В Україні скасована безкоштовна роздача земельних ділянок

Тепер земельні ділянки державної і комунальної форм власності зможе отримати тільки переможець аукціону.

Це означає, що місцева влада більше не зможуть використовувати скандальні схеми виділення та відведення земель. Кожну порожню ділянку потрібно буде внести в єдину базу і виставити на торги. Чиновники запевняють, що нововведення залучить іноземних інвесторів і наповнить місцеві бюджети на десятки мільйонів гривень вже до кінця цього року. Однак юристи попереджають — нову схему можна також обійти.

Саме по собі прийняття закону про земельні торги стало позитивним подією. Експерти нагадують, що саме його відсутність стало передумовою до виникнення різних схем землевідведення, які придбали особливу популярність у місцевої влади під час кризи. Ще в 2008 році до Земельного кодексу внесли зміни, якими заборонили виділяти муніципальну землю кому б то не було на неконкурентній основі. Чітко прописали вимогу: державні та комунальні ділянки можна продавати лише на аукціонах і в порядку, прописаному законодавчо. Однак закон про це порядок так і не з’явився. «Кілька разів проблему намагалися вирішити постановами уряду, — згадує президент Земельної спілки України Андрій Кошиль. — Одне з них було визнано неконституційним, інше працювало лише кілька місяців».

В результаті торги проводили хто хотів і як хотів. «Якщо у сторін угоди було бажання влаштувати аукціон, його проводили на підставі рішень місцевих рад, — розповідає адвокат юридичної фірми «Василь Кісіль і партнери» Наталія Доценко-Білоус. — При цьому використовувалася широко відома схема технічного аукціону: один реальний покупець і дві-три підставні фірми. Потім результат аукціону підтверджувався в суді, щоб підстрахувати угоду, яка фактично була проведена без чіткого дотримання законодавчих норм. Ті ж, хто не хотів влаштовувати аукціон, виправдовувалися тим, що немає прописаної в законі процедури, і, відповідно, відводили земельні ділянки як доведеться. Найчастіше потенційного покупця «підганяли» під передбачені в Земельному кодексі випадки переважного права викупу землі і віддавали ділянку за копійки».

Досить згадати, як прокуратура гектарами повертала землю в столиці, яку безконтрольно роздавала «команда молодих реформаторів» Леоніда Черновецького, — рахунок прокурорських приписів йшов на десятки. За словами глави Держагентства земельних ресурсів Сергія Тимченка, правоохоронними органами досі розслідуються сотні справ про продаж та оренду земель державної та комунальної власності. Ще сотні справ щодо незаконних торгів можуть бути заведені в перспективі.

Проте надалі проблема повинна вичерпати себе — в першу чергу завдяки змінам у законодавстві. «Вперше за багато років у країні з’явилася прозора і єдина процедура проведення земельних торгів, — підкреслює Тимченко. — Визначені всі неоднозначні моменти, які до недавніх пір дозволяли місцевим чиновникам розбазарювати землю. Як тільки закон запрацює на повну силу (залишилося розробити та затвердити кілька нормативів по технічній документації), в різних регіонах країни на торги буде виставлено більше 600 земельних ділянок. Ці лоти вже підготовлені місцевими властями до аукціонів».

Крайній термін розробки всієї нормативно-правової бази призначений урядом на 20 листопада. Після цієї дати державні та комунальні землі «підуть з молотка» на легальних підставах. У Держземагентстві очікують, що до кінця року місцеві бюджети отримають від проведення торгів додатково десятки мільйонів гривень, а українські несільськогосподарські землі стануть більш привабливими для інвесторів. «До сьогоднішнього дня існував ризик того, що результати аукціону можуть бути оскаржені в будь-який момент, — пояснює Кошиль. — Інвестор, особливо іноземний, не буде вкладати гроші в те, що можна легко втратити. Тепер ситуація кардинально зміниться — земля отримає не тільки конкурентну ціну, але і більш ефективного власника. Крім того, введення легального механізму купівлі землі зробить менш привабливими обхідні схеми».

У той же час експерт не виключає, що з часом юристи-умільці зможуть придумати обхідні схеми, щоб уникати аукціонів. Навіть зараз в законі видно «вузькі» місця. Наприклад, є перелік випадків переважного права викупу землі. Нікуди не поділася і можливість проведення технічних аукціонів, де будуть між собою торгуватися кілька фірм, які контролює один власник, — для створення «масовки» і видимості конкуренції. «З урахуванням психологічної схильності наших чиновників і бізнесу до обходу законодавства не можна стверджувати, що порушень більше не буде, — зазначає Доценко-Білоус. — Звичайно, прогалини в законах заповнили, і це позитивний момент. Однак провести фіктивний аукціон все так просто. Наприклад, закон встановив бар’єр для фіктивних фірм — сплата гарантійного внеску, який зараховується на рахунок організатора торгів. Треба сказати, що не для всіх це стане бар’єром, тим більше що сума внеску кожного разу визначається окремо. Ліцензію організатора торгів отримати теж просто — її і зараз мають багато товарні біржі. Так що ризик змови не виключений».

Крім того, можна розцінювати неоднозначно один з позитивних, на перший погляд, нюансів — закріплення процедури земельних торгів не в спеціальному законі, а в загальному Земельному кодексі. На думку Кошеля, це можна вважати позитивним кроком, який наближає кодекс до статусу цього кодифікованого документа, а не до збірника відсильних норм. А ось Доценко-Білоус каже, що законотворці перестаралися. «Це не зовсім рівень кодексу, коли щохвилини розписують обідню перерву, — вважає юрист. — Зазначено, що обід може тривати 15 хвилин. А що, якщо він буде тривати 16 або 17 хвилин? Вийде, що порушено пункт закону і тоді будь-яка зацікавлена особа отримає підставу звернутися до суду і визнати торги недійсними. Звичайно, це лише припущення, але в наших умовах можливо все».

У зв’язку з цим Доценко-Білоус рекомендує: навіть при покупці землі з торгів за новою процедурою на перших порах покупцеві не зайве перестрахуватися. Краще підтвердити законність угоди відповідним рішенням суду, щоб не вийшло так, що в майбутньому торги будуть опротестовані прокурором з-за зайвої хвилини в обідній перерві. У той же час у майбутньому ці тонкощі можуть бути врегульовані, вважає юрист. Так що в загальних рисах враження експертів від нової процедури земельних торгів позитивні. «Головне, що політичні сили перестали по недомислу гальмувати прийняття такого порядку, — резюмує Кошиль. — Багато хто довгий час асоціювали земельні торги з новим кроком до зняття мораторію на продаж сільгоспземель. На даному етапі це різні речі, тому паніка з приводу «розпродажу» української землі безпідставна».

Орендне плато

Крім угод купівлі-продажу в обов’язковому порядку через аукціон повинні проходити угоди по оренді муніципальних ділянок. У цьому випадку нововведення для орендарів швидше позитивні. Раніше право оренди ділянки продавалися на аукціоні за ціною такого права. У підсумку орендар сплачував за нього двічі: один раз після проведення земельних торгів, сплачуючи вартість права оренди як речового права, а після цього — кожен рік сплачуючи орендну плату. Нові правила передбачають, що право оренди земельної ділянки на аукціоні набуває учасник, який у ході торгів запропонував найвищий розмір орендної плати.

Один у полі — не покупець

По-новому в законі прописаний і ряд положень про визнання торгів недійсними. У разі якщо на момент початку аукціону в наявності лише одного учасника і для участі у повторних торгах зареєстрований лише той самий учасник, він має право придбати сам земельну ділянку або право користування на неї за стартовою ціною. Експерти вважають, що ця норма стане в нагоді у випадках проведення торгів з придбання прав на земельні ділянки депресивних територій. На них, як правило, немає особливого попиту, тому досить єдиного клієнта. Хоча може з’явитися новий вид бізнесу — подавати заявку на участь в торгах, особливо на дорогі ділянки в хороших районах міста, але не торгуватися або відмовитися від участі в торгах, попередньо отримавши «відступні» від реального зацікавленого покупця.

Реєстрація ділянок спроститься

Вже в січні покупцям нерухомого майна (земельна ділянка, будинок, квартира) не доведеться звертатися в БТІ, одержувати виписку із земельного кадастру і проходити всі кола бюрократичного пекла. Реєстрацією прав власності займеться Укрдержреєстр та приватні нотаріуси, до яких потрібно буде звертатися, якщо дія з об’єктом нерухомості вимагає нотаріального завірення (засвідчення договору купівлі-продажу, розділу, дарування, видачі свідоцтв про право власності на спадщину, з публічних торгів). Вони ж проведуть реєстрацію в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно та видадуть відповідну виписку. Крім того, з нового року в обіг увійдуть нові бланки приватизаційних свідоцтв на нерухоме майно. Основною їх відмінністю стане відсутність на них голограми. Дія бланків старого зразка з голограмою не втратить чинність. Тому старі документи міняти не потрібно.

Віртуальна карта земель

З нового року будь-який громадянин України зможе переглядати електронну карту з земельними ділянками в режимі онлайн. Про це заявив міністр аграрної політики і продовольства Микола Присяжнюк. За словами міністра, це основний етап підготовки Земельного кадастру, який є обов’язковою умовою для запровадження повноцінного ринку земель, особливо сільськогосподарського призначення. Віртуальна кадастрова карта дасть людині можливість побачити площі та межі цікавлять ділянок, а також дізнатися їх цільове призначення. «Таким чином буде забезпечено прозорий та відкритий доступ власників земельних ділянок до інформації про них», — вважає Присяжнюк.