Великі квартири не в моді

Забудовники все більше будують будинки з одно – двокімнатними квартирами. Великі метражі втрачають свою популярність. Попит на малометражки зростає.

Здається, таке ми вже проходили у минулому столітті. Радує тільки те, що якість сучасних новобудов вже майже відповідає європейським нормам.

Пропозиція
За офіційними даними, за 9 місяців у Києві 8 забудовників ввели в експлуатацію близько 15 будинків або 3 тис. квартир. (близько 700 тис. кв. м.). На жаль, це не говорить про зростання введення житла в експлуатацію і тим більше не свідчить про те, що стало менше недобудов. Навпаки, недобудованих житлових будинків по країні стало на 300 об’єктів більше.
Але не все так погано. Порівняно з 2010 р., кількість пропозицій нового готового житла у Києві зросла в середньому на 10%.

Що ж зараз пропонують на ринку? У добудованих готових будинках забудовники виставляють на продаж 1-кімнатні – 40-42кв.м.; 2-х кімнатні – 55кв.м. Це найбільш ходовий товар. Зараз в Києві як мінімум 4 готових житлових об’єкта, в яких або зовсім немає трикімнатних квартир, або їх кількість зведена до мінімуму.

Навчені гірким досвідом минулого року, багато забудовників навіть на етапі 50-70% готовності об’єкта починають перепланування та з квартир з великими площами нарізають кілька маленьких.

Ціни
Новою тенденцією цього року, за словами експертів, є те, що ціни на новобудови практично зрівнялися з вторічкой.

При цьому на ринку готових новобудов сегментарне коливання цін відбулося в діапазоні від $1 до $1900 за кв. м. Сама ходова ціна, за якою зараз продають квартири в нових житлових будинках столиці становить 10.500-11 тис. грн.

Що стосується вторинного ринку, то це житло за рік втратила в ціні в середньому близько $100 за кв. м. І тримається на рівні $1200 – $1400 тис.

В регіонах України готове первинне житло за 10 місяців не подешевшало. В середньому його продають по 800-1200 $/кв. м.

Ціни на квартири вторинного ринку в містах мільйонниках коливалися протягом 9 місяців в районі 5%.

Попит
Попит у цьому році зріс, але сегментарно. В основному мова йде про економ класі і деяких готових об’єктах бізнес-класу.

З квітня 2011 р. учасники ринку почали заявляти про активної зацікавленості двокімнатними квартирами невеликій площі (в середньому близько 56 кв. м.).

Вже у вересні стало зрозуміло, що покупці, роблячи вибір між маленькою квартирою на вторинному і первинному ринку, змістили свої погляди в бік первинки. За словами заступника директора АН “АльянсБрок” Сергія Подгорного, ця тенденція помітна і в цьому жовтні. “Люди вибирають, вважають і купують квартири в готових об’єктах або в будинках з 80% і вище готовністю”, – розповів експерт.

Реалії продажу
Опитані журналістом 3Doma.ua експерти говорять про те, що порівняно з попереднім, 2010 роком, кількість продажів незначно збільшилася. Великі забудовники, так само як і агентства нерухомості проводять до 5 угод на місяць.

Ріелтори говорять також і про те, що скоротилася час переглядів об’єктів. Покупці досить швидко приймають рішення про покупку.

Угоди, як і раніше, йдуть в основному в сегменті недорогого житла, якого на ринку стає все менше. Особливо це видно у великих містах України, де дешеві об’єкти вибираються ще з початку минулого року.

При цьому, якщо в 2010 році купували в основному гостинки і маленькі хрущовки, то зараз цей сегмент котирується все менше.

Зросла кількість угод за допомогою залучення позикових коштів та розстрочок. Все-таки у
людей з’явилася можливість якщо не брати іпотеку, то хоча б дофінансування (див. Рис. 1).

Рис. 1. Частка операцій на ринку готового житла та джерела фінансування*


* за даними UTG

Висновки та прогнози
Судячи з настроїв експертів і прогнозами банківських аналітиків, платоспроможність населення не збільшується, і чекати поліпшення ситуації в найближчі місяці не варто. Кредити доступнішими не стають. Однак зниження активності на ринку експерти не прогнозують. Справа в тому, що порівняно з депозитами та іншими активами, нерухомість все ще є достатньо надійною інвестицією.

Ціни до весни 2012 року будуть стабільні у всіх сегментах. Коливання можливо в межах не більше 5%.

Невелика дезорієнтація на ринку вторинної нерухомості прогнозується на початку 2012 року, коли набудуть чинності нові правила реєстрації нерухомості у БТІ. Як правило, ринку потрібно місяць-два, щоб адаптуватися до ситуації. В цей час кількість угод буде мінімальним.

А ось прогнозувати ситуацію з новобудовами дуже важко. В регіонах України ціни падати не будуть. Гравці ринку пояснюють це тим, що маржа, яку регіональні забудовники закладають при будівництві, в регіонах завжди менше ніж у столиці. При цьому в Києві може подорожчати якісне готове житло бізнес-класу. Що пов’язано з дефіцитом готового житла.