Віджилі свій вік пятиповерхівки можуть стати основою для елітних житлових комплексів?

Хрущовки… Як темна пляма на тілі столиці зяють старі райони. Скільки розмов, скільки планів та проектів крутиться навколо них. А адже ми всі розуміємо, що хрущовка сьогодні – це один з небагатьох шансів для середнього жителя придбай собі житло. Але незабаром цей варіант вирішити своє квартирне питання може перетворитися у величезну проблему з-за тотального зносу старого житлового фонду.

Про проблему «хрущовок», практично вичерпали свій термін придатності, відомо всім. Існує і декілька проектів виходу із критичної ситуації. Однак спроби втілити їх у життя досі були безуспішними. Втім, не всі кошти ще випробувані. Про одну з можливостей повернути життя пятиэтажкам розповідає ректор Придніпровської державної академії будівництва та архітектури (ПДАБА), заслужений діяч науки і техніки України, професор Володимир Большаков.

Житлофонд, що пливе в нікуди

— Не до свята будь сказано, — зазначає Володимир Іванович, — але про успіхи державної політики в галузі будівництва сьогодні говорити не доводиться. Незважаючи на економічну кризу, ми продовжуємо будувати, освоювати нові технології, збільшуємо висотність будівель, але біда лише в тому, що ніякого відношення до доступного для народу України житлу це не має. Все це — для 3% багатих людей.

Що стосується основної маси населення, то їх житлові умови в найближчому майбутньому, мабуть, не тільки не покращаться, але навіть можуть катастрофічно погіршитися. Не в останню чергу через проблеми тотального зносу старого житлового фонду. І це стосується не тільки «хрущовок». За ними на черзі і перші покоління радянських дев’ятиповерхівок, стверджує Большаков.

— Фахівцями визнано, що недавня катастрофа на Волзі, коли затонув теплохід «Булгарія», — це зовсім не нещасний випадок. Це «системна» техногенна аварія, зумовлена, можливо, ще 10 років тому. Так ось: п’ятиповерхівки більш ніж півстолітньої давності — те ж судно, відправлений в плавання без всякої думки про безпеки його пасажирів. Так, «хрущовки» будувалися за категорією надійності, передбачає термін експлуатації 125 років. Але це ж за умови, що кожні 30 років буде проводитися капітальний ремонт, а щорічно— поточний. Раз в 10-15 років передбачається утеплення горищ, сходових прорізів. Але ж цього ніхто ніколи не робив! Підфарбують, підметуть — і відзвітують, що проведений малий ремонт. Враховуючи, що п’ятиповерхівки будувалися практично одночасно, катастрофи можна чекати в будь-який момент.

Не кажучи вже про можливі людські жертви, ситуація небезпечна для держави черговим фінансовим катаклізмом. Різницю між плановим і екстремальним ремонтом професор Большаков пояснює на прикладі гучного події, коли в 1997 році в житловому масиві Тополя-2 в Дніпропетровську «пірнув» під землю дев’ятиповерховий будинок.

Спробуй, відсели!

Всі протизсувні роботи при будівництві даного житлового масиву 25 років тому обійшлися в 16 млн радянських рублів. Це приблизна вартість зведення шістнадцяти двенадцатіетажек. А відновлювальні роботи після катастрофи зажадали 167 млн, але вже доларів. Тобто витрати зросли експоненціально. Якби вчасно прибрали «каналізаційне озеро» під фундаментом аварійної будівлі, то і сам будинок, і загинув разом з ним дитячий сад продовжували б служити людям”, – вважає Володимир Большаков.

— У «зношених» п’ятиповерхівках загальною площею близько 25 мільйонів квадратних метрів проживає сьогодні чверть населення України. І шанси держави реально вплинути на ситуацію дуже примарні. Даючи популістські обіцянки про знесення «хрущовок», тодішній прем’єр-міністр Юлія Тимошенко абсолютно ігнорувала той факт, що відселяти людей нікуди. Навіть коли 13 вересня 2007 року прогримів вибух у житловому масиві Перемога, людям з одного будинку, що вибухнув просто не знайшлося місця. А уявіть собі, що необхідно одночасно поставити на ремонт всі п’ятиповерхівки, наприклад, на проспекті із 100-тисячним населенням? До речі, російський досвід з порятунку «хрущовок» в Долгопрудном під Москвою також виявився невдалим. Поруч зі зносяться будинками планувалося звести точкову багатоповерхівку для тимчасового відселення мешканців. Тим часом «хрущовки» реконструюють з надбудовою двох поверхів. Передбачалося, що продаж цих нових квартир дозволить окупити роботи. Але життя внесло корективи. Люди прописували до себе сільських родичів, народжували дітей. Словом, коли прийшов термін розселення «вежі», виявилося, що квартир потрібно значно більше, ніж було зайнято спочатку. Ні про яку окупності не могло бути й мови, а всі витрати лягли на міський бюджет. А наша екс-прем’єр, щоб задобрити жителів «хрущовок» і підштовхнути програму реконструкції, пообіцяла «виселенців» повернути їм колишню житлову площу з «бонусом» у зайві 50 квадратних метрів. Чи варто говорити про абсурдність проекту, який, природно, помер, так і не народившись.

Народження «гібрида»

Але чи є яке-небудь позитивне рішення проблеми п’ятиповерхівок? Зрозуміло, є, вважає Володимир Большаков.

— По-перше, потрібно займатися санацією — приводити будинку в порядок, утеплювати, робити перед під’їздами тамбури. Власне, подібним вже більше двох років займаються в Дрездені. Так що нічого нового вигадувати не треба — можна взяти готові проекти. Правда, при цьому кількість мешканців залишається колишнім і ми не виграємо у використанні землі. А коли вона почне продаватися, вартість кожного будівлі збільшиться на 70%.

Свого часу мій друг, вчений і композитор Михайло Михайлович Жербіна, завідував кафедрою металевих конструкцій в київському Інженерно-будівельному інституті і помер в 1994 році, спробував запатентувати технологію надбудови до п’ятиповерховим будівлям. Щоб уникнути численних проблем — погані грунти, слабкі фундаменти, він запропонував зробити навколо цоколя будівлі металевий «бандаж», щоб воно не склалося від додаткового навантаження. Навколо будинку на відстані двох метрів влаштовується ще один фундамент із спеціальних ромбовидних конструкцій, на який буде перерозподілятися надмірна вага. Тоді на п’ятиповерхівку можна надбудувати і 10, і 15 поверхів. Питається, навіщо взагалі тоді залишати внизу старий будинок? Та тому, що технологія утилізації матеріалів «хрущовки» (руйнування, дроблення для використання при будівництві доріг та інше) призводить до подорожчання житла в новому будинку приблизно в 2,5 рази — з 400 до 1000 доларів за квадратний метр. Правда, у підсумку виходить якийсь дивний і незвичний для нашого ока гібрид: до крихітної «хрущовці» прибудований практично новий сучасний житловий комплекс.

Але і в цьому є свій резон, вважає Большаков. В п’ятиповерхівці залишаться жити малозабезпечені люди — пенсіонери, студенти. А новобуд, який візуально майже повністю приховає свого старого архітектурного предка, дістанеться багатим. Можна навіть розвести їх територіально, зробивши два виходи на різні вулиці, щоб ці дві категорії українців практично не контактували…

Подалі від балок і паводків

— Правда, тут виникає ще одна проблема: будь архітектор не позбавлений амбіцій і хоче будувати з нуля, а не возитися з вимираючими кам’яними мастодонтами, — зауважує професор. — Навряд чи Огюст Монферрана захотів би будувати Исаакиевский собор, якби неодмінною умовою стало збереження в його структурі фрагментів стояла тут раніше пивоварні. Однак завдяки спеціально відпрацьованим особливостей у системі навчання ПДАБА наші студенти краще за інших підготовлені до проектування саме таких, вельми економічно вигідних будівельних гібридів.

Крім іншого, система гібридного будівництва напевно частково зніме проблему нестачі землі під забудову в престижних міських районах. Адже «хрущовками» у тому ж Дніпропетровську забудовані такі ласі території, як проспекти Кірова та Гагаріна. Напевно, і в інших містах ситуація аналогічна. До речі, в нашій розмові Володимир Большаков особливу увагу приділив можливих катастрофічних наслідків будівельного буму епохи «дикого капіталізму».

— Коли в будівництво потекли часом невідомо де і як зароблені «шалені» капітали, багато великі об’єкти закладалися у вельми ризикованих місцях — на схилах балок, на «незручний». Якщо такий будинок коштує на похилій гранітній плиті на палях, це вже небезпечно. Якщо ж до граніту довелося ще й бурити метрів 70, як це найчастіше буває, то надійно закріпити у ньому палю — з області фантастики. Адже коли-небудь в Дніпропетровськ прийде великий паводок, що буває в середньому раз в 100 років, і вода по балках спрямується до Дніпра… Втім, відповідати за можливі наслідки доведеться тодішньої влади, а не тим, хто будував… Так що будинки, зведені на базі старих добрих «хрущовок», змогли б конкурувати з авантюрними суперновостроямі і ще по одному, найважливішого критерію — безпеки.

Село — будівельникам, будівельники — селу!

— На останньому дні народження губернатора Олександра Вілкула, — розповідає Большаков, — я жартома сказав, що якби він створив умови незайнятому в місті населенню «емігрувати» в сільську місцевість, то міг би прославитися в іпостасі українського Столипіна. Для цього, природно, там необхідно створити житлову інфраструктуру, по комфортності наближену до міської. Наші будівельні технології і досвід дозволяють це зробити. У 60-х роках багато наші професори працювали над проектами благоустрою села. Саме тоді в сільську глибинку прийшов газ, побудували Будинки культури з басейнами. Зараз це все прийшло в занепад, але тим більше поле діяльності, більше замовлень для проектних і будівельних організацій. Повинен же хтось скласти конкуренцію нечувано дорогим канадським домівках, съедаемым щурами протягом року!

До речі

Сьогодні тільки в Києві налічується близько 2 тис. «хрущовок». Тим не менше голова КМДА Олександр Попов нещодавно заявив, що можливостей для їх комплексної реконструкції у столиці немає. «Цей проект повинен бути економічно привабливим для інвесторів», — зазначає Попов. Найімовірніше, реконструкція столичних «хрущовок» може початися в 2013 році, коли, за прогнозами будівельників, галузь вийде на докризові обсяги будівництва житла. На думку начальника КО «Київгенплан» Сергія Броневицького, цей тайм-аут треба використовувати для внесення змін у законодавство, щоб зробити прозорими «правила гри» як для інвесторів, так і для тих, хто живе в «хрущовках».