Ціни на квартири в новобудовах Києва вийшли на докризовий рівень. Криза подолана?

Після злощасного кризового обвалу вартість житла в новобудовах, нарешті, перевершила ціновий пік у гривні. Нині квадратний метр в середньому коштує 13 040 грн, проти 12 826 грн. у 2008 р.

Однак у звичному доларовому вимірі ціна первинного квадрата далека від своєї колишньої вершини: $1 631 проти $2 650 за метр. Впавши на 42%, ціна в доларах відіграла лише 18%, хоча в той же час у гривні ціни зросли на 22,6%. Звичайно, відносну похибку можна списати на різницю курсу. Але не помітити стійку тенденцію до зростання цін на первинному ринку неможливо.

Широкий асортимент

Цей рекорд був встановлений на первинному ринку житла в минулому році в експлуатацію було введено 1,5 млн кв. м, більше навіть, ніж у кращі докризові часи (тоді цифра не перевищувала 1 млн). Нарешті добудували те житло, що було заморожено в кризу, підійшли до логічного завершення багато великі проекти багатосекційних житлових комплексів. І зараз пропозицій на вибір покупця завидну кількість, бери – не хочу!

«Такої конкуренції, яка зараз склалася на первинному ринку житла, не було навіть до кризи, – зазначає аналітик компанії SV Development Сергій Костецький. – І можна відзначити, що зараз ціна дуже прийнятна». «У місяць за усередненим об’єкту може проводитися близько 5-6 угод, – коментує Олексій Говорун, заступник генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу компанії ТММ. – Але проект проекту ворожнечу, і цей показник може бути в кілька разів вище, якщо проект цікавий, грамотний, з точки зору маркетингу, з планувальними рішеннями, що відповідають вимогам класу нерухомості та очікуванням покупця».

Квартири в новобудовах дійсно виглядають вельми привабливо. Нарешті забудовник запропонував те, що потрібно покупцеві: невеликий метраж, зручні планування. Одним словом, те, що по кишені споживача. Гранична сума за квадрат – $1 тис. (8 тис. грн).

Найбільший відсоток покупок, звичайно ж, в найнижчому ціновому сегменті. Саме за рахунок таких угод і утримується тенденція підвищення цін на первинному ринку. Продаж квартир «бізнес-класу» або класу «еліт» дуже незначні, що призводить до повільного зниження цін на дорогу нерухомість. І якщо в класі бізнес-житла ціни дрейфують на одному і тому ж рівні вже кілька місяців, то в сегменті елітного житла вони повільно, але впевнено знижуються, втрачаючи близько 3% щомісяця. «Попит на нерухомість економ-класу набагато більш еластичним по ціні, ніж житло більш високого класу, – коментує Ангеліна Деревльова, заступник директора з маркетингу РК RiverStone, – чим дешевше квартира, тим більше бажаючих її купити». Так що постійний попит на економ-житло навряд чи дозволить знизити цінову планку. Але і для максимуму ціни теж встановився своєрідний стеля: в основному здійснюються операції по квартир вартістю до $80 тис.

Даєш 2012!

На жаль, забудовники не горять бажанням знижувати ціни. Як вважає Олексій Говорун, в найближчі кілька років ціни на первинне житло будуть залишатися на нинішньому рівні. «При стабільних цінах витрати на ведення проекту з року в рік збільшуються, а норма рентабельності забудовника не дозволяє йому знижувати ціну, – говорить експерт. – Якщо первинне житло за цією ціною не буде затребуваний, то забудовники просто не будуть зводити нові об’єкти».

Сьогоднішні пропозиції забудовників приваблюють не тільки зручним поєднанням ціни і метражу квартир, але й можливістю покупки. Багато готові запропонувати розстрочку під відсоток, нижче банківської іпотеки (щоправда, термін розстрочки один – чотири роки). А деякі можуть запропонувати і банківську іпотеку на житло, що будується до 20 років. Такий стан справ робить привабливішим купівлю житла на первинному ринку, ніж на вторинному. Тим більше що поки і ціна “квадрата” на первинному ринку нижче, ніж на вторинному ринку. Якщо на вторинному ринку, за підсумками січня середня ціна квадратного метра склала $2 124, то середньостатистичний квадрат у новобудові коштував $1 647 (за даними інформаційно-аналітичного порталу «Столична нерухомість»).

І поки кредити на вторинне житло будуть залишатися недоступними, квартири в споруджуваних будинках будуть розкуповуватися швидше. Цей спірна теза підтверджується статистикою. Як відзначають в компанії SV Development, первинний ринок за кількістю угод за минулий рік виріс в три рази – до двох тисяч покупок. За той же час на вторинному ринку укладено одна тисяча угод – удвічі менше. Якщо така тенденція «випередження» зберегтися і в 2012 році, то первинний ринок швиденько наздожене вторинний в питанні ціни.

Попит вибирає краще з дешевого. І як зазначає Олексій Говорун, пропозиція житла, що будується вже зменшилася в кожному з сегментів, у кожному з районів столиці: «Оскільки в цілому обсяги будівництва знизилися на ринку закладається менше нових об’єктів. Відповідно, вибір первинного житла звужується». І як результат – вже зараз виникає дефіцит при спробі покупця задовольнити абсолютно всі свої вимоги до нерухомості, пишуть Контракти. І забудовники не поспішають йому назустріч, бо як нових фундаментів житлових комплексів закладається менше, ніж п’ять років тому. «Зараз близько 5 млн. кв. м знаходяться на різних стадіях проектування, – коментує Ангеліна Деревльова, – враховуючи, що банки практично не фінансують проекти (працюють з обмеженим числом забудовників і висувають досить жорсткі умови фінансування), розпочати будівництво нового комплексу – завдання не з легких, якщо до кризи в бізнес-план для реалізації проекту закладалася необхідність розташовувати 30% власних коштів, то зараз цей показник не менше 50%».

Але як би не звужувалося пропозицію на первинному ринку житла, ціни на нові квартири, на думку більшості експертів, не підскочать. «Причин для різкого зростання чи падіння ринку немає, – вважає Ангеліна Деревльова, – якщо не відбудеться радикальних змін в кон’юнктурі ринку, за підсумками 2012 року зростання цін складе не більше 5%. Такий прогноз обумовлений відсутністю нової пропозиції на ринку і збільшенням ступеня готовності споруджуваного житла».

Схожий прогноз і у Олексія Говоруна. У квартирах економ-класу» житло буде коштувати 7,5-10 тис. грн/кв. м, житло бізнес-класу» – від 12 тис. грн і 14-16 тис. грн на етапі введення в експлуатацію; від 20 тис. грн/кв. м і вище – ціна квартир «преміум-класу».

Підстьобувати до зростання ціни на первинному ринку житла можуть хіба що спекулянти. Але їх доля поки малий, хоча і стало більше в минулому році таких угод. Нині до 10% квартир купують з метою інвестицій (перепродажу), рік тому цей відсоток був удвічі менше, 5-7%, а в 2010 р. – всього 3-4%. «Але поки не буде адекватного попиту, не буде і передумов для підвищення ціни, – говорить Сергій Костецький. – Сумніваюся, що середня ціна за квадратний метр зросте більш ніж на 5-6%». При цьому експерт упевнений, що у 2012 році ринок первинного житла приречений на справжній розквіт.