ТОП-5 пасток при купівлі заморського будинку, про яких вам ніколи не скажуть

Купівля будиночка де-небудь на турецькому або болгарському березі дуже приваблює багатьох жителів СНД. Іноді досить поглянути на ціни, щоб рука потягнулася до телефону. Так, плани цілком реальні. Інша справа, що там, за давно истаявшим залізною завісою, не завжди операції з нерухомістю проходять так само красиво і легко, як в рекламі.

Податкова пастка

Ціна покупки – це не лише вартість придбаного житла плюс комісійні ріелтору. Тому іноді виявляється несподіваним той перелік витрат, який лягає на їх плечі при угоді і може складати від 2 до 7% від вартості житла.

Розмір податків і зборів, які сплачує покупець нерухомості, відрізняється від країни до країни. Так, самі скромні витрати чекають покупця в Болгарії та Чорногорії: тут загальна сума витрат буде близько 2%. У Туреччині витрати будуть вже вище. Ще вище – в країнах Західної Європи.

Причому з податками трапляються свої, місцеві хитрощі. Так, у більшості країн при операціях з нерухомістю сплачується ПДВ, чий розмір може доходити до 20%. Але іноді цей податок є обов’язком покупця, іноді – продавця.

Так, на Кіпрі при операціях з нерухомістю покупцем сплачується ПДВ в розмірі 15%. Правда, купівля об’єктів, будівництво яких розпочато до 1 січня 2006 року, цим податком не обкладається. В Іспанії, якщо нерухомість купується безпосередньо у самого підрядника, то покупцеві також необхідно сплатити ПДВ, сума якого дорівнює 7% від вартості об’єкта.

Іноді бувають випадки, коли продавець, не відрізняючись зайвої охайністю, виставляє свій об’єкт на продаж за привабливою низькою ціною. Без урахування ПДВ. Так що для покупця, польстившегося на рекламу, це може обернутися або втратою часу, або непередбаченими витратами. Таке цілком може статися на ринках Болгарії чи Туреччини.

Так що у випадку, якщо ціна на об’єкт помітно відрізняється від вартості аналогічних, варто заздалегідь уточнити податковий питання.

Крім витрат при купівлі, існують і ті, які ляжуть на власника надалі: податок на власність, комунальні платежі і т. п.

Найвищі податки на власність очікують власників нерухомості в країнах «старого Євросоюзу» – Франції, Іспанії, Італії, Великобританії. А якщо власник нерухомості збирається здавати свою квартиру в оренду і отримувати дохід, то йому не відкрутитися від податку на прибуток. У країнах Європи в середньому варіюється від 15 до 20%.

Інфраструктурна пастка

Якщо ви купуєте квартиру в житловому комплексі, то, крім традиційних «світла-води-тепла», на вас ляжуть витрати на зміст загальної території: прибирання басейну, охорону, зарплату консьєржа, обслуговування інфраструктури. І це не завжди нешкідливі суми. Зазвичай їх прописують заздалегідь, у договорі купівлі-продажу. Але хто ж з росіян звик уважно ознайомитися з договором? В результаті люди В захваті купують апартаменти в комплексі, де є і ресторани і СПА-салон, сауна та масажний кабінет. А в’їхавши, з’ясовують, що за всі ці радості доведеться платити… близько 2000 євро в місяць. Незалежно від того, з якою частотою самі власники будуть користуватися усіма запропонованими зручностями.

При цьому в аналогічному комплексі з такою ж вартістю квартир щомісячна плата на утримання спільного майна може становити всього 600 євро. Тому що у складі інфраструктури – тільки басейн і сауна. Так що, якщо ви плануєте проводити в своїй квартирі всього кілька тижнів у році, можливо, розумніше буде користуватися сторонніми СПА і ресторанами? Курортні міста, як правило, не страждають від їх нестачі.

Кризова пастка

Так повелося, що найчастіше у жителів СНД є якісь стереотипи сприйняття «закордону»: якщо мова йде про покупку нерухомості в Європі, багато схильні розслаблятися і вірити, що «тут же цивілізація». Притуплення пильності часто сприяють і ріелтори, які запевняють, що на місцевих ринках діє налагоджений механізм: всі угоди проходять через нотаріуса (або адвоката), а тому боятися нічого. Але це вірно лише в застосуванні до таких країн з налагодженою економікою, як Великобританія, Франція, Італія, Швейцарія та ін

Але є й безліч європейських (і не тільки) ринків, популярних у росіян, де все не так гладко: Чорногорія, Болгарія, країни балтії, Туреччина, Єгипет, Таїланд, ОАЕ. З початком кризи у всіх цих країнах, також як в Росії, стала актуальною проблема незавершеного будівництва. Місцеві будівельники користувалися купівельним бумом і набирали обертів, не маючи достатньої власної фінансової бази. Після початку кризи банки згорнули видачу кредитів, попит впав – і забудовники опинилися на мілині.

Правда, ріелтори стверджують, що в багатьох країнах робота на припинених проектах вже відновилася. Але оскільки перемогу над світовою фінансовою кризою святкувати поки рано (а інакше не звучали б регулярно похмурі прогнози провідних світових економістів), то купувати «розморожену» новобудову – те ж саме, що лотерейний квиток.

Втім, якщо дивитися правді в очі, то в Східній Європі ринок новобудов і до кризи не відрізнявся високими гарантіями для покупця. В тій же Чорногорії будівництвом займалася фактично половина населення. А інша половина – продажами побудованого. Відповідно, велика частина будинків будувалася взагалі без дозволу. При цьому ціни в «безправних будинках» бували, як правило, нижче. А красномовні посередники переконували, що жодних проблем проживання в таких об’єктах не обіцяє. Забуваючи згадати і про відсутність будь-яких прав у власників таких об’єктів. Тобто, якщо в один прекрасний день уряд захоче знести ці споруди і побудувати на цьому місці нову дорогу, ніяких претензій нікому ви не зможете пред’явити.

Теоретично узаконити такі об’єкти можна. Але тільки коли місце буде внесено в містобудівний план (ДУП) і будуть оплачені коммуналии (податок на застраиваемую площа, чия величина залежить від району і місця).

До речі, ситуація з замороженими об’єктами в цих країнах може мати і ще більш гнітюче продовження. У деяких регіонах, де ринок активно зростав, забудовники починали роботу на кредитні гроші – у розрахунку на те, що зможуть погасити борги із продажу квартир. Але з настанням кризи продажу припинилися. Багато девелопери виявилися неплатоспроможними, і банки в рахунок погашення боргів забрали їхні недобудовані об’єкти. Легко здогадатися, хто постраждав у цій ситуації найбільше.

Якщо власник вчасно помітить ознаки біди, він теоретично може вийти з проекту. Але іноді на практиці це виявляється не так легко. На сайтах, присвячених закордонної нерухомості, не рідко зустрічаються скарги на забудовників, які не хочуть при розірванні договору повертати вже сплачені гроші. І, цілком ймовірно, вони мають на це право, яке забезпечується однієї дрібної рядком у багатосторінковому контракті арабською чи турецькою мовою.

Цінова пастка

Дуже багато покупці намагаються зрозуміти ситуацію на зарубіжних ринках за даними про динаміку цін. На цьому часто грають і ріелтори: починаються розмови про недооцінених ринках, про можливості подальшого зростання в тій же Болгарії, Чорногорії, Сербії, Угорщини і т. п.

Але динаміка цін – досить хитрий показник.

По-перше, природа цього зростання буває різною. Так, деякі ринки, де ціни в передкризовий час розбухали як на дріжджах, були відверто інвестиційними. Найбільш яскраві приклади – Дубай та Болгарія. Весь той нібито божевільний попит, на якому піднімалися ціни, насправді не мав ніякого відношення до популярності місцевих квартир і вілл. Англійці, німці та голландці не загорілися раптовою любов’ю до відпочинку на болгарському березі або захопленням перед штучними островами Дубая. На цих ринках панувала перепродаж контрактів: по суті та ж сама гра, що і на біржі.

Тільки в ролі цінних паперів виступали контракти купівлі-продажу, інвестиційні контракти. Такий розгін цін загрожує для покупців щонайменше двома неприємностями. По-перше, тим, що в найневдаліший момент ціновий міхур лопне. І відповідно, ціни покотяться вниз, як це і сталося в більшості країн Східної Європи і в Дубаї.

Другий наслідок – те, що майбутня ліквідність житла виявиться вкрай низькою.

Зростання ціни та ліквідність взагалі аж ніяк не завжди прямо пропорційні. Багато покупці житла на падаючих ринках зараз втішають себе оптимістичними новинами: ціни стабілізуються, і деякі країни навіть починають демонструвати зростання.

Але, на жаль, це ще не гарантує світлого майбутнього вашим інвестиціям. Більшість «лопнули» ринків – Болгарія, Іспанія, Чорногорія і т. п. – виявилися затоварені новобудовами. І навіть при поновленні купівельної активності весь цей обсяг буде розкуплений не скоро. А відповідно, ринок продовжить залишатися млявим, і продати на ньому стандартні апартаменти буде не просто: потрібно або необмежене очікування, або істотний дисконт.

Інша справа, якщо ви і не збираєтеся розлучатися з купленим об’єктом, а мають намір користуватися ним в своє задоволення. Тоді ці проблеми для вас не дуже актуальні: куплена квартира не стане гірше із-за своєї неліквідності.

Законна пастка

Навіть налагоджені механізми час від часу дають збої. Передбачити всі з них неможливо. Але можна хоча б погортати Інтернет, щоб зібрати на форумах відомості про ринку придивилася країни. Саме тут часто спливають неабиякі скарги. А іноді навіть не доведеться заглиблюватися в блогосферу – досить новин.

Так, рік тому достатній розмах отримала історія англійської пари Орамс, судившейся з-за свого будинку на Північному Кіпрі. У 2002 році сім’я придбала будинок з ділянкою у турецького кіпріота. Всі документи, включаючи право на власність, були начебто в повному порядку. Однак через деякий час Метелиос Апостолидис, грек за походженням, подав у суд Нікосії (Кіпр) на Орамсов, стверджував, що є єдиним законним власником купленого ними ділянки на Північному Кіпрі і що цієї землі його сім’я позбулася в 1974 році. У відповідності з міжнародним правом його право на власність має більшу силу, ніж право турецького кіпріота, продав Орамсам ділянку.

Після довгих судових розглядів у судах різного рівня Європейський суд виніс рішення на користь грека.

Корінь проблеми в тому, що після поділу Кіпру з 1974 року турки почали активно продавати землю і нерухомість на Північному Кіпрі. За набагато нижчими цінами, ніж вона коштувала на грецькій території Кіпру. Природно, що покупці зліталися на такі ціни як метелики на яскраву лампу. В результаті сьогодні з 6 тис. угод, скоєних англійцями на Північному Кіпрі, 4 тис. мають бути розірвані. При цьому нерухомість на Північному Кіпрі і зараз продовжує продаватися з тим самим розмахом. І звичайно, за досить привабливими цінами.

Звичайно, в більшості країн покупець не піддається такому ризику. Але при поганому знанні місцевого законодавства можуть виникнути інші, аналогічні по суті, неприємності. Так, у деяких країнах існують обмеження на використання землі: тобто, придбати її можна, а побудувати на ній все, що побажаєш, немає.

Крім того, в деяких країнах існують обмеження на придбання нерухомості іноземними особами. Так, у Хорватії фізична особа не може здійснити покупку. Для угоди необхідна реєстрації фірми на території країни. В інших країнах можуть виникнути проблеми з купівлею землі, як, наприклад, в Болгарії. Так що, навіть вдаючись до допомоги професійних ріелторів, не заважає самому зібрати максимум інформації про закони, податки і можливі сюрпризи тієї країни, де ви маєте намір створити свій закордонний плацдарм.