В Ірпені будівельний бум

Більше 100 тис. кв. м житла забудовники здали Ірпеня у минулому році. Для міста з населенням близько 40 тис. — це досить високі показники.

Тим більше що в 2011 році вся Київська область здала близько 428 тис. кв. м, дані Інспекції Дабк Київської області. З урахуванням того, що загальне населення столичного регіону, не вважаючи Києва та міст з населенням нижче 13 тис., становить близько 1 млн, активність житлового будівництва Ірпеня перевищує середні показники.
За даними zagorodna.com на початок 2012 року в Ірпені налічувалося 55 новобудов (готових і споруджуваних), що на 31% більше, ніж роком раніше.

Не вище сосен

Будівельний бум у місті розпочався незадовго до кризи. У забудовників не вистачало коштів для завершення масштабних багатоповерхових житлових проектів, а потреба в новому житлі залишалася. Тоді ж з’явилася ідея будувати будинки невеликої поверховості, які не вимагають великих інвестицій і будуються відносно швидко.

Новобудови в Ірпені представлені чотири-п’ятиповерховими будівлями з невеликою кількістю квартир у будинку (від 20 до 40). У місцевої громадської організації “Солідарність”, що об’єднує великих забудовників, запевняють, що родоначальником ірпінського будівельного буму можна вважати члена об’єднання Володимира Розвалова, який першим додумався будувати приватні багатоквартирні будинки.

Щось подібне відбувалося і в інших областях України. “Але ми все ж вважаємо, що саме Ірпінь — родоначальник трансформерні забудови”, — стверджує Костянтин Урбановський, голова Асоціації забудовників Ірпеня “Солідарність”.

Стратегія “багатоквартирних об’єктів у вигляді приватних будинків” значно полегшувала будівельникам життя. Адже для того щоб отримати дозвіл на будівництво повноцінної висотки, необхідно не менше півтора років, тоді як на приватний будинок — набагато менші терміни, а в цілому зведення такого об’єкта займало трохи більше року.

Багато квартир — багато турбот

Високий і швидкий прибуток у поєднанні з відносною простотою зведення малоповерхових будинків залучила на ірпінський ринок нових гравців.

Ідея з приватними будинками набула масового характеру. У Місті з’явилося багато забудовників-фізосіб, які приваблювали покупців низькими цінами.

Демпінг і високі обсяги будівництва зіграли з містом злий жарт. Зараз ціни на первинне житло Ірпеня — чи не найнижчі в області. За даними zagorodna.com на початку 2011 року квадратний метр в місті коштував $842, рік потому — $826 (на первинному ринку).

Вартість знизилася ще й тому, що частина забудовників не виконувала своїх зобов’язань залучала гроші, але додому так і не добудовувала. Згідно з останніми даними, в місті працюють близько 90 будкомпаній, і більше половини з них так і не змогли закінчити житлові проекти. Репутація ринку постраждала, попит трохи впав, а з ним і ціни.

Компанії, які спочатку працювали в Ірпені, були стурбовані. “Ми отримали спалах “холери” у вигляді активної забудови та залучення інвестицій цими, м’яко кажучи, безпринципними бізнесменами”, — згадує Костянтин Урбановський.

Частина забудовників об’єдналися в організацію “Солідарність” і почали домагатися дотримання правил чесного ведення справ від всіх гравців ринку. “Ми зупинили діяльність локальної “еліти-центр”. При цьому намагалися не винести сміття з хати резонансу, як з відомим київським випадком, у нас не було.

Ми займаємося роботою з потерпілими: ведучи маркетингову війну з недобросовісними конкурентами, за свій рахунок вирішуємо проблеми людей, які купили квартири у аферистів”, — розповідає Костянтин Урбановський.
Однак до іміджевих проблем додалися нові труднощі. Активна забудова міста неминуче призводить до втрати лісових насаджень. Настільки привабливий для інвесторів образ міста-курорту міг опинитися під загрозою. Але це питання турбує не тільки місцевих жителів і громадські організації, але і будівельні компанії.
Саме “Солідарність” ініціювала та профінансувала розробку генплану міста, який чітко розмежував території та їх функціональне призначення.

“З новим генпланом наша площа збільшиться на 2 тис. га, на яких зараз знаходиться ліс. З них 200-300 га буде віддано під будівництво, а на 700 га створений заповідник. Сьогодні Ірпінь розташовується на 1700 га”, — говорить Дмитро Войцех, депутат Ірпінської міської ради. Він запевняє, що генплан Ірпеня збираються прийняти на сесії місцевої ради вже до 2013 року.

Недооцінений місто

На даний момент в Ірпені є всі передумови для комфортного життя. Чим відрізняється Ірпінь від інших міст-супутників Києва, так це тим, що у нього є територія та ресурси для розвитку. У рейтингу 178 великих міст України (у тому числі мільйонників), складеному в 2011-му аналітичним центром Universitas, Ірпінь займає 50-е місце і відноситься до сегменту “перспективних міст”.

У розумінні аналітиків центру, перспективні міста — це міста, в яких забезпечується більшість основних соціальних, екологічних, медичних, освітніх, інфраструктурних, демографічних, культурних стандартів якості життя, але за умови цілеспрямованої роботи вони можуть з часом стати містами-лідерами.

У нинішньому році завершилося будівництво важливого довгобуду — прямої дороги, що з’єднує Київ з Ірпенем, протяжністю 7 км і вартістю 120 млн грн. Дорога не транзитна і, як зазначають водії, вантажний транспорт тут побачиш рідко, на відміну від вузької траси через Гостомель. До Києва (ст. м. “Академмістечко”) на маршрутці можна дістатися за 10-15 хвилин.

У найближчій перспективі — відкриття тролейбусної лінії, яка по новій дорозі повинна з’єднати столичний мегаполіс зі своїм приміським супутником. Відповідну проектно-кошторисну документацію вже готують в Київпастрансі.

Ірпінь все ще є недооцінені порівняно з іншими містами-супутниками Києва. “Наше місто цікавий як місця, де можна жити і відпочивати, а працювати в столиці. Цей аспект посилився з відкриттям нової автотранспортної гілки.

Якщо раніше перевага віддавалася в лівобережному передмістю Києва, то сьогодні ми очікуємо зростання інтересу до Ірпеня”, — говорить заступник Ірпінського міського голови Максим Мельник. За його словами, основне завдання місцевої влади — максимально ефективно вирішувати питання розвитку міської інфраструктури.

American dream

Головне — природа в Ірпені напрочуд гарна. Місто досить озеленений, в ньому багато парків, є навіть приватні, дуже доглянуті. Малоповерхові будинки і не переповнені транспортом дороги доповнюють образ “української мрії” за аналогом американської: комфортна заміське життя в приватному будинку на лоні природи.
З новим генпланом площа Ірпеня збільшиться на 2 тис. га

Ірпінь як і раніше зберігає за собою статус курортно-рекреаційного міста. Ще на початку ХХ століття сюди любили приїжджати відпочивати, адже місто з трьох сторін оточують ліси, а з четвертої — є вихід на річку Ірпінь.

Порівняно з іншими населеними пунктами, в Ірпені централізований питний водозабір здійснюється артезіанським шляхом, а на місцевому, правда, не працюючому лікеро-горілчаному заводі досі збереглася свердловина, з якої видобували мінералізована вода.

Сам Ірпінський регіон має унікальний мікроклімат, що сприяє профілактиці та лікуванню серцево-судинних захворювань. У радянські часи місто налічував півсотні лікувальних закладів, частина з яких функціонує і сьогодні.

Багато побували в Ірпені відзначають низький рівень міського шуму, а в ранковий і вечірній час завжди можна почути співи лісових птахів.

В Ірпені ще чимало невирішених проблем. Це мала освітленість вулиць; нові об’єкти навантажують інженерну інфраструктуру міста; очисні споруди каналізації (Ірпеню, як і багатьом містам, потрібна своя станція очищення стічних вод); дороги та дитячі садки. Хоча проблем з магазинами, розвагами та об’єктами побуту в місті немає.

Незважаючи на те що в Ірпені працюють шість дитячих садків, місць у них не вистачає. Дефіцит становить 400 місць, каже Дмитро Войцех. Проте вже в нинішньому році на різній стадії проектування і будівництва перебувають три нових садка (один з них — приватний, в будівництво якого інвестує будкомпанія).

Це має частково розвантажити діючі дошкільні установи. Злочинність в Ірпені обмежується в основному дрібними вуличними крадіжками, кількість яких поступово зменшується завдяки установці в центрі міста відеоспостереження.

Вигідна інвестиція

Нинішня недооцінити Ірпеня сильно позначається на вартості нового житла в місті. Хоча фахівці стверджують, це на руку тим, хто сьогодні готовий інвестувати в нерухомість Ірпеня. Сукупність принаймні двох факторів екологічно чистого регіону і близькості до Києва в майбутньому обов’язково підстьобне ціни.

“Ірпенем цікавляться не просто покупці квартир, а інвестори, які розглядають вкладення в нерухомість як спосіб збереження та примноження власних заощаджень. Вони готові вкладати не тільки в збудоване житло, але і в майбутнє будівництво.

Якщо сьогодні вартість нерухомості на етапі фундаменту становить $750-800 за кв. м, то вже через рік ціна зросте до $950, а це більше 35% дохідності. Дотримуючись споживчого попиту, ми переорієнтувалися з елітного на середній сегмент будинків, в яких переважають одно – та двокімнатні квартири, які користуються високим попитом”, — говорить Дмитро Тхорів, керівник будівельної компанії.

Дмитро Осипенко, власник агентства нерухомості в Ірпені, розповідає про зростання попиту на оренду і купівлю квартир в місті.

“На відміну від забруднених Позняків, екологічна обстановка Ірпеня набагато краще при порівнянних цінах. Завдяки розвиненій транспортній інфраструктурі дістатися до центру столиці з нашого міста можна значно швидше, ніж з лівобережних районів Києва. Тому попит на житло в Ірпені зростає, як при купівлі квартири для власного проживання, так і для подальшої здачі в оренду”, — зазначає він.

І цей факт підтверджують 60% ірпенчан, які працюють в Києві, але кожен день повертаються додому, тому що тут гарна природа і недороге житло.