Управління житлом: перспективи розвитку в Україні

Управління житловою нерухомістю – бізнес, у якого в Україні великі перспективи. На відміну від розвинених європейських країн, українці поки повною мірою не усвідомлюють всю міру відповідальності за користування і володіння багатоквартирними будинками.

Точніше сказати, що мешканці часто вважають власністю лише свою квартиру, а не весь будинок. Але, якщо створення житлових кондомініумів, або, як в Україні прийнято говорити об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, ще викликає у населення сумніви, то процес залучення професійних керуючих для обслуговування житлового фонду – українцям поки невідомий.

Разом з тим, обсяг потенційного ринку управляючих компаній в Україні досить великий. Зокрема, житловий фонд становить понад 10 млн будинків загальною площею понад 1,2 млн кв. м, у тому числі житлового фонду комунальної власності – 250 тис. багатоквартирних будинків (114 млн кв). З них трохи більше 15 тис. будинків – передані на баланс мешканцям, тобто ОСББ. Компаній, що надають послуги з управління житлофондом в Україні не більше 500. Для порівняння, наведемо приклад найближчих сусідів: у Польщі працюють близько 100 тис. професійних фірм, що займаються житловим менеджментом, в Росії і того більше – близько 150 тис. компаній.

Аварійне житлове становище

Проте стан житлового фонду України жалюгідний. За останні роки, внаслідок недостатнього фінансування капітального ремонту – не більше 15% від потреби, – погіршився технічний стан житла: кожен третій будинок потребує капітального або поточного ремонту. До категорії ветхих та аварійних будинків віднесено майже 54 тис. будинків, де проживає понад 190 тис. жителів. Найбільше ветхого та аварійного житла в Дніпропетровській, Донецькій, Житомирській, Харківській, Одеській, Чернівецькій областях. Розраховувати на державну допомогу у наступному році на проведення капітальних ремонтів українцям не варто. У минулий четвер, 6 грудня, парламент VI скликання прийняла в цілому проект закону «Про державний бюджет України на 2013 рік», в якому не передбачено фінансування на реконструкцію житлового фонду або на кредитування ОСББ.

Житловий менеджмент

У світовій практиці, на відміну від України, управління житлофондом, як і всю галузь ЖКГ прийнято розглядати як інвестиційно привабливу сферу. Наприклад, у Франції, Нідерландах, Данії, Швеції, Фінляндії, Німеччини, США, Канаді, Польщі, Словаччини, Чехії, Мексиці, Сінгапурі управління у сфері ЖКГ розглядається як окремий вид підприємницької діяльності, за яку керуюча організація отримує винагороду від власників приміщень. Відповідальність перед мешканцями за утримання будівлі несе об’єднання (асоціація, товариство) власників житла. Підкреслимо, що всі основні управлінські рішення (насамперед, за розпорядженням фінансами і укладенню договорів на закупівлю товарів і послуг) приймаються керівними органами товариства (асоціаціями) власників житла, в той час як керуючий готує і обґрунтовує рекомендації для правління товариства або об’єднання мешканців.

Європейські практики

Примітно, що в ряді європейських країн бізнесом стає не тільки сфера управління житлом, але й самі власники квартир можуть скористатися своїм правом власності, як цінними паперами. Наприклад, у Фінляндії, об’єднання співвласників квартир реєструється як юридична особа. При цьому право власності на квартиру – аналогічно акціям, які формують статутний капітал підприємства. Чим більше у співвласника у власності квадратних метрів житла – тим більше у нього акцій. Відповідно, тим більше у нього матеріальних зобов’язань по утриманню будинку. При цьому, фіни можуть інвестувати в ці цінні папери і залучати на них капітал, використовуючи інструменти фондового ринку.

«На ринку управління нерухомістю в нашій країні працює небагато компаній, що надають послуги професійного менеджменту: їх всього 700 фірм. На одну компанія управляє не більше 5 тисячами квадратних метрів, тобто, кожен менеджер обслуговує не більше 3-5 багатоквартирних житлових будинків», – розповіла представник однієї з фінських компаній Марина Фурунхельм в ході круглого столу, який відбувся 5 грудня в рамках проекту Міжнародної фінансової корпорації (IFC, входить до групи Світового банку) «Енергоефективність у житловому фонді України».

За її словами, завданням управляючих компаній є надати власникам житлових акцій (тобто, власникам квартир) детальний план робіт по поліпшенню інфраструктури будівлі, проведення планових і капітальних ремонтів, вести бухгалтерію та здійснювати від імені правління будинку збір коштів і оплату за житлово-комунальні послуги. Менеджери по управлінню нерухомістю, зазвичай, наймають підрядників для проведення ремонтних і будівельних робіт, рекомендують власникам акцій оптимальні рішення по їх модернізації житлового будинку.

Не варто забувати, що Фінляндія має один з найвищих рівнів життя в Європі, і є однією з найдорожчих країн у Євросоюзі. Це пояснюється і тим, що країна північна –харчування тут коштує дорожче, ніж, наприклад, у спекотній Іспанії, не кажучи вже про необхідність опалення. Але, на проживання тут все одно майже в два рази менше, ніж у російських і українських мегаполісах. Прожитковий мінімум в країні становить 500 євро. З цієї суми на оплату комунальних послуг, обслуговування житлового фонду та оплату послуг керуючих йде приблизно – 200-250 євро. «За рахунок того, що управління нерухомістю є вільним ринком, а не зарегульованою державою галуззю, конкуренція стримує ціни на обслуговування та утримання будинків. Якщо компанія пропонує мешканцям сплатити, наприклад, за вивезення сміття та прибирання території, або ремонт за цінами, що перевищують ринкові, мешканці завжди можуть укласти договір з іншою компанією», – зазначає Марина Фурунхельм.

Управління по-польськи

Але, якщо до розвиненому ринку управління нерухомості, Україні ще далеко, то можна сміливо сказати, що зараз наша країна слід по польському шляху розвитку. У Польщі приватизація багатоквартирного житлового фонду почалася в 1995 році. На сьогодні, в більшості міст послуги муніципальних Жеків надають приватні управляючі компанії. При цьому житлові будинки перебувають у власності співвласників – так званих житлових товариств, більш відомих у Польщі під назвою «спільноти мешканьові». Крім того, кожен будинок формує окремий фонд, який мешканці спрямовують кошти, в подальшому витрачаються на ремонт будівлі, оплату послуг управлінців та інші потреби житлового товариства. «На ринку житла в Польщі переважають три професії: оцінювачі житла, ріелтори і керуючі житловою нерухомістю», – розповідає представник польської керуючою компанією Ярослав Зілинський. – «Коли в 2000 роках управління житловим фондом було передано приватним компаніям обслуговування квадратного метра житла в середньому коштувала 1 грн. Через 12 років роботи на вільному конкурентному ринку ця ціна не змінилася».

Ринок житлово-комунальних послуг формує вимоги до керуючим компаніям, невиконання яких робить їх неконкурентоспроможними. Насамперед, це відноситься до страхування керуючою компанією (керуючим) своєї громадянської і матеріальної відповідальності на випадок нанесення збитків власникам житла в результаті неправильних дій керуючого.

Досвід Польщі цікавий для України ще й тому, що ця країна в числі перших з держав колишнього соціалістичного табору перейшла на управління в сфері управління ЖКГ, створивши акціонерне товариство зі 100-відсотковим державним або міським капіталом. Були об’єднані всі види комунальних послуг в єдину компанію. Всі економічні, технологічні процеси здійснюється холдингом. Основний курс, взятий поляками, – надання якісної послуги та забезпечення надійності функціонування всіх об’єктів.