В Україні будуть реєструвати «недобудови» як майно?

Уряд пропонує врегулювати процедуру реєстрації майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва.

Це дозволить захистити забудовників і інвесторів при укладанні договорів купівлі-продажу майнових прав, вважають юристи.

Покупець незавершеного будівництва зможе його перепродати, а банки – прийняти в якості застави. Однак це не зробить безпечними операції з цільовими іпотечними облігаціями фондів фінансування будівництва, які зараз займають вагому частку первинного ринку житла.

Вчора в парламенті був зареєстрований законопроект Кабінету міністрів N10557 «Про реалізацію соціальних ініціатив президента щодо здешевлення вартості іпотечних кредитів». Як і передбачено назвою документа, в Бюджетному кодексі до переліку захищених статей бюджету будуть включені витрати на компенсацію частини відсотків за кредитами, отриманими на будівництво або придбання житла в рамках програми президента по пільговому кредитуванню. Це норма буде постійною (кредити видаються на термін до 15 років), щоб не створювати ризики для громадян в разі нестачі коштів бюджету.

Однак будуть змінені і правила роботи на будівельному ринку. Законопроектом передбачена обов’язкова державна реєстрація майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва та їх частини. Ця норма, за словами директора департаменту держпрограм і розвитку житлового будівництва Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Олександра Непомнящего, вирішить проблему застави в разі іпотечного кредитування, у тому числі пільгового, а також стане додатковою гарантією права на власність.

За даними партнера юридичної компанії Moris Group Тараса Герули, до 60% забудовників здійснюють продаж незавершених об’єктів нерухомості за «сірою» схемою – шляхом підписання договорів відчуження майнових прав на житло. «Це дає мінімальні права інвесторам. Заплативши гроші, вони не захищені з точки зору закону.

І хоча житло в інвестора не заберуть, можуть не дотримуватися терміни будівництва, і на це вплинути неможливо»,– пояснює Т. Герула. Ця схема погано захищає позичальника і кредитора від ризиків визнання незаконним договору відчуження майнових прав.

«Тому і виникла потреба у врегулюванні. Після реєстрації майнових прав інвестор може їх продати третім особам, а банк, маючи майнові права, отримає юридичні підстави для відносин із забудовником»,– пояснив юрист.

Партнер юрфірми «Василь Кісіль і партнери» Наталія Доценко-Білоус вважає, що при реєстрації майнових прав на незавершені об’єкти будівництва буде виключена можливість їх подвійного продажу: «Якщо права зареєстровані за Івановим, то закріпити їх за Сидоровим вже буде не можна, якщо Іванов не справив відчуження на користь Сидорова. Але це збільшить витрати інвесторів на оформлення та реєстрацію прав».

Однак це вирішить лише проблему прямих взаємовідносин інвестора з забудовником, з яким був підписаний інвестиційний договір. Зараз багато забудовники залучають кошти населення за допомогою випуску цільових будівельних облігацій, яких новий механізм не стосується. «Не кожен механізм вимагає використання майнових прав. Якщо ви купуєте цільові облігації, ви не купуєте майнові права, тільки папери. І якщо замовник недобросовісний, то він може продати облігації і вам, і мені, ще комусь- опціонний сертифікат, і тільки четвертим – майнові права. І все це на одну квартиру. А фізична особа купує цінні папери, і ніякого відчуження прав не відбувається до настання строку їх погашення (обмін на квадратні метри побудованого житла – ред.)»,– повідомив юрист.

Тому, на думку Доценко-Білоус, необхідно внести зміни в закон «Про інвестиційної діяльності» і прописати, що єдиним законним механізмом є договір купівлі-продажу майнових прав. Система реєстрації майбутньої нерухомості як спосіб запобігання фінансових афер вже діє в Росії.