У найближчі 6 місяців квартири не подорожчають

На українському ринку житлової нерухомості експерти, як і раніше відзначають затишшя. Ціни на квартири протягом року, що минає практично не змінилися. А кількість покупок квартир, всупереч сподіванням забудовників, було мінімальним.

Експерти кажуть, що ринок оживе після того, як банки знову запропонують доступну іпотеку. Але і цього не станеться в найближчий рік.

Ринок може, але не хоче

В цьому році будівельники ввели в експлуатацію 9,7 млн кв. м житла. На перший погляд, це схоже на вихід будівельної галузі на докризовий рівень. Для порівняння, у 2008 році було здано не набагато більше — 10,5 млн «квадратів». Втім, насправді ситуація не настільки райдужна. Приріст обсягів житла здебільшого відбувається за рахунок добудови об’єктів, які були заморожені під час кризи 2008-2009 років. Нових об’єктів критично мало, тому в наступному році будівельного буму не очікується.

За прогнозами віце-президента Конфедерації будівельників Анатолія Беркути, максимум, на який може розраховувати ринок через рік, — збільшення обсягів житла на 10%. Це мізерно мало. За статистикою, для нормального поповнення житлового фонду ми щороку повинні будувати квадратний метр квартир на одного жителя країни. Правда, досягти таких обсягів забудовники не планують. Адже навіть те, що вже побудовано, зараз не продається. За даними аналітиків, випадки придбання житла на ринку нерухомості досі поодинокі. Найчастіше це роблять ті, хто хоче змінити район проживання. Тобто операції носять обмінний характер і ніякого істотного впливу на ринок не мають.

Здавалося б, створені всі передумови для падіння цін. Тим не менше в середньому по Україні вони продовжують триматися практично на тому ж рівні. Приміром, у порівнянні з кінцем 2009 року вартість квадратного метра в Києві знизилася з $2,3 тис. до $2 тис., в Одесі — з $1,2 до $1,1 тис., Дніпропетровську і Львові не змінилася, а в Донецьку та Харкові навіть зросла. «В країні надлишок пропозиції, — коментує директор групи компаній «Увекон» Володимир Шалаєв. — Будь-який новий об’єкт створить передумови до зниження цін, тому девелопери утримуються від розробки і впровадження нових проектів».

Все просто — будівельники і девелопери не хочуть втрачати надприбутки, закладену в проекти будинків ще до кризи. «Ажіотажний попит на житло в 2006-2007 роках призвів до того, що рентабельність будівельного бізнесу перевищувала 60-80%, — згадує голова національної ради Ріелторської палати Олександр Бондаренко. — Забудовники звикли до цієї абсолютно ненормальною ситуацію і досі намагаються утримати ціни. Хоча насправді вони цілком могли б їх знизити. Приміром, у Європі нормальна рентабельність забудовників не перевищує 10-15%. Однак наші компанії йдуть іншим шляхом. Вони періодично намагаються підігріти попит повідомленнями про те, що квартири скоро почнуть дорожчати». За деякими оцінками, навіть зараз, в умовах «мертвого ринку», рентабельність українських будівельників досягає 40%.

Клієнт хоче, але не може

«Качки» про подорожчання вже не діють на українців — немає грошей. Незважаючи на запевнення банкірів про величезні суми готівки, яку наші громадяни нібито тримають під матрацами, основна маса потребують поліпшення житлових умов не може собі дозволити придбати житло навіть за тими цінами, які сформувалися після останньої кризи, коли вартість квартир різко знизилася на 30-40%. «У житловій забудові існує тільки одна категорія інвесторів — населення. І на сьогоднішній їх ресурс практично вичерпаний», — погоджується почесний президент будкомпанії «Ліко-Холдинг» Ігор Лисов.

Насправді попит на квартири є. Згідно зі статистикою, за рівнем забезпеченості населення житлом Україна продовжує займати останнє місце в Європі (22,2 кв. м на людину проти 40-50 кв. м в Італії, Австрії чи Франції). Однак це попит гіпотетичний, з розряду «було б добре, якби». За одне бажання квартиру не купиш. «Для того, щоб попит був платоспроможним, необхідно, щоб працюючі люди мали достатній дохід, — погоджується президент будкомпанії «ТММ» Микола Толмачов. — А в нинішні доходи середньостатистичної української сім’ї навіть «однушка» на 8 тис. грн за «квадрат» ніяк не вписується».

Правда, у наступному році має активізувати програма будівництва доступного житла. За словами Лисова, на неї буде виділено вдвічі більше грошей — 200 млн грн проти 100 млн у цьому та минулому роках. «Головна особливість такого житла у тому, що люди, які стоять на квартирному обліку, можуть при купівлі житла користуватися 30-відсотковою підтримкою від держави, — нагадує Лисов. — Це хоч якимось чином розвантажує чергу, яка сьогодні становить 1,2 млн осіб».

Втім, програма доступного житла вже неодноразово отримувала свої порції критики. На думку голови ради всеукраїнської асоціації «Укрмолодьжитло» Володимира Грищенка, ця програма з урахуванням всіх хабарів, внесків та додаткових платежів здешевлює кінцеву вартість квартири не більш, ніж на 10%. Тобто житло автоматично стає доступним обмеженому колу осіб. До того ж відсів бажаючих ведеться ще й за місцем прописки. І якщо молода людина або сім’я працюють в Києві, а зареєстровані десь в невеликому містечку, квартира з держпідтримкою їм не світить. «Програма сама по собі невелика, адже 200 млн грн по-хорошому вистачить на півтора будинку», — доповнює голова правління ПАТ «Домобудівний комбінат № 4» Петро Шилюк.

Банки не можуть і не хочуть

Пожвавити ринок житла може тільки доступна іпотека, і ключове слово в цьому словосполученні «доступна». На думку Толмачова, такою вона стане, коли сім’я буде зобов’язана виплачувати по кредиту не більше 40% свого сукупного місячного доходу. Якщо врахувати, що для однокімнатної квартири кредитний платіж становить зараз близько 3,2—3,5 тис. грн. (в середньому по Україні), то сім’я потенційного позичальника повинна заробляти щомісяця не менше 8 тис. грн. При середній зарплаті по країні в 1,5—2 тис. грн. працювати на «однушку» має сім’я мінімум з п’яти чоловік.

Тому для банків головна проблема — не відсутність грошей, а нестача «якісних» позичальників. Крім того, нинішні умови банківського іпотечного кредитування непосильні навіть для тих, хто сам заробляє 8 тис. грн. в місяць. Середня процентна ставка по іпотеці вже перевалила за 24% річних, а реальні терміни кредитування скоротилися до 5-10 років. «Це пов’язано з непростою ситуацією на грошовому ринку і високими кредитними ризиками, — пояснює аналітик інвестиційної компанії Dragon Capital Анастасія Туюкова. — Зовнішні загрози, які гальмують розвиток національної економіки, змушують банки застосовувати більш консервативні підходи в нарощуванні своїх кредитних портфелів».

В наступному році консервативність банків щодо іпотеки лише посилиться, за прогнозами аналітиків компанії «КредитМаркет», середня ефективна ставка по іпотеці з урахуванням всіх додаткових комісій та інших платежів позичальника зросте до 27% річних у гривні. Так що іпотечні кредити будуть брати насамперед ті, кому не вистачає для купівлі житла невеликої суми і хто розраховує закрити кредит буквально за кілька років.

Правда, обставини для позичальника можуть змінитися, якщо в іпотечні відносини вступить Національний банк України. За словами голови НБУ Сергія Арбузова, в наступному році банківський регулятор буде стимулювати кредитування населення на купівлю квартир за ставкою не більше 14% річних на строк не менше 10 років. Для цього державному Ощадбанку планується виділити близько 10-30 млрд. грн. А комерційним банкам, які підтримають цю ініціативу, на урядовому рівні обіцяний цілий перелік пільг. Варто українцям радіти таким перспективам, невідомо. Адже під’їзд житлового «квадрата» в Україні схожа на замкнуте коло. Пожвавлення попиту завдяки іпотеці стане для забудовників сигналом для підвищення цін.