Уряд затвердив нові правила проведення передпродажної оцінки майна

Після скасування скандальних підзаконних нормативів, що дозволили проводити передпродажну оцінку майна вузькому колу компаній, влада знову взялася за реформування ринку оціночних послуг для цілей оподаткування. Спочатку загальні правила проведення такої оцінки Кабмін прописав.

В кінці квітня на громадське обговорення Фонд держмайна ухвалив низку своїх проектів постанов, що обумовлюють правила роботи атестаційних комісій, які будуть підтверджувати кваліфікацію оцінювачів, порядок проведення іспитів на знання професії, а також процедуру зовнішнього контролю над якістю послуг у цій сфері послуг і створення єдиної бази даних звітів про проведені податкових оцінках.

Ні в одному з цих документів поки не міститься норм, що обмежують вхід на ринок оціночних послуг. Однак оцінювачі вже оскаржили урядову постанову в суді.

17 квітня набула чинності постанова Кабінету Міністрів (№231), що обумовлює нові правила роботи на ринку передпродажної оцінки активів. Як випливає з документа, вона повинна проводитися не тільки при реалізації нерухомості (в тому числі земельних ділянок) або майнових прав на неї, але й при укладанні угод купівлі-продажу авто, мотоциклів і мопедів, за винятком випадків, якщо такий продаж не підлягає оподаткуванню або якщо продавець вибрав інший спосіб визначення вартості колісного друга (за середньоринкової вартості).

Розширити сферу застосування передпродажної оцінки чиновникам дозволили положення Податкового кодексу, в якому фігурує поняття оціночної вартості як для нерухомого, так і рухомого майна.

За словами голови Асоціації фахівців оцінки Степана Максимова, скасування в середині минулого року наказів ФДМУ про проведення передпродажної оцінки “уповноваженими компаніями” розширила доступ до професії оцінювача, і зараз діють досить ліберальні правила входження на ринок оцінки.

“Затверджений урядом новий Порядок проведення оцінки майна для цілей оподаткування жодним чином не звужує цих можливостей”, — підкреслює експерт.

Так, новий Порядок передбачає, що право оцінювати об’єкти оподаткування можуть отримати як новачки, так і старожили ринку. Правда, для цього майже 10 тис. вже сертифікованих фахівців необхідно буде до 1 серпня 2013 р. заново пройти курс навчання і разом з новачками здати іспит, що підтверджує їх кваліфікацію.

Здавати іспити на професійну придатність доведеться і керівникам оціночних фірм. Як говориться в одному з проектів наказу ФДМУ, право готувати фахівців за новими напрямами оціночної діяльності отримають навчальні заклади, які уклали з Фондом відповідні угоди. Окремі вимоги до таких внз поки не прописані.

“Те, що в документі встановлюються вимоги до керівників і співробітників оціночних фірм щодо їх кваліфікації і прописуються правила контролю над їх діяльністю, цілком нормально. Це забезпечить якість оцінки і дозволить припиняти можливі зловживання при її проведенні. Головне, щоб у черговому підзаконному нормативі ФДМУ не озвучив спеціальних вимог до внз, виконати які зможе лише заклад, свідомо обране Фондом”, — вважає пан Максимов.

Після проходження навчання фахівці повинні будуть здати спеціальний іспит новоствореної атестаційно-ревізійної комісії, склад якої буде визначати ФДМУ. Раніше до складу цієї комісії, крім чиновників, входили представники саморегулівних організацій оцінювачів. Тепер же, згідно з проектом наказу Фонду про діяльність комісії, право делегувати до неї своїх представників отримають лише ті профільні об’єднання, які не мають своїх представників в аналогічних комісіях, які проводять атестацію за іншими напрямами оцінки.

“Якщо контроль над якістю проведення іспитів будуть забезпечувати тільки чиновники, то ви прекрасно розумієте, хто буде здавати такі іспити. Під прикриттям благих намірів наповнення бюджету насправді буде проводитися чіткий відсів “непотрібних” оцінювачів”, — побоюється голова Українського товариства оцінювачів Олексій Амфітеатров.

“Наскільки мені відомо, після скасування наказів Фонду співробітники “обраних” фірм формально отримали безстрокову відпустку. Однак самі компанії поки не ліквідуються, ймовірно, чекають, що для них сконструюють нову схему ексклюзивних заробітків. Гроші на офіси та навчання персоналу витрачені, здаватися ніхто не збирається. Дія сертифікатів, які давали право на проведення оцінки нерухомості для цілей оподаткування, ніхто не відміняв”, — розповів “ДС” один із оцінювачів на правах анонімності.

Згідно з новим Порядком правом контролювати діяльність оцінювачів наділяється ФДМУ, який буде проводити документальні виїзні перевірки суб’єктів оціночної діяльності. Причому підставою для візиту її представників може стати навіть необхідність “підтвердити дотримання вимог до якості послуг”.

Фонд також буде наділений правом анулювати сертифікат суб’єкта оціночної діяльності. Приводів для застосування такої санкції йому надається предостатньо. Наприклад, “неінформування Фонду письмово в тижневий строк про зміни, що відбулися в оціночній компанії зміни, які мають суттєве значення для здійснення контролю за оціночною діяльністю”.

Що саме відноситься до “істотних змін”, урядовий норматив не пояснює, віддаючи це питання на відкуп відомства Олександра Рябченко.

“Наявність органу, наділеного функціями з контролю над суб’єктами оціночної діяльності, цілком логічно. Національний банк перевіряє роботу банків. Чому оцінювачі повинні бути категорією, нікому не підзвітна? При цьому вони хочуть зберегти за собою право вирішувати, скільки продавець нерухомості заплатить до бюджету. Це ж не зовсім правильно”, — вважає голова Асоціації спеціалістів банківської оцінки України Сергій Фролов. Його опоненти побоюються, що Фонд може стати репресивним органом, выживающим з ринку неугодні компанії, оскільки алгоритм проведення ревізій підопічних прописаний досить розпливчасто.

“Говорити про те, що влада знову готується до монополізації ринку оціночних послуг, поки рано. ФДМ ще не затвердив ряду нормативів, що обумовлюють правила роботи на ринку оцінки. Наприклад, не затверджена програма підготовки фахівців з передпродажної оцінки рухомого і нерухомого майна, не визначено навчальний заклад, на базі якого може проводитися така підготовка, не розроблені правила видачі сертифіката оцінювача і вибору програмного забезпечення для проведення оцінки. Зміст цих документів покаже ставлення влади до можливості монополізації ринку оціночних послуг, що в підсумку позначиться і на їх вартості”, — каже пан Максимов.

Втім, деякі оцінювачі не стали чекати появи інших підзаконних актів і вже подали в Окружний адміністративний суд Києва позов про визнання незаконним нової постанови Кабміну, що регулює оціночну діяльність. Очевидно, і прихильники, і противники реформування ринку оціночних послуг будуть боротися до останнього. Адже ціна питання досить висока.

Щорічно в країні полягають близько 200 тис. угод, де потрібно проводити податкову оцінку нерухомого майна. Якщо припустити, що в середньому на кожній заробляється хоча б 1,5–2 тис. грн., то загальний прибуток від цієї діяльності складе 300-400 млн грн.

Чому залишиться спеціальна оцінка

Після невдалої спроби ФДМУ і Мін’юсту влітку минулого року штучно звузити коло компаній, які мають право проводити передпродажну оцінку майна, влада взяла паузу. Після того як відбувається отримала громадський резонанс, спочатку Фонд, а потім і уряд дали задній хід.

ФДМ призупинив дію своїх наказів про проведення передпродажної оцінки уповноваженими компаніями, а потім повністю скасував ці документи. Проте повністю відмовлятися від ідеї проведення спеціальної оцінки майна, що продається, на підставі якої повинен розраховуватися податок на отримані їх продавцем доходи, в уряді не стали.

На сьогоднішній день продовжує діяти положення Державної програми приватизації на 2012-2014 рр.., за яким з фіскальними цілями на нерухомість можуть оцінювати виключно суб’єкти, що мають ліцензію на цей особливий вид діяльності. Причому він повинен бути для них єдиним. Не втратив чинності і затверджений в минулому році Мін’юстом новий порядок здійснення нотаріальних дій, згідно з яким угоди відчуження майна не можуть реєструватись без попереднього проведення податкової оцінки фахівцем, який має на це право.

Тому поява нових підзаконних нормативів, що обумовлюють правила роботи на цьому ринку, було лише справою часу. Самі оцінювачі вже звиклися з тим, що оцінка для цілей оподаткування виділена в окремий вид діяльності. Але виступають категорично проти введення надуманих обмежень, що не дозволяють всім охочим фахівцям увійти на цей ринок.