У Лондоні процвітає сумнівна схема заробітку на оренді нерухомості

З’явилася нова етично сумнівна бізнес практика: взяти будинок в оренду, а потім здавати кімнати як можна більшому числу суборендарів.

25-річний Даніель Бертон, виключений з Лондонської школи економіки, отримує $53 000 в місяць від оренди – при цьому він навіть не володіє нерухомістю. Він здає 200 кімнат у 40 будинках на території Лондона і отримує солідний дохід.

Механізм працює наступним чином: орендар знімає будинок на три спальні від господаря, перетворює вітальню і їдальню в додаткові спальні, шпигує кімнати якомога більшим числом орендарів, які повинні ділити єдину кухню і недостатня кількість санвузлів, і починає отримувати прибуток, пише The Guardian.

Бертон називає свій бізнес “арбитражом” – пошуком прибутку там, де господарі не зрозуміли, скільки ще вони могли вичавити з оренди від будинку. На онлайн-семінарі він розповідає іншим потенційним інвесторам, як “накрутити оренду” і отримати максимальний прибуток, використовуючи місцеві влади і допомога на житло.

І Бертон далеко не єдиний, нове покоління самозваних експертів з нерухомості пишуть книги і організовують семінари і курси, як заробити $15 000 в місяць від суборенди, не обтяжуючи себе придбанням власності.

Це відбувається на тлі зростаючого занепокоєння з приводу зростання цін на нерухомість, взмывшей в небеса орендної плати у великих містах Великобританії, перенаселення та правової незахищеності орендарів. Середня орендна плата в Лондоні зросла на 18% за останні три роки, з урахуванням, що в останні роки вона збільшується на 8% в рік, коли зростання реальної заробітної плати близький до нуля.

Але для рекламують модель “субарендуй орендоване” – це всього лише спосіб отримання “нескінченної прибутку” і “пасивного доходу”, термінів, які вони використовують для заохочення інших до участі.

Френсіс Доллі заробляє $7500 в місяць від суборенди власності і керує курсами “Система Мульти орендного грошового потоку”, де відвідувачі можуть навчитися здавати нерухомість з “фінансовим турбонаддувом”. Відвідування семінару коштує $750, таким чином, Френсіс заробляє додаткових $22 500 за одноденний семінар.

Його колега Тайво Оришаоминаписала книгу про отримання пасивного доходу “Оренда-для-суборенди: великий дохід під час кризи”. Вони стверджують, що “Мульти оренда” абсолютно законна, що господарі нерухомості знають, що відбувається, і погоджуються з цим, під умовою регулярних виплат орендної плати і утримання їх власності в справному стані.

Теоретично, в правовому аспекті є кілька способів здачі майна в суборенду: комерційна або корпоративна оренда, угоди про управління або гарантовані схеми оренди. Вони можуть бути привабливими для домовласників, які хочуть отримання інвестиційного прибутку.

Але законність схеми “субарендуй орендоване” далеко не найважливіше питання: будь-хто, хто намагався знайти непогане житло за низьку орендну плату, задасться питанням про етичність такого роду посередників. Успіх цієї схеми полягає в запихивании максимальної кількості людей у мінімальний простір за великі гроші. Для таких бізнесменів суборендарі – просто прибуток, і їх потреби не варті й згадки. А небезпеки життя в потенційно переповненому будинку з групою незнайомців взагалі не обговорюються.

Ключовою тактикою, що використовується в схемі “мульти оренди” є видача субарендаторам ліцензії на оренду нерухомості замість договору короткострокової оренди (AST). За ліцензійною угодою, що типово для здачі кімнати мешканцям, господар або агент може отримати доступ до власності у будь-який час, а договір короткострокової оренди це не дозволяє.

Девід Сміт з компанії Ентоні Голд Солиситорс попереджає, що модель “мульти оренди” є юридичною “фіаско”, при якому і суборендарі, і власники нерухомості можуть серйозно постраждати. “Суборенда відноситься до комерційної діяльності і підлягає іншим законам, ніж найм житлових приміщень”, пояснює він. “В кінці строку оренди суборендарі мають право вимагати від господаря нерухомості продовження оренди згідно з законом, який захищає комерційних орендарів, таких як власники магазину. Таким чином, власники нерухомості можуть втратити контроль над своєю власністю.” До того ж здача окремих кімнат в оренду веде до необхідності отримати дозвіл на такий вид діяльності у житловому департаменті, а здача такої нерухомості в оренду без ліцензії суворо карається.

Крім цього існує реальна небезпека від нелегальної здачі будинку в суборенду. Після підписання договору про оренду (AST) шахраї заселяють в будинок суборендарів, припиняють виплачувати фінансові зобов’язання, в той час як мешканці безправно займають нерухомість. Експерти по виселенню кажуть, що випадки такого роду шахрайства, що почастішали, і звертають увагу на те, що оплата оренди за 6 місяців вперед і скарги сусідів на велику кількість людей в будинку явні ознаки таких зловживань.

Для власників нерухомості ризики, пов’язані зі схемою “субарендуй орендоване”, величезні: це може призвести до втрати страхового поліса і порушенням умов договору іпотечного кредитування. Останнє може призвести до його анулювання та передачі майна кредитору.