва доступного житла, яка дозволить її учасникам заощадити час і гроші на оформлення земельних ділянок та підведення до будмайданчиків інженерних комунікацій, а покупцям житла — близько 20% його нинішньої вартості.

Забудовники бояться, що вигоду від ініціатив чиновників отримає лише вузьке коло компаній, пов’язаних з місцевими виробниками збірних конструкцій.

Та й сам факт реалізації програми у заявленому обсязі виглядає досить сумнівно, так як для цього необхідно збільшити бюджетне фінансування більш ніж на порядок.

Шанс на виживання

Дніпропетровські чиновники завжди нарікали на низькі показники обсягів будівництва житла в регіоні. Навіть напередодні фінансової кризи 2008 р. забудовники здали в експлуатацію 438 тис. кв. м житла, що в два рази менше аналогічних показників радянського періоду.

Однак обвал будівельного ринку останніх років перевершив очікування навіть самих закоренілих скептиків. У 2009 р. в експлуатацію було здано всього 170 тис. кв. м, а на протязі наступних двох років вводилося не більше 200 тис. кв. м в рік. Але й ці цифри експерти вважають завищеними.

За словами члена ради директорів Конфедерації будівельників України Леоніда Турчина, в останні роки будівельну статистику значною мірою згладжує введення в експлуатацію самобудів за полегшеною процедурою. А ось нові майданчики під будівництво багатоповерхового житла відводяться дуже рідко. Куди охочіше інвестори йдуть в більш прибуткові проекти комерційної нерухомості.

Причиною такого положення речей забудовники називають відсутність платоспроможного попиту на житло і зростання витрат, пов’язаних з необхідністю оформлення землевідводів та підведення інженерних комунікацій, в тому числі хабара при вирішенні даних питань.

Найчастіше ці витрати перевищують 40% кошторисної вартості будівництва і не дозволяють знизити ціну житла, щоб стимулювати продажу квадратних метрів. Вирішити проблему пообіцяли влади області.

Правда, з однією обмовкою: преференції отримають забудовники, які візьмуть участь у реалізації регіональної програми будівництва доступного житла, прийнятої в минулому місяці. В її рамках вже в нинішньому році збираються звести близько 40 тис. кв. м житла в Дніпропетровську, а до 2018 р. цей показник досягне 100 тис. кв. м у рік за рахунок приєднання до програми Кривого Рогу, Новомосковська, Павлограда і ще десятки райцентрів.

У містах збираються будувати переважно багатоповерхівки, а в районах — одно-, двоповерхові котеджі. Таким чином, до 2018 р. влада планує звести в регіоні близько 6,5 тис. квартир.

При нинішніх проблемах будівельників з платоспроможністю клієнтів участь у такій програмі може стати непоганою підмогою. Правда, забудовникам доведеться прийняти правила гри, запропоновані командою губернатора Олександра Вілкула.

Пілотний проект

Випробувати нові умови програми вирішили при реалізації пілотного проекту — будівництві житлового масиву Лівобережний-3 у районі проспекту Миру та вулиць Усенко та Рилєєва. Для цього облрада створила обласне комунальне підприємство “Агентство регіонального розвитку “Регіон-Лідер”, яке виступило замовником проекту і взяло на себе проектування першої черги з восьми багатоповерхівок.

Йому міськрада Дніпропетровська безкоштовно відвів майданчик розміром близько 9 га. А “Дніпрогаз”, “Дніпрообленерго” і “Дніпроводоканал” погодилися підвести до неї інженерні мережі, витрати по прокладці яких згодом будуть відшкодовані компаніям грошима з обласного бюджету або квадратними метрами в побудованих будинках.

Ще одним фактором зниження собівартості житла став конкурс проектів для майбутнього мікрорайону, в якому брали участь провідні будівельні компанії регіону. Перемогу здобули самі малобюджетні проекти із збірних конструкцій, вироблених ТОВ “Баловський завод залізобетонних конструкцій” (с. Партизанське).

Ця обставина зумовило і долю генпідрядника проекту. Хоча у конкурсі на зведення першої з чотирьох п’ятиповерхівок мікрорайону брали участь ПАТ “Криворіжіндустрбуд” (Кривий Ріг) та ТОВ “Южстрой” (Дніпропетровськ), перемогу здобуло останнє, яке, як стверджують в регіоні, пов’язаний кровними узами з постачальником матеріалів на будівництво — Балівським заводом залізобетонних конструкцій.

Гранична вартість житла в майбутньому мікрорайоні складе 4,8 тис. грн./кв. м, що майже на 1 тис. грн. дешевше вторинного житла на житловому масиві Лівобережний. Місцеві забудовники стверджують, що навіть ця помірна ціна дозволить постачальника будматеріалів та підряднику заробити по $50 на квадратному метрі.

Однак чекати повернення вкладених коштів від замовника ТОВ “Баловський завод залізобетонних конструкцій” та ТОВ “Южстрой” доведеться рівно рік після введення об’єкта в експлуатацію. І це далеко не єдина умова доступу до ділянки вже з підведеними комунікаціями.

Агентство регіонального розвитку не тільки диктує граничну вартість і термін здачі будинку в експлуатацію, але і сам береться за реалізацію квартир в новобудові.

Робити це обласне КП збирається з залученням механізмів молодіжного житлового кредитування, бюджету Міноборони на поліпшення умов проживання військовослужбовців, власних грошей і засобів різних відомств і підприємств, яким запропонують придбати службове житло для співробітників.

Забудовникам ж дозволять продавати квадратні метри тільки через рік після введення будинку в експлуатацію, тобто те, що не зможе реалізувати Агентство регіонального розвитку.

Невиправданий ризик

Опитані “ДС” керівники будівельних компаній області стверджують, що програму будівництва доступного житла пролобіювали виробники збірних конструкцій, будинки з яких до кризи не користувалися попитом на ринку.

Серед цих компаній називають вже згаданий Баловський завод залізобетонних виробів, близьке до Геннадія Корбана, ВАТ “Нікопольський завод залізобетонних конструкцій”, що належить маріупольському бізнесменові Володимиру Ушакову, і ще кілька підприємств регіону.

Подейкують, що деякі з вищезгаданих компаній напередодні кризи закупили фінське обладнання для виробництва збірних залізобетонних конструкцій, яке простоювало без діла. Участь у настільки масштабної програми дозволить їм завантажити потужності й окупити обладнання.

Втім, до перспектив реалізації цієї програми забудовники переважно ставляться скептично. “Ми хотіли взяти участь у будівництві мікрорайону.

Однак з’ясувалося, що замовник буде рік торгувати побудованими за наш рахунок квартирами, а нам віддасть тільки те, що буде нераспродано. Не виключено, що це буде житло з якимись дефектами. Можливо, замовник майже нічого не продасть, а курс долара через рік виросте вдвічі, тоді як гранична вартість квартир зафіксована в договорах у гривні.

Ми порахували це ризикованим”, — розповів “ДС” представник однієї з дніпропетровських будівельних компаній, що побажав залишитися неназваним.

Побоюються забудовники і того, що Агентство регіонального розвитку не отримає бюджетного фінансування, необхідного для оформлення землевідведення, розробки проектної документації, компенсації вартості прокладки інженерних комунікацій та виділення житла черговикам.

На ці цілі влада регіону хочуть отримати 567 млн грн. з державного і 113 млн грн. з місцевих бюджетів. Враховуючи, що в минулому році інвестиції в житлове будівництво з обох джерел склали всього 35 млн грн., збільшення фінансування даних витрат більш ніж на порядок виглядає фантастичним.

Але якщо програму все-таки вдасться реалізувати, це обіцяє місцевим забудовникам чималі проблеми. Якщо в найближчі роки на дніпропетровському ринку нерухомості з’являться кілька тисяч дешевих і якісних квартир, це не розорить одну будівельну компанію.