У 2013 році ринок нерухомості чекає обвал, – експерт

Люди який день штурмують Бюро технічної інвентаризації. Біля кожної установи вишикувалися величезні черги, місце в яких займають ще з вечора. Без хабара з бюро неможливо отримати навіть елементарну виписку, а «неофіційні платежі» за реєстрацію прав на нерухоме майно обчислюються в тисячах доларів.

Причина паніки в тому, що з січня 2013 року оформляти і засвідчувати право власності на нерухомість будуть державні реєстратори та приватні нотаріуси. Але вони вже заявили, що до нововведень не готові.

Постсвятковий синдром

На українському ринку нерухомості небувалий ажіотаж. За даними консалтингової компанії SV Development, кількість угод за місяць збільшилася в рази по відношенню до всього року. Народ масово оформляє реальну або фіктивну купівлю-продаж, передає право власності за дарчою, реєструє співвласників житла. Відкладати паперову тяганину далі нікуди: у режимі прийому заяв від громадян БТІ будуть працювати тільки до кінця цього тижня. Наступного тижня там оброблять подані заявки і до нового року установи здадуть свої повноваження щодо оформлення та переоформлення права власності на нерухоме майно. Після свят ці функції розділять між собою державні реєстратори та нотаріуси, принципи роботи яких багатьом до цих пір не зрозумілі.

БТІ по всій країні зараз працюють в облоговому режимі. Очевидці кажуть, що черга до заповітного віконця починає формуватися з вечора, а в бюро приймають заявки тільки на термінові замовлення, які коштують удвічі дорожче оформлення у звичайному режимі. Причому, крім доплати за терміновість, людям нерідко доводиться розщедрюватися і на неофіційні платежі. За словами глави Союзу фахівців з нерухомості України Олександра Рубанова, в столичному БТІ «аванс» за виписку з реєстру коштує близько $2,5 тис. «Просто так подолати кілометрову чергу не представляється можливим. А навіть якщо це вдалося, зовсім не факт, що щасливчик без зайвих витрат отримає біля віконця ту папір, за якою прийшов», — констатує Рубанов. Пожвавлення ринку нерухомості експерт не радий і називає його агонією, за якою вже на початку наступного року буде повний обвал. За прогнозами, в першому кварталі угоди з нерухомістю в країні не будуть полягати взагалі.

Питання нотаріуса

Юристи називають експертну оцінку справедливої і кажуть, що новий порядок оформлення недосконалий. Головних змін у ньому всього два: передача повноважень від БТІ держреєстраторам і нотаріусам, а також створення єдиної бази прав власності. В Україні таких баз зараз дві: на нерухомість і на землю. Однак жодне з них не вдалося довести до кінця — нотаріуси все ще не навчені, а реєстр досі не наповнений. «Після нового року кількість прямих обов’язків для нотаріусів за законом збільшується, — пояснює старший юрист компанії Salans Анжеліка Штукатурова. — Однак для нотаріату існує не тільки закон, але і посадова інструкція, за якою вони несуть відповідальність за свої дії. Цю інструкцію «забули» адаптувати до нового закону, і зараз вона в деяких моментах йому суперечить. Простіше кажучи, нотаріусам не ясно, як можна виконувати свою роботу з першого січня, щоб не порушити законодавство. Вихід тут один — не працювати взагалі».

Крім розбіжностей у нормативно-правовій базі, працівникам нотаріальних контор потрібно долати ще й труднощі роботи з єдиним реєстром. За словами Штукатурова, в середньому на самостійне освоєння бази у нотаріуса йде близько двох місяців постійної практики, хоча держреєстраторів навчає Міністерство юстиції. Однак не в цьому головна складність. Проблема в тому, що працювати у новому році доведеться з реєстром, який наполовину порожній. «Гарну ініціативу щодо створення єдиної бази прав власності на практиці реалізувати непросто, — пояснює Штукатурова. — По-перше, виникають суто технічні проблеми, тому що дві існуючі бази копіюються і накладаються одна на іншу, в результаті з’являється багато помилок. По-друге, немає готовності до співпраці тих, хто відповідає за реєстри сьогодні. Наприклад, у столичному БТІ не оцифровано і половини всіх даних, які тому не можуть бути внесені до єдиного реєстру».

Схожа ситуація практично повсюдно. Нотаріуси самі кажуть, що єдиний реєстр не містить і десятої частки всієї необхідної інформації. «Враховуючи, що реєстр на сьогоднішній день порожній, виникає питання: звідки черпати інформацію про зареєстровані права власності? Нотаріусів ставлять в такі умови, що при проведенні реєстрації ми ризикуємо виявитися залученими до відповідальності», — обурюється нотаріус Київського нотаріального округу Людмила Голій. Пересічні громадяни ризикують стати жертвами шахраїв — доповнює колегу Штукатурова. Наприклад, якщо при накладенні баз даних чиєсь право власності помилково не було занесено до єдиного реєстру, пишуть Известия в Україні. «Знаючий людина може цим зловживати, умовно кажучи, вписавши в порожнє місце своє прізвище. Надалі проблеми у доведенні своєї правоти ляжуть на плечі потерпілого», — попереджає юрист.

БТІ з відстрочкою на рік

На думку експертів, найбільше нестиковок може виникнути з земельними ділянками. «У межах міст, особливо великих, сьогодні зустрічається безліч випадків, коли ділянки «наповзають один на одного, — пояснює Штукатурова. — Ця проблема пояснюється технічними причинами, але в той же час вона означає, що чиєсь право може бути не зареєстровано: база просто не пустить у вже заповнену систему координат». Однак власникам квартир теж не варто розслаблятися. Рубанов радить кожному після нового року перевірити, чи є його прізвище в єдиному реєстрі прав власності, а якщо ні, то зайнятися її внесенням. Зробити це допоможуть держреєстратори — їх штат, за даними Мін’юсту, сьогодні укомплектований на 90%. А от з продажем і переоформленням власності доведеться почекати, тому що на початку року на це підуть лише відчайдушні нотаріуси.

«Важко пояснити поспіх, з яким влада прагне відібрати повноваження у БТІ, — дивується Рубанов. — В умовах часткової готовності до реформи це призведе до колапсу на ринку нерухомості і судових розглядів з-за помилок в єдиному реєстрі. Набагато логічніше в цій ситуації залишити дві системи працювати паралельно хоча б на півроку, завершивши наповнення реєстру та підготовку фахівців у спокійній обстановці». Цікаво, що до експертної думки приєдналися навіть місцева влада. Так, у Луганській міськраді на початку місяця підготували звернення до президента з проханням перенести реєстраційну реформу на 2014 рік. Депутати міськради побоюються ажіотажу і плутанини серед мешканців міста, тому що держреєстратори й нотаріуси, статус яких до цих пір не ясний в цьому питанні, виявляться неготовими до виконання переданих їм функцій.