Управлінські рішення житлових проблем

Управління житловим фондом має ряд особливостей, що відрізняють житло від інших об’єктів нерухомості.

Збільшення недоремонта як житлового фонду, так і об’єктів інженерної інфраструктури супроводжується зростанням числа аварій на трубопроводах, пожеж, аварійних ситуацій у житлових будинках, а також зростанням заборгованості житлово-комунальних організацій перед постачальниками ресурсів, матеріалів, виконавцями робіт. Все це викликає заклопотаність на всіх рівнях влади.

Специфіка житлового фонду як об’єкта управління

За фактом кожен багатоквартирний будинок є кондомініумом, тобто будинок має кілька власників. Власниками є фізичні особи, які приватизували або отримали житлові приміщення у власність на інших підставах, юридичні особи, які здають приміщення в найом або використовують їх для особистих потреб.

Наявність у об’єкта нерухомості кількох власників вносить в управління об’єктом певні особливості. У відповідності з законом мети управління повинні сформулювати власники спільним рішенням. Так відбувається в будинках, де організовані житлові кооперативи або об’єднання власників житла. В будинках, що перебувають в управлінні Жеків або відомств, цілі управління об’єктами нерухомості визначає місто або відповідне відомство.

Управління об’єктом нерухомості одним власником без узгодження з іншими має свої переваги і свої недоліки. Основна перевага такого управління – можливість досить швидко визначити цілі управління об’єктом нерухомості, вирішувати оперативні завдання, що виникають в процесі управління. Такий підхід дозволяє оперативно реагувати на зміну цін і тарифів на житлово-комунальні послуги, вести постійний моніторинг діяльності керуючої організації. В даний час весь державний, муніципальний і відомчий житловий фонд управляється саме таким чином.

Один власник управляє майном, не погоджуючи програму управління з іншими власниками. Саме в цьому основний недолік чинної системи управління. Обмежуються права інших власників. Такий підхід до управління нерухомістю працює до тих пір, поки власників влаштовує те, як управляють їх часток у нерухомості. В даний час населення пасивно і не бажає брати участі в управлінні житловим фондом. Щоб уникнути подальших непорозумінь, необхідно юридично закріпити існуючу ситуацію, уклавши з власниками договір на управління їх часток у спільному майні. Такий договір захистить керуючу організацію від непередбачених неприємностей.

Іншою особливістю житлового фонду як об’єкта управління є його неоднорідність. Кожен житловий будинок володіє різним рівнем комфортності проживання, має різний знос, поверховість, місце розташування і т. д. Все це визначає різні споживчі властивості житлової одиниці як товару.

Споживчі властивості житла визначаються широким спектром різних факторів, які можна класифікувати за двома підставами: власне житловий будинок та територія, на якій він розташований

Все вищезазначене вимагає індивідуального підходу до кожного об’єкта нерухомості. Для кожного такого об’єкта потрібно самостійна програма управління, що враховує всі особливості житлового будинку та прилеглої до нього ділянки. Від керуючої організації вимагається знання будівельних особливостей будинку, особливостей постачання комунальних послуг споживачам, розташування інженерних мереж як всередині будинку, так і на території земельної ділянки.

Принципи управління житловим фондом

Форму управління об’єктами нерухомості вибирають власники нерухомості. Очевидно, що вибір форми управління багато в чому залежить від обсягів житлового фонду, що перебуває в управлінні, кількості власників.

Будинки, що мають більш ніж одного власника, визначаються як кондомініуми, і питання управління такими об’єктами нерухомості повинні вирішуватися спільно власниками. Управління кондомініумом, мають обмежену кількість житлових приміщень (не більше чотирьох), відповідно до законодавства може здійснюватися безпосередньо самими власниками кондомініуму. Як правило, за домовленістю відповідальність за управління будинком та прибудинковою земельною ділянкою розподіляється між власниками пропорційно числу проживають або займаної площі.

У разі, якщо в управлінні знаходиться більша кількість приміщень, то частина функцій з управління кондомініумом доручається спеціалізованої керуючої організації. У якості керуючої організації можуть виступати ОСББ, житлово-будівельний кооператив, державна, муніципальна чи приватна організація, що здійснює управління житловим фондом. Обсяг повноважень, переданих керуючої організації, визначається власниками житлового фонду. При цьому за власниками завжди залишається обов’язок визначити цілі управління житлом, затвердити перспективний і фінансовий плани управління житлом, що забезпечують досягнення сформульованих цілей, а також вибрати спосіб управління житловим фондом та керуючу організацію.

Управління житловим фондом має відповідати певним принципам, що забезпечує побудову зрозумілою та ефективної системи управління. Ці принципи повинні враховуватися незалежно від обраної форми управління нерухомістю. В основу управління об’єктами нерухомості в житловій сфері повинні бути покладені наступні основні принципи.

Принцип пооб’єктного управління нерухомістю – так як кожен об’єкт нерухомості індивідуальний (за об’єктом нерухомості закріплена земельна ділянка, що має географічні, геологічні, геодезичні особливості, сам об’єкт нерухомості визначається особливостями будівельних конструкцій, інженерних систем, обладнання; кожен об’єкт нерухомості має свій рівень благоустрою, свій рівень зносу будівельних конструкцій, інженерних систем та інженерного обладнання), то для нього необхідно розробити свою індивідуальну програму управління. Управління здійснюється за об’єктами з урахуванням стану об’єкта нерухомості, ступеню його благоустрою, стану закріпленого за ним земельної ділянки та розташованих на ній елементів благоустрою та озеленення.

Принцип цільового управління – власник стосовно до кожного об’єкту управління повинен визначити і зафіксувати мету, яку він переслідує при прийнятті управлінських рішень і досягненню якої служить об’єкт. Мета повинна бути сформульована на перспективу і майбутній період. Мета повинна бути конкретна і актуальна в даний період; вимірна за визначеними критеріями і показниками, притаманними даної мети і досяжна протягом періоду, на який вона ставиться.

Принцип ефективності управління – полягає в досягненні встановленої мети управління (певного якісного результату діяльності або якісного стану об’єкта) з оптимальними витратами. Забезпечення ефективного управління досягається: заміщенням адміністративних відносин у житлово-комунальному секторі економічними; формуванням рівних прав суб’єктів господарювання всіх форм власності; формуванням конкурентних відносин у всіх підгалузі житлово-комунального господарства, де це можливо; регулюванням тарифів та моніторингом діяльності підприємств природних локальних монополістів.

Принцип професіоналізму в управлінні – ефективність управління нерухомістю в житловій сфері багато в чому залежить від того, хто нею керують. Рівень кваліфікації та ділові якості кадрів – вирішальний фактор для підвищення ефективності управління нерухомістю. Надзвичайно важливо, щоб фінансовий стан керуючої організації залежало від результатів її діяльності.

Безпосереднє управління об’єктами нерухомості є функцією, не властивої власнику. Тим більше що адміністрацію міста важко назвати ефективним власником. Якщо голова адміністрації поставив своєю метою поліпшення умов проживання городян, то він повинен бути зацікавлений у залученні в цю сферу професійних управителів майном.

Принцип системності управління – ефективна система управління житловим фондом досягається спільними зусиллями власників житлового фонду та управляючої організації. Система управління конкретними об’єктами нерухомості передбачає нерозривну єдність наступних основних елементів:

1. власники об’єкта нерухомості зобов’язані створити умови для вільного вибору способу досягнення мети, поставленої перед керуючою організацією;

2. діяльність власника з вибору керуючої організації, форма договору, що укладається між власниками та керуючою організацією, порядок перегляду цілей управління та умов договору, контролю над об’єктом управління і діяльністю керуючої організації повинні бути повністю формалізовані;

3. періодична звітність керуючої організації про прийнятих управлінських рішень і результатів їх виконання перед власниками, аналіз результативності прийнятих управлінських рішень за результатами контрольних перевірок і наданої звітності;

4. постійний моніторинг за діяльністю керуючої організації і станом об’єктів керування, відповідальність керуючої організації за результати управління;

5. функціонування системи управління, порядок взаємодії всіх господарюючих суб’єктів, що беруть участь в системі управління, має бути детально регламентований правовими актами.