Увага! Шахрайство на ринку заміської нерухомості

При укладанні угод на ринку заміської нерухомості будьте особливо уважними та обережними.

Згідно з даними практикуючих юристів «Першого Столичного Юридичного Центру», число спроб шахрайства при операціях із заміською нерухомістю не тільки не зменшується, а навпаки, зросла на 12% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Про те, які способи шахрайства на ринку заміської нерухомості залишаються найбільш поширеними, розповідає Олег Сухов, адвокат «Першого Столичного Юридичного Центру».

Спосіб № 1 – Продаж нерухомості без документів

Перший спосіб – продаж компаніями, котрі називають себе забудовниками, будинків із земельними ділянками при відсутності, як самих об’єктів нерухомості, так і оформлених документів на них. «Мабуть, розглянутий спосіб є найбільш масштабним в даний час, що пов’язано з бумом купівельної спроможності і зростанням інтересу населення до заміської нерухомості, а також повною відсутністю механізму цивільного і кримінального контролю зазначених відносин і застосування покарань за здійснювані злочину. Наприклад, створюється якесь товариство з обмеженою відповідальністю, яке починає продавати земельні ділянки з обіцянкою звести на них котеджі. Для більшої переконливості іноді зводиться один дуже гарний будинок, щоб продемонструвати, що будівництво ведеться повним ходом. Потім протягом найближчих двох-трьох років здійснюється максимальна продаж всім бажаючим дачникам ще не існуючих будинків і земельних ділянок, після чого компанія пропадає», – каже адвокат Олег Сухов.

Спосіб № 2 – Продаж аварійних будинків

Схема даного способу шахрайства дуже проста. В короткі терміни з дешевих будівельних матеріалів зводиться будинок без дотримання будь-яких будівельних норм. Наприклад, без фундаменту або обов’язкових конструктивних з’єднань. Потім будинок продається за вартістю 1 млн. рублів з посиланням на те, що він тільки що оформлений у власність, відповідно, при більшій продажної вартості необхідно оплачувати значні податки (13%). При цьому залишилася реальна ціна будинку оформляється як вартість земельної ділянки. Виходить, таке: покупець оплачує 15 мільйонів рублів за придбаний ним котедж і земельну ділянку, з яких 1 млн. рублів за документами оплачується за вартість котеджу і 14 млн. рублів за земельну ділянку (за фактом все навпаки, проте, в подальшому довести це практично неможливо). Через півроку після укладення угоди будинок або руйнується, або тріскається по швах. «Добре, якщо допущені порушення не підлягають усуненню, нехай навіть шляхом значних багатомільйонних вкладень. Однак часто буває і так, що допущені в процесі будівництва вади не дозволяють використовувати будинок взагалі і він підлягає знесенню. Подібний прецедент в моїй практиці мав місце в Одинцовському районі Московської області», – каже адвокат О. Сухов.

Спосіб № 3 – Продаж будинків і ділянок за підробленими документами

Третій спосіб шахрайства поширений не тільки в області заміської нерухомості. Це продаж будинків і земельних ділянок за підробленими документами і підробленими дорученнями. «З даним видом шахрайства мені довелося зіткнутися в Сергієвому Посаді, – коментує Олег Сухов. – В межах міста розташовувався земельну ділянку площею 17 соток зі споруджуваним на ньому будинком. Господаря даного майна відправили в «місця не настільки віддалені», дружина з дітьми кудись пропала, і ось, знайомі даного власника, не довго думаючи, через два роки «пуставания» земельної ділянки і будинку на ньому, оформили підроблену довіреність, підготували до операції всі необхідні документи і продали нерухомість за значну суму».

Спосіб № 4 – Продаж за попередніми договорами

Четвертий спосіб шахрайства вельми цікавий і досить поширений. Він являє собою продаж заміської нерухомості за попередніми договорами з подальшою відмовою від укладення основного договору купівлі-продажу. Розглянемо детальніше. Варто знати, що попередні договори не реєструються у реєстраційних службах, і в цьому їх проблема. Тобто такий договір не є інструментом, який захищає покупця від обману. Тому не можна передавати за попередніми договорами за майбутню власність великі суми грошей. Однак, як показує практика, багато покупців, пристрасно бажаючи придбати певну заміську нерухомість у зв’язку з її місцезнаходженням або цікавою ціною, оплачують будинку і землі за попередніми договорами повної вартості або в половину вартості таких об’єктів. Шахраї, беручи гроші за попередніми договорами, посилаються на необхідність оформлення нерухомості саме таким способом в зв’язку з відсутністю будь-яких документів і необхідністю їх отримання в певний проміжок часу. Після підписання попереднього договору та його оплати об’єкт нерухомості може бути відчужена ще кільком покупцям за аналогічною схемою. Як правило, після отримання грошей від максимальної кількості покупців, продавець зникає.

Спосіб № 5 – Продаж будинку кільком особам одночасно

П’ятий спосіб у сфері обману покупців заміської нерухомості – продаж майна кільком особам одночасно. За своєю правовою природою він дуже схожий з попереднім, описаним вище видом злочину. Різниця полягає лише в тому, що замість попередніх договорів полягають основні договори купівлі-продажу одночасно з декількома або багатьма покупцями за наступною схемою. Продавець-шахрай розміщує оголошення про продаж будинку і ділянки. Потім протягом наступних кількох місяців домовляється відразу з максимальною кількістю покупців про дату та час здійснення операції, приймаючи одночасно зі всіх потенційних покупців авансові платежі.

Підписання основного договору планується через певний проміжок часу, наприклад, через 10 – 40 днів після одержання авансу під приводом формального надання часу і покупцеві, і продавцю з метою збору необхідних документів для угоди. Насправді цей час потрібно шахраєві для того, щоб знайти найбільшу кількість покупців. Далі спосіб обману зводиться до наступного: шахрай домовляється про продаж своєї заміської нерухомості, приміром, з шістьма покупцями: з трьома на 10 годин ранку в понеділок, з рештою трьома на 13 годин і 17 годин в цей же день. Сторони обговорюють умови угоди і передачу договорів на реєстрацію в середу. На наступний день у вівторок продавець-шахрай в той же час – 10 годин 13 годин і 17 годин зустрічається ще з трьома покупцями, підписує договір і бере гроші. У середу продавець на операцію не приходить.

Спосіб № 6 – Захоплення чужої земельної ділянки

Шостий спосіб обману покупців – це захоплення чужої земельної ділянки при тривалому використанні не його власником (1 рік і більше). Реалізація такого роду злочинів можлива у зв’язку з існуючими прогалинами в чинному земельному законодавстві та практики оформлення у власність земельних ділянок, яка зводиться до того, що власник, маючи ділянка у власності і розташовуючи свідченням чи розпорядженням місцевої влади, буде лише формальним власником, якщо відсутні кадастрові документи про месторазмещении ділянки, зареєстровані в Росреестре. Складається проста ситуація: ви власник, маєте свідоцтво на землю, воно зареєстровано без реєстрації місцезнаходження і розташування ділянки. Ви не користуєтеся землею деякий час, наприклад, 2 роки. Ваш сусід замовляє межове справу, посилаючись на те, що ваш сусідню ділянку належить йому, «землеміри» оформляють межове справа, передають його в кадастрову палату або Росреестр, де ваш земельну ділянку реєструється під номером ділянки сусіда з видачею йому документів, де межі його нової ділянки містять в собі повністю і вашу землю. Таким чином, площа землі сусіда значно збільшується, він її продає і отримує велику суму винагороди, ніж належить. Такого роду прецеденти в моїй практиці зустрічалися двічі.

Спосіб № 7 – Незаконна здача в оренду дорогих земельних ділянок

«Останній із запропонованих до розгляду способів обману покупців в сфері заміської нерухомості – продаж або здача в довгострокову дорогу оренду земельних ділянок за відсутності повноважень на таку передачу землі распоряжающимся особою. Даний вид шахрайства більше славиться не кількістю обманів, а їх величезною вартістю, тобто продається або земля в самих затребуваних місцях – прибережні смуги водойм, заповідників, або продається або здається в оренду відразу значна площа землі, що обчислюється гектарами – як правило, під дачне або комерційне будівництво. В більшості своїй такі операції здійснюються з допомогою «своїх людей» в реєстраційних палатах, коли спочатку переоформлення землі відбувається з державної або муніципальної власності у власність комерційних структур, а потім вона продається на ринку нерухомості. Ось такі комерційні компанії і є шахраями, переоформляючи на себе землю федеральної власності без згоди самого власника – РФ, або переоформляючи землю, взагалі не підлягає відчуженню у приватну власність землі заповідних територій, ліси, прибережні смуги річок і озер, інше. Аналогічні суперечки в даний час у мене протягом двох останніх років розглядаються в Митищинському міському суді і Митищінською міській прокуратурі», – зазначає адвокат Олег Сухов.