Ціни на нерухомість нижче не стануть, але і покупців більше не буде

Експерти дали оцінку поточної ситуації на українському ринку нерухомості. Сьогодні користуються популярністю квадратні метри «економ-класу».

При цьому понад 90% угод на ринку житлової нерухомості становлять операції з обміну квартир. Ринок серйозно гальмує заборона НБУ на видачу валютних кредитів, які значно дешевше позик у гривні. Експерти прогнозують, що входити на ринок нерухомості в цілях інвестиції потрібно в кінці року, коли ціни можуть впасти ще на 5-10%.

Очікування ріелторів, що ціни на нерухомість пожвавляться восени, не підтвердилися. Вийшовши з відпусток, українці аж ніяк не кинулися купувати дешеві квадратні метри, а знову зайняли вичікувальну позицію.

За даними SV Development, середні ціни на вторинну нерухомість у Києві зросли станом з вересня 2010 р. по вересень 2011 року на 3% до 1830 доларів за квадратний метр, на первинну за цей же період – на 4,2% до 1604 доларів. Втім, дані ріелторів не відображають реальної картини, адже на подібні “середні ціни” попиту практично немає, а в основному купують квадратні метри “економ-класу”, та й то, якщо продавець готовий додатково скинути 5-10%.

Деякі ріелтори стали звинувачувати у всьому журналістів, які, мовляв, марно обнадіюють покупців, що нерухомість буде дешевшати і далі. Насправді, у більшості українців просто немає грошей на таку покупку, а можливість швидко накопичити потрібні кошти або взяти кредит – мінімальна. Ті, хто може собі дозволити купити квартиру, вже давно вирішили свої житлові питання, а купувати додаткові квадратні метри з метою інвестицій немає сенсу. Варто відзначити, що понад 90% угод – операції з обміну квартир. “Люди не налаштовані покращувати житлові умови, на перший план виходить вирішення квартирного питання, наприклад, купити окреме житло дитині, батькам, роз’їхатися з родичами”, – зазначила “Мінфіну” маркетолог-аналітик “Соцмарт” Юлія Вітер.

До кризи левову частку угод становили продажу в кредит. Іпотека була досить доступна і видавалася під невеликий відсоток. Після кризи іпотека згорнулася, лише в 2011 році вона стала трохи відновлюватися (зростання 10-15% порівняно з 2010 роком), але обсяги далекі від 2007-2008 років.

До того ж, ринок серйозно гальмує заборона НБУ на видачу валютних кредитів, які значно дешевше позик у гривні, але є більш ризикованими. Банки поки вкрай обережні у видачі іпотечних кредитів. Перший внесок 30% відсотків “канув у Лету”, клієнт повинен накопичити мінімум 50-70% вартості житла. Проценти занадто високі (в середньому 18% річних), щоб клієнт міг собі це дозволити, тим більше на довгостроковий період. Тому іпотека зараз – швидше екзотика, ніж нормальна практика.

У зв’язку з цим більшість експертів упевнені, що поки іпотечне кредитування не відновиться, говорити про пожвавлення ринку і, як наслідок, зростання цін не доводиться. “Говорити про ціновому дні поки рано. Щоб ринок почав пожвавлюватися, необхідно, щоб київські ціни склали 900-1000 доларів за квадратний метр, тобто наблизилися до фактичної місячної зарплати економічно активного киянина”, – розповів “Мінфіну” голова національної ради Ріелторської палати України Олександр Бондаренко.

Поки ж невелике пожвавлення відбувається в сегменті житла економ-класу, а також у містах-супутниках Києва. Однак обсяг угод не настільки великий. Більша частина продавців притримує свої квартири, чекаючи відновлення ринку. Ті, хто не може чекати, наприклад, забудовники, змушені знижувати ціни, або йти на істотні знижки. Наприклад, на 2011 рік припав пік здачі в експлуатацію житлових комплексів, заморожених в ході кризових 2008-2010 років. Пропозиції по них явно перевищують платоспроможний попит, тому ціни на деякі з об’єктів (в містах-супутниках Києва) вже складають 700 доларів за квадратний метр. Примітно, що, за даними “Мінфіну”, за I півріччя 2011 року було видано всього 3% кредитів на придбання житла на первинному ринку, тоді як для купівлі квартир на вторинному – 64% від загального обсягу банківських кредитів.

Експерти вважають, що зараз ще рано купувати нерухомість в цілях інвестиції, оскільки, за їхніми прогнозами, ціни на нерухомість до кінця року можуть впасти ще на 5-10%, а в подальшому на ринку будуть спостерігатися незначні цінові коливання вниз і вгору.