В Україні на три місяці заморозиться продаж нерухомості…

Ті ж, у кого виявилися гроші для покупки, можуть сподіватися на сміливий прогноз: нові правила реєстрації угод “обвалять” на 15% вартість квадратних метрів.

БТІ і натовпу

Бюро технічної інвентаризації в останні дні по всій країні зазнали більшої атаці, ніж гучні штурми пільговиками регіональних офісів пенсійних фондів. Черги в тому ж Київському БТІ на Трьохсвятительській нині досягли рекордних розмірів – люди налякані черговою “реформою” уряду.

“Просто рекордні черги. Сьогодні ще мені вдалося оформити право власності на квартиру протягом тижня, як і раніше було. Але в БТІ попереджають, що скоро на цю операцію людям доведеться витрачати три місяці. Тому, черги величезні: багато юристів, нотаріусів намагаються вирішити питання своїх клієнтів, люди нервують”, – розповів киянин Павло.

Причиною стовпотворінь стало те, що з 1 січня 2012 року в Україні змінюються правила реєстрації угод з нерухомістю – функції з реєстрації прав власності на квартиру будуть передані від БТІ до єдиного Укрдержреєстру при Мін’юсті.

Вже сьогодні експерти на ринку попереджають, що в грудні буде практично неможливо з нуля оформити угоду купівлі-продажу нерухомості. Що ж стосується тривалості цього “перехідного періоду”, гравці ринку називають терміни аж до весни.

Угоди будуть затягуватися

“Сьогодні не тільки з боку БТІ, але і з боку Держземресурсів говорять про те, що тим, хто ще не оформив свої операції, необхідно їх в терміновому порядку реєструвати. У грудні відомства будуть виключно закінчувати реєстрацію по тих об’єктах, по яких вже почали роботу. Для того, щоб до січня вийти на нуль – щоб не було ніяких “боргів”.

Тому офіційно, звичайно, ніхто нічого говорити не буде, але фактично – процес офіційного оформлення угод буде штучно затягуватися. Деякі документи, можливо, навіть не будуть приймати до реєстрації”, – розповів провідний фахівець відділу маркетингу консалтингової компанії SV Development Сергій Котецький.

З його слів, в даний час поки ще немає ніякої гарантії, що нова система при Мін’юсті почне безперебійно працювати прямо з Нового року. Тим не менш, відзначає Котецький, угоди будуть укладатися.

“Швидше за все, перші півтора-два місяці буде певна плутанина – люди не знатимуть, до кого звертатися, а фахівці Укрдержреєстру при Мін’юсті будуть допускати певні помилки. Але в будь-якому випадку, думаю, угоди будуть продовжуватися. Просто сама реєстрація буде відбуватися трохи пізніше”, – вважає він.

Ціни можуть піти вниз

У той же час президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов прогнозує, що ця вимушена технічна пауза на ринку купівлі-продажу житла здатна штовхнути ціни на квадратні метри вниз. Причому глибина падіння може досягати до весни 15% сьогоднішньої вартості.

“Активність на ринку і зараз вкрай низька – продається, в основному, дешевий сегмент (по Києву квартири до $80 тис. – Ред.). І люди, які під час цієї технічної паузи не зможуть реалізувати своє право продажу нерухомості, будуть змушені йти на серйозні поступки.

Іншими словами, за 2-3 місяці на ринку буде накопичена критична маса, яка і буде чинити тиск на вартість. Це, звичайно, не буде падіння, яке ми спостерігали в 2008-2009 роках. Швидше за все, буде зниження на 10-15% максимум”.

“Вторинка” завмре до весни

З тим, що ринок нерухомості, в першу чергу – ринок “вторинки”, завмре до весни, згоден і віце-президент Асоціації фахівців з нерухомості України Євген Міщанчук. При цьому він наводить ще одну причину, яка відіграє не менш значущу роль в розвитку ситуації в найближчі місяці. Мова йде про введення незалежної оцінки об’єкта нерухомості у випадку здійснення угоди.

Зараз для того, щоб продати квартиру, обов’язковою умовою є оцінка з боку незалежного оцінювача. І 2% ринкової вартості квартири має бути віддано державі – по відсотку в пенсійний фонд і в якості держмита. Якщо ж квартира придбана менш ніж 3 роки тому – державі віддається 5%.

“За обсягами угод ринок “вторинки” завмре. Самі ціни не просядуть – їм просідати вже нікуди. Ринок Просто завмре. Якщо взяти ціни рік тому і зараз, то тоді дійсно вони були трохи менше. Сьогодні ж житло подорожчало на 5-7%, нерухомість стала дорожче, але продавець більше отримувати на руки не став. Більше стало отримувати держава податків”, – розповів він.

Правда, Котецький впевнений, що особливих побоювань дана ситуація народжувати не має. Так, сезонний фактор взимку завжди значно скорочував обсяги оформлюваних угод. “У будь-якому випадку, у грудні-січні кількість угод завжди істотно менше, ніж в інші місяці. Тому що спочатку йдуть передсвяткові дні, а потім – післясвяткові.

І, до речі, саме тому це самий оптимальний період для того, щоб налагодити новий механізм реєстрації прав власності. Так що загальна негативна динаміка отже, виходячи з сезонності. Але сезонне скорочення буде не більше, ніж у минулому році”, – упевнений він.

Інші ж експерти не так оптимістично висловлюються, як він. Приміром, Рубанов налаштований на вихід ринку з кризового “піку” щонайменше лише через 5 років: “Років через п’ять це зниження ринок відіграє. Сьогодні для зростання немає жодних чинників – ні внутрішніх, ні зовнішніх.

Інвестор йде. Умови несприятливі. Чому немає інвестора в Україні? З тієї ж причини, чому немає життя на Марсі – відсутнє відповідне середовище. Доки влада не створить комфортне середовище, – а навіть за найсміливішими прогнозами це буде не раніше 5-7 років, – чекати грошей ззовні не доводиться. Всередині країни грошей немає”.

У грудні краще не стане

Поки ж однозначно можна сказати одне – операції з нерухомістю на грудень планувати навряд чи варто. “Зараз будь-яке короткострокове планування операцій, по суті, неможливо. І призначати угоди на найближчий час, в певних випадках, звичайно, можна, коли відчуваєш впевненість у власних силах, що угода буде повністю закрита, включаючи державну реєстрацію, в цьому році, або ви відразу 5 січня прийдете в Укрдержреєстр і зареєструєте договір досить швидко”, – попереджає партнер Юрфірми “Ільяшев і Партнери” Максим Копейчиков.