Ціни на нерухомість падають, на це є 10 причин

Чи є шанс купити квартиру у столиці.

Заробити на квартиру в Києві можна, звичайно, «всього» за 10 чи 20 років (якщо залучити спонсором покупки банківська установа, щедро обдаровував іпотечними відсотками)…

1. Але для цього, по-перше, доведеться купити собі ще й лопату і завести маленький городик, з якого і харчуватися все це час. По-друге, навіть при цьому можна буде заробити (або погасити кредит) максимум на двушку на далеких околицях столиці в будинках, які вже й зараз є морально застарілими та фізично зношеними. Якби існували рейтинги за відповідності заробітних плат громадян і цін на квадратні метри житла, не виключено, що в Україні розрив мав би лідерські позиції в списку.

2. Заробити на столичну квартиру у більш пристойних будинках можна за ті ж 10-20 років, але вклавшись у сумнівний недобуд. Ось тільки потенційні покупці ніяк не можуть забути ні «Еліта центр», ні троєщинські вежі, ні купу інших «ласих шматочків». Заробити на нормальну, європейського рівня квартиру в київській новобудові, що складається лише з двох кімнат з ремонтом, також цілком можливо. Для цього пересічному киянину (не топ-менеджеру компанії з іноземними інвестиціями, не чиновнику на хлібному місці і не громадянину, який має нетрудові доходи) знадобиться від 30 до 50 років залежно від рівня особистих доходів.

3. Порівняльна інвестиційна непривабливість держави на даному етапі, стрибкоподібне зростання зовнішніх боргів підприємств і держави, чи не хронічне негативне сальдо торгового балансу, іншими словами, перевищення імпорту товарів над експортом, і ризики відтоку коштів з країни, впливають на ринок нерухомості депресивний вплив.

4. Перманентне зростання комунальних платежів підштовхує громадян до продажу інвестиційної та просто зайвою житлоплощі.

5. Заборона валютного кредитування фізичних осіб гарантує, що іпотечні ставки до розумних величин в осяжному майбутньому не впадуть. Ну і, крім того, дуже багато українських горе-інвесторів примудрився зачепити кредит перед самим вибухом міхура на ринку нерухомості. Їх приклад — кращий засіб від дурості. Таке не забувається.

6. Прийняття законодавчих актів, які спрощують примусову реалізацію заставної нерухомості, а також прийняття держпрограми «квартира за 70% вартості». Нехай така схема стосується лише черговиків, нехай виділяються на неї порівняно невеликі кошти, але хороший психологічний ефект на ринок все це робить.

7. Ще одна психологічна складова — покупці резонно запитують: «Навіщо купувати сьогодні те, що завтра буде значно дешевше?» Переважна більшість спеціалізованих порталів нерухомості в графіках індексів цін показують щомісячне зниження вартості українських квадратних метрів — і це змушує потенційних покупців, як мінімум, замислитися. Саме тому продати що-небудь на ринку нерухомості України можна в основному лише зі значним дисконтом. Ще навесні усереднений розмір торгу на квартири, які виставили на продаж не для того, щоб покрасуватися, а для того, щоб продати, становив близько 12% від ціни, заявленої в рекламному виданні. Зараз можна сторгувати і до 17% від початкової ціни об’єкта.

8. І знову непрямий фактор з розряду тих же психологічних. На даному етапі дуже мало країн, в яких ринок житла перебуває на підйомі, найбільш показовими в цьому плані є ринки Ізраїлю, Китаю, Швейцарії та великих мегаполісів Росії. Причини зростання в різних країнах також різні — міхур, скажені темпи зростання, притулок для капіталів або халявна нафту. Але все ж у більшості країн ринки житла або стагнують або продовжують рух вниз. В такому депресивному настрої перебувають ринки нерухомості не тільки Греції, Ірландії і Португалії (зі зрозумілих причин), але і країн, в економіці яких ніяких особливо гарячих подій поки що не відбувається, — Іспанії, Болгарії, ОАЕ, Сполучених Штатах та ін.

9. Нерухомість різко дешевшає, коли гривня падає. Поки що не зовсім зрозуміло, як будуть утримувати від девальвації українські гроші по відношенню до долара США, якщо інфляція на батьківщині долара обчислюється парою-трійкою відсотків річних, а українська щорічно буде приростати двозначним числом. Чимось цікавим така ситуація рано чи пізно просто зобов’язана закінчитися. І хоча народ в основному готується до рівнів в 8,20—8,30 грн. за американський долар, навіть такої корекції буде достатньо для чергової паніки та ігри на пониження на столичному ринку житла.

10. Нарешті фактор, який буде діяти кілька різноспрямовано на ринок нерухомості, але все ж більше сприятиме саме знижувальний тренд. Якщо ринок землі все-таки стартує, то, з одного боку, такий привабливий національний товар відсуне ризики девальвації національної грошової одиниці, але, з іншого — серйозні капітали в країні зберігаються не тільки на дружніх островах, але і дуже дорогої нерухомості. Тому частина гравців, безумовно, виявить бажання продати багато хорошої, якісної, престижної нерухомості, щоб взяти участь у розподілі земельного пирога.

Ажіотажу на ринку квартир не буде ще довго. Іпотека — двигун ринку «заглохла і не заводиться». Портфелі банків набиті проблемною заборгованістю. Масовий потенційний позичальник не отримує у нас щомісяця по дві—три тисячі євро «в білу» і не вірить у стабільність свого доходу на 20 років вперед, як у розвинених країнах світу. Довгих грошей у системі також спостерігається максимум річні депозитні вклади, поряд з якими чимало вкладників досі розміщують гроші на строк від семи днів до одного місяця. А тому іпотеки під 10%, при якій не страшно брати кредит на купівлю житла у нас поки що не передбачається.