Вартість оренди висококласних київських офісів знижується

Рекордна кількість офісних площ, введений на ринок Києва в 2012р., призвело до різкого збільшення вакантності в бізнес-центрах, уповільнення зростання орендних ставок та змін у загальній структурі ринку.

Згідно з оцінкою аналітиків, така ситуація стала можливою завдяки відкриттю у Києві одразу кількох нових професійних бізнес-центрів, а також відновлення робіт над припиненими на період кризи проектами.

За даними компанії UTG, за перші шість місяців 2012 року нова пропозиція в столиці поповнилася п’ятьма офісними об’єктами (БЦ 101 Tower, БЦ Premium Center, БЦ «Вікторія Парк», БЦ «Кристал» і БЦ «Європа»). Їх загальна орендована площа склала 140,7 тис. кв. м, що в сім разів більше, ніж обсяг введених площ за аналогічний період минулого року. Тенденція збільшення якісної пропозиції збереглася і у другому півріччі.

Наслідком рекордного виведення офісних площ стало різке збільшення вакантності в столичних БЦ. За підсумками 1 півріччя 2012 р. частка незайнятих площ в БЦ Києва збільшилася в середньому на 3-4%, і становила 6-7% для класу «А» і 11-12% для класу «В+» і«–».

Загальні тенденції галузі зумовили також уповільнення зростання орендних ставок. За даними UTG, станом на липень 2012 року орендні ставки на офіси класу «А» перебували в діапазоні $30-55/кв. м/місяць, а на приміщення класу «B» — $18-45/кв. м/місяць (з ПДВ, без експлуатаційних витрат). Середній рівень експлуатаційних витрат для офісів класу «А» склав $6-10/кв. м/міс. (з ПДВ), для класу «В» — $2-6 кв. м/міс. (з ПДВ).

Як відзначають експерти, значний обсяг нової пропозиції відчутно вплинула і на загальну структуру ринку професійної офісної нерухомості: зараз якісний розподіл помітно змістилася на користь класів «А» і «В+». Така ситуація створила умови для розвитку жорсткої цінової конкуренції в даному сегменті. А зниження орендних ставок в якісних об’єктах класів «А» і «В», в свою чергу, зробить їх привабливими для компаній, які розміщуються в даний час в житлових будинках і офісах класу «С». Подібні тенденції в попиті відзначалися вже у першому півріччі 2012 року: компанії все частіше вибирали офісну нерухомість високого класу, причому, розташовану за межами центрального ділового округу Києва.

Мабуть, вперше на ринку, у зв’язку із збільшеною вартістю експлуатаційних послуг, орендарі стали звертати більш пильну увагу на енергоефективність будівлі. Втім, базові вимоги орендарів до офісних приміщень залишаються незмінними: вартість оренди, розташування БЦ, обробка та планування офісу, наявність парковки і її вартість, а також наявність точки громадського харчування для співробітників всередині будівлі або на близькій відстані.

На думку експертів, у середньостроковій перспективі сегмент офісної нерухомості буде ринком орендарів, які посилять свої вимоги до якості і характеристикам займаних приміщень, а також комерційних умов орендних договорів.

Станом на липень 2012 р. в Києві функціонує 126 офісних центрів класу «А», «B+» і «–» загальною орендованою площею (GLA) 1,34 млн. кв. м.