Вітчизняний ринок нерухомості буде очищений від шахраїв

Тепер ріелторам в Україні доведеться працювати в рамках строгих правил. Уряд встановлює максимальну вартість їх послуг і зобов’язує всіх агентів з нерухомості отримати вищу освіту і спеціальний сертифікат.

Такий фахівець повинен підтверджувати кваліфікацію раз в три роки і застрахувати свою відповідальність перед клієнтами. Експерти вважають, що ці норми позбавлять ринок від «тіньових» схем і відвертого шахрайства. Подібні проекти вже реалізовані в багатьох країнах світу. Хоча самі ріелтори кажуть, що нововведення пролобійовані страховими компаніями і можуть зруйнувати налагоджений за багато років бізнес.

Тривідсотковий бар’єр

Узаконити ріелторську діяльність в Україні намагаються вже п’ятий рік. І депутати, і самі учасники цього дуже прибуткового ринку неодноразово розробляли різні проекти. Документи часто не тільки не збігалися за змістом, але навіть суперечили один одному. Причому у найбільш принципових моментах. Тим не менш, деякі законопроекти, які були прийняті в першому читанні парламентом, до цих пір там і припадають пилом. Нинішня ініціатива належить Міністерству економічного розвитку і торгівлі (МЕРТ). Це друга версія документа, який підготували чиновники відомства. Попередній законопроект розглядався в лютому-березні і був розкритикований ріелторами за абсурдність окремих норм.

Спроба № 2 виявилася більш вдалою: агенти з нерухомості вже не об’єднуються проти документа в цілому, лише намагаються змінити деякі формулювання. Наприклад, дебати розгорілися навколо норми про регулювання вартості ріелторських послуг. МЕРТ пропонує встановити верхню планку — не більше 3% ціни самої угоди (купівля-продаж або оренда нерухомості). «Це порушення ринкових умов ведення бізнесу, яке суперечить заявленій державою політики дерегуляції, — впевнений президент Асоціації фахівців з нерухомості України (АСНУ) Сергій Злидень. — У підприємця повинна бути свобода вибору, і остаточно це питання вирішується у процесі переговорів між клієнтом і виконавцем».

Злидень запевняє, що зараз дохід ріелтора становить 2,5—5% від ціни угоди, державні обмеження ринку не потрібні. Але голова національної ради Ріелторської палати України Олександр Бондаренко з колегою не згоден: «Тарифні обмеження в діяльності агентів з нерухомості є у багатьох країнах. Приміром, у Швейцарії комісія складає 3%, в Італії-5%, а в США від 3,5 до 10% в залежності від штату. Закордонні ріелтори нормально працюють в таких умовах, так що для наших агентів нічого страшного тут теж немає. Більш того, в законопроекті є прорахунок. Не вказано, хто саме буде платити комісію: покупець або продавець, орендар чи орендодавець. З-за цього ріелтори безсоромно будуть стягувати плату за послуги з обох сторін угоди. В результаті 3% легко трансформуються в 6%», — пояснює Бондаренко.

Зауважимо, що при оренді житла тарифи агентів ще більш драконівські — 50-100% місячної вартості житла. Природно, у ріелторів не викликає захвату намір обмежити їх запити навіть шістьма відсотками.

Нас всіх вчили потроху

Гарячі суперечки серед ріелторів викликають нові вимоги до кваліфікації. У МЕРТ вважають, що кожен агент з нерухомості повинен мати вищу освіту. З урахуванням того, що зараз на цьому ринку з перемінним успіхом подвизаются і магістри філології, і випускники ПТУ, і володарі довідки про закінчення середньої школи, нова вимога скоротить кількість брокерів мінімум на третину. «Це нормальний, адекватний підхід до підвищення якості ріелторських послуг, — вважає Брондаренко. — Більше того, в попередньому варіанті документа ріелторів зобов’язували мати профільну (юридичну або економічну) вища освіта. Зате зараз претендувати на сертифікат агента з нерухомості зможе випускник будь-якого вузу».

Сертифікат буде видаватися агентам безстроково, проте, підтверджувати його доведеться раз у три роки на курсах підвищення кваліфікації. Якщо ріелтор не з’явився на курси, документ автоматично анулюється. А його власник стає нелегалом на ринку — надавати послуги він не зможе. Після отримання «корочки» новоспечений фахівець зобов’язаний пройти рік стажування, а потім внести дані про себе до державного реєстру суб’єктів ріелторської діяльності. Такий документ хоче вести МЕРТ. Реєстрація буде коштувати три неоподатковуваних мінімуми доходів громадян (на сьогоднішній день 51 грн). Тільки після проходження всіх процедур ріелтор отримує право вийти на ринок. Зараз брокери проходять добровільну сертифікацію в профільних громадських об’єднаннях, але більшість не бачить сенсу в цій процедурі. Наявність «корочки» нічого не дає її власникові. Навіть втративши такий сертифікат, агент все одно зможе заробляти, проводячи операції з нерухомістю.

Якщо законопроект буде прийнятий, доступ до ріелторської діяльності отримають кваліфіковані фахівці. На словах цього хочуть і самі ріелтори, але представники бізнесу не задоволені. В першу чергу — занадто великим участю держави в легалізації їх діяльності. «Всі ключі від професії опиняються в руках у чиновників МЕРТ, — пояснює віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю (АПУН) Анатолій Топал. — Це відомство буде вносити до реєстру ріелторів, розробляти програми навчання, сертифікації і курсів підвищення кваліфікації. У наглядову раду при МЕРТ увійдуть тільки 50 представників громадських організацій. Очевидно, що ними стануть «ручні» учасники ринку. Відбудеться монополізація сфери послуг приватними особами, які наділені державною владою».

За розрахунками Топала, чиновник, який безпосередньо буде контролювати сертифікацію ріелторів, зможе отримувати близько $5-6 млн в рік у вигляді хабарів і відкатів. «Це тільки собі в кишеню, не передаючи далі по ланцюжку, — запевняє віце-голова АПУН. — Законопроект ще не поданий до парламенту, а вже ходять чутки, що для «пришвидшеної» сертифікації доведеться заплатити конкретним особам $10 тис. Для великих агентств нерухомості це посильна сума, а невеликі компанії таку плату за «вхід» однозначно не потягнуть. Відповідно, вони будуть змушені піти з ринку. При цьому немає гарантій, що ріелтори, які залишилися в грі, — професіонали. Серед них також можуть бути шахраї. Але клієнти дізнаються про це тільки з особистого досвіду».

Не за страх, а за гроші

Новий проект все ж передбачає захист клієнта від ріелторів-шахраїв. У МЕРТ хочуть ввести обов’язкове страхування цивільно-правової відповідальності агентів нерухомості. Мінімальне страхове покриття буде встановлювати уряд, а предметом договору, швидше за все, стане ціна нерухомості. З цією нормою ріелтори теж згодні в загальному, але не задоволені конкретикою. За словами Бондаренко, страхування при угодах купівлі-продажу житла — практика багатьох європейських країн. Проте в Європі страхують титул власності, або простіше кажучи, ризик втрати майна. В українському ж варіанті незрозуміло, що планують страхувати і чому за це має платити агентство.

«Якщо ми страхуємо професійну відповідальність ріелтора, тоді сума страхового покриття не повинна перевищувати комісію агентства, — пояснює Бондаренко. — Наприклад, взяли 3% від суми угоди і в разі розірвання ті ж 3% повернули клієнту. Чиновники пропонують повертати потерпілому повну суму угоди і мотивують це тим, що винна в розірванні агентство — не розгледіло, а то й підіграла шахрайству одного з клієнтів. Проте агентство не повинно займатися експертизою документів, що воно виконує посередницькі функції. Тому відповідальність має бути в розмірі плати за послугу ріелтора. Інше повинен відшкодувати той з учасників угоди, кого суд визнає шахраєм».

З колегою згоден і Топал, він стверджує, що держава має достатньо важелів впливу на шахраїв з допомогою Цивільного і Кримінального кодексів. Тому норма про страхування виглядає як результат лобіювання зацікавлених страхових компаній. «Я готовий страхувати відповідальність на відкритому ринку, а документ створює ситуацію, коли доступ до послуги буде в обраних страховиків», — підкреслює експерт. Втім, звичайним громадянам все одно, хто і на яку суму застрахує їх агента. Як правило, люди звертаються в агентство, щоб уникнути паперової тяганини і уникнути квартирних аферистів. При цьому фахівці, на яких покладається головна надія у вирішенні цієї проблеми, не поспішають взяти на себе свою ж відповідальність, хоча гроші з клієнтів беруть чималі.