В Україні атака на довгобуди

Українські чиновники все активніше шукають механізми вирішення проблеми так званих довгобудів.

Ще на початку року в. о. голови Антимонопольного комітету Рафаель Кузьмін заявив, що у 2012 році Комітет має намір провести масштабні дослідження у сфері незавершеного будівництва житла. Вже з одного цього можна зробити висновок, що довгобуди – це не лише тягар для економіки країни, але і широке поле для діяльності недобросовісних підприємців. Зрозуміло, що держава зацікавлена заохочувати як забудовників, так і простих громадян до участі у вирішенні існуючої проблеми. Одних – шляхом санкцій за зволікання при будівництві, інших – завдяки особливим умовам придбання проблемного житла.

За даними Державної служби статистики, на 1 січня поточного року в Україні налічувалося 16,7 тис. об’єктів, що знаходились у стадії незавершеного будівництва. Третина з них – житлові будинки. Досить вагомою є частка житлових споруд, будівництво яких здійснювалося ще в 2011 році. Таких у Тернопільській області – 82,1% від загальної кількості житлових будівель у регіоні, у Рівненській – 79,5%, Івано-Франківській – 74,2% і р. в Києві – 73,2%. Водночас у Кіровоградській та Житомирській областях цей показник становив лише 3,5% і 4,3% відповідно.

Добровільно-примусові блага

Рятівною соломинкою для забудовників, потрапили у лещата кризи і не змогли вчасно виконати взяті на себе зобов’язання, можуть здатися недавні ініціативи Президента та уряду щодо збільшення обсягів іпотечного кредитування. Зокрема, як відзначив ще на початку березня голова Державної іпотечної установи Віктор Миргородський, за рахунок залучення коштів ДІУ забудовники зможуть завершити будівництво та ввести в експлуатацію понад 390 тис. кв м житла.

За словами пана Миргородського, глава уряду поставив завдання збільшити іпотечне кредитування вдвічі. Механізм реалізації цієї програми передбачає досягнення двох основних цілей: перша – це забудова об’єктів незавершеного будівництва шляхом надання фінансового ресурсу ДІУ забудовникам, а друга – стимулювання попиту на ці об’єкти.

«У рамках цієї програми в 2011 році було профінансовано 26 об’єктів незавершеного будівництва на суму 627 млн грн. Це дозволить добудувати та ввести в експлуатацію понад 390 тис. кв м, або близько 5,5 тис. квартир в різних районах України», – зазначив Віктор Миргородський.

Але вже наприкінці квітня Міністерство регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ повідомило про оприлюднення на своєму сайті проекту Закону України «Про посилення захисту прав інвесторів під час інвестування (фінансування) будівництва житла». Згідно з цим документом, захист інвесторів планується здійснювати через створення ОСББ чи ЖБК в недобудованому будинку. Такого ОСББ буде передаватися пробъект незавершеного житлового будівництва, якщо його власники будуть визнані банкрутом. І саме через новостворені ОСББ чи ЖБК Мінрегіон має намір здійснювати надання державної фінансової підтримки завершення будівництва житлових будинків.

Відсотки за зволікання

Також документом вносяться зміни в Податковий кодекс України. До переліку місцевих зборів додається будівельний збір. У пояснювальній записці до законопроекту стверджується, що введення прогресивної ставки будівельного збору, розмір якого буде збільшуватися по кожному податковому періоду, об’єктивно змусить замовника реалізувати або добудувати об’єкт з тривалим терміном зупинки будівництва. З розпочатим будівництвом об’єктів замовники будуть змушені більш виважено вибудовувати свою інвестиційну та організаційну стратегію з тим, щоб організувати процес будівельного виробництва з жорстким дотриманням проектних термінів будівництва об’єкта.

У разі прийняття законопроекту будівельний збір у розмірі 1% нараховується при перевищенні терміну будівництва від 6 місяців до 2 років. Додатково нараховується 1% за кожні 2 роки перевищення терміну будівництва, але не більше 10% від бази справляння збору. Для об’єктів, термін будівництва яких станом на 1 січня 2014 року перевищує строк, встановлений затвердженої в установленому порядку проектно-кошторисною документацією, початкова ставка збору встановлюється у розмірі 1% незалежно від величини перевищення цього терміну.

Очікується, що запровадження місцевого будівельного збору призведе до залучення на ринок лише тих суб’єктів господарювання, які будуть здатні виконати у повному обсязі свої зобов’язання щодо забудови земельної ділянки та зведення об’єкта житлового будівництва, а отже – сприятиме забезпеченню реалізації законних прав громадян на житло.

Чи піде земля з-під ніг?

Особливу увагу розробники згаданого законопроекту приділяють будівництву житла в Києві. Відповідно до змін до Закону «Про столицю України – місто-герой київ» передбачено припинення права користування земельними ділянками, наданими під будівництво багатоквартирних житлових будинків у разі, якщо таке будівництво не розпочато протягом п’яти років. Також забудовники будуть позбавлятися права на землю у випадку перевищення терміну будівництва, визначеного затвердженою в установленому порядку проектно-кошторисною документацією, більш ніж на три роки; прийняття рішення про визнання банкрутом замовника будівництва або підрядника; набрання законної сили рішення суду про притягнення до кримінальної відповідальності керівника замовника будівництва або підрядника за правопорушення, пов’язані з будівництвом об’єкта, розташованого на цій земельній ділянці.

За словами Міністра регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ Анатолія Близнюка, в столиці на даний момент знаходиться 21 недобудований житловий об’єкт, класифікований як проблемний. Так що Мінрегіоном спільно з місцевою владою ще в кінці лютого прийнято рішення про передачу функцій забудовника і земельних ділянок, на яких розташовані житлові будинки, у відання комунального підприємства міського підпорядкування.

За словами пана Близнюка, є житлові будинки, які потребують особливої уваги місцевої влади. «Це так звані проблемні об’єкти. У Києві їх нараховується 21. Міністерство, зокрема, займається вирішенням проблеми, яка склалася навколо незавершеного житлового будівництва за адресою вул. Старонаводницька, 2-20, вул. Сім’ї Сосніних, 4а», – зазначив міністр.

Земельне питання в контексті не завершене протягом довгого часу будівництва може бути розглянутий і з позицій порушення конкурентного законодавства. Як зазначив під час «круглого столу», присвяченого проблемі довгобудів, глава Антимонопольного комітету Василь Цушко, недобудовані житлові будинки почасти є проявом недобросовісної конкуренції. «Отримавши ділянку землі і почавши будівництво, конкретний суб’єкт не продовжує це будівництво і фактично не дає іншим розвивати його», – сказав він.

Крім того, за словами Василя Цушка, зупинка будівництва житлового об’єкта може розглядатися як факт недобросовісної реклами. «Коли ви заманювали людей, залучали кошти, ви ж обіцяли виконати свої зобов’язання. І ви цю позицію теж порушили», – сказав він, звертаючись до присутніх на «круглому столі» представників будівельних компаній.

Ворожіння на мережах…

Згідно змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», замовник зобов’язаний передати закінчений будівництвом та підключений до інженерних мереж житловий будинок, що споруджувався із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, об’єднанню співвласників, або власнику, або експлуатуючій організації протягом трьох місяців з дня його прийняття в експлуатацію. Визначення цієї норми розробники планують припинити затягування замовниками процесу передачі закінченого будівництва та підключення його до інженерних мереж житлового будинку, що порушує права громадян, кошти яких інвестовані в зазначені об’єкти.

До речі, цим питанням також зацікавився Антимонопольний комітет. Відомство має намір вивчити обґрунтованість вартості технічних умов та плати за приєднання новобудов до мереж і правомірність вимог, що встановлюють природні монополісти.