ТОП-10 найвигідніших іпотечних кредитів

Огляди багатьох фахівців у банківському секторі відзначають пожвавлення на ринку іпотечного кредитування. Чи це Так? І в яких банках з числа 40 найбільших позичальнику вигідніше оформити іпотечний кредит?

Знову тридцять років

Судячи з умов іпотечних кредитів, банки геть забули про кризу. Ще на початку року ставки по іпотеці в багатьох фінустанов досягали 20-22% у гривні, а тепер у великих банків вони не перевищують 18-18,5%. Середня ставка і того нижче — 17-17,5%. Ще більше радують потенційних позичальників кредити під плаваючі ставки, які розраховуються як індикатор (наприклад, середня ставка за річними вкладами і т. д.) плюс маржа банку і переглядаються один-два рази на рік. Сьогодні такі позички видають з десяток банків, а діапазон ставок за ним — 12,95–17,24% річних. Для порівняння: діапазон ставок за кредитами під фіксовані відсотки у великих банках, які увійшли в рейтинг Weekly.ua, — 15-19% річних.

Незважаючи на глобальне зниження ставок, у деяких банків все ще можна знайти ставки 24-28% річних, але такі невигідні умови пропонуються тільки за специфічними програмами — кредитування купівлі земельних ділянок, а деякі — на нецільові кредити під заставу житла. У таких випадках висока процентна ставка — це плата за підвищений ризик при видачі кредиту, або просто бажання позичальників банку віднадити від таких позик.

Поступово пом’якшують банки та інші умови, які раніше вважалися «недоторканними». Так, наприклад, довгий час у багатьох банків перший внесок за іпотечними кредитами був на рівні 50%, а зараз деякі банки можуть похвалитися навіть 20-25% початкового внеску. Те ж і з термінами: на початку року максимальні строки іпотеки були на рівні 15-20 років, тепер пара банків вже збільшила термін до 25-30 років. А ще все більше банків готові кредитувати купівлю первинного житла, хто на партнерських умовах з забудовниками, а хто і без них, але лише під додаткову заставу вже наявної у позичальника нерухомості.

Висить груша, не можна з’їсти

Але як би банки знижували ставки за кредитами, як би не збільшували терміни кредитування, іпотека «докризового» у них поки не виходить. Великі фінустанови все ще вимагають від позичальника сплатити 40-50% вартості житла зі своєї кишені, навіть у самого вигідного» Фолькс Банку перший внесок 40%. Та й у більшості банків встановлена вилка ставок, і остаточний розмір ставки залежить від терміну кредиту та першого внеску: чим він більший і чим коротше буде кредит, тим нижча ставка. Тим же, хто на купівлю житла накопичив всього лише необхідний банком мінімум і хоче розтягнути платежі на максимальний термін, доведеться платити по максимуму!

Також у практиці деяких банків — підвищення ставки після вивчення документів позичальника. Відбувається це так: позичальник подає документи в надії, наприклад, на 16% річних у гривні, а в банку йому відмовляють і з посиланням на фахівців з оцінки ризиків, які визнали позичальника «небезпечним», пропонують взяти кредит під 17-18%.

Не змінилися вимоги банків до платоспроможності позичальників. «Підтверджений дохід-раніше є одним з найважливіших критеріїв при прийнятті банком рішення про видачу кредиту. Неофіційний дохід теж враховується, але швидше як додатковий комфорт-фактор», — розповіла начальник відділу кредитних продуктів OTP Bank Світлана Спіцина.

Згідно вимогам більшості банків, як і раніше, дохід позичальника повинен бути вдвічі більше платежу за кредитом. Багато фінустанов і раніше вимагають наявності поручителя (ним може бути чоловік або хто-небудь з родичів) і не хочуть працювати з приватними підприємцями, які через непередбачуваність їх доходів вважаються ризикованими позичальниками.

Мабуть, єдине послаблення, на яке готові йти банки, — це пом’якшення параметрів оцінки кредитоспроможності при великому першому внеску. «При первинному внеску від 50% банк вельми лояльно дивиться на неофіційні доходи, в тому числі і по підприємцях», — пояснив начальник управління іпотечного кредитування ВТБ Банку Олександр Борщевич.

Подібні послаблення офіційно прописані і на сайті Всеукраїнського банку розвитку. Інші фінустанови таких «знижок» не обіцяють, але цілком можуть робити при особистому спілкуванні.

Все покаже осінь

Підготувавши рейтинг, Weekly.ua задався питанням: якщо сьогодні ставки 12-15% річних у гривні, що буде далі? Чи повернуться банки до спрощеної процедури оцінки кредитоспроможності позичальників?

Всі опитані банкіри в один голос заявили, що докризової халяви в іпотеку не буде.

«У найближчі місяці можливе лише невелике зниження ставок по кредитах і комісій. Ситуація на ринку така, що більшість банків будуть лише дотягувати свої умови по іпотеці до умов лідерів ринку», — вважає Олександр Борщевич.

Розмір першого внеску теж знижувати навряд чи будуть, як і міняти інші іпотечні умови.

«Багато банків дещо пом’якшили умови кредитних програм: знизили процентні ставки або зменшили розмір першого внеску. Більш істотних змін у найближчі місяці не буде — тільки акційні пропозиції, які можуть відрізнятися від середньоринкових», — говорить Світлана Спіцина.

Але все вирішить осінь. Враховуючи те, що деякі аналітики очікують восени чергового валютного кризи і витка інфляції, ставки за кредитами всупереч нашим очікуванням цілком можуть знову піти вгору, і тоді ні нам, ні нашим банкам буде вже не до іпотеки.

ЯК МИ РАХУВАЛИ

Для участі в рейтингу були відібрані близько 40 банків, які пропонують іпотечные кредити на купівлю житла як на первинному, так і на вторинному ринку. З цього списку ми виключили фінустанови, які дають іпотеку на строк менше 10 років, а також короткострокові кредитні програми, оскільки щомісячні платежі по таких позиках будуть занадто великі і доступні лише дуже багатим клієнтам, які можуть вирішити свої житлові проблеми і без кредиту. Також ми виділили в окрему таблицю кредитні програми з плаваючими процентними ставками. Раніше ми їх просто не враховували в рейтингу, але сьогодні вважаємо, що ігнорувати такі позики не можна, так як їх видають близько 10 банків, а також тому, то на сьогодні вони вигідніші за стандартних умов. У той же час підрахувати реальну переплату за таким кредитом неможливо, оскільки процентна ставка може як підвищитися, так і знизитися.

З’ясувавши основні параметри кредитування (відсоткову ставку, перший внесок, термін кредитування), ми розрахували щомісячний платіж за ануїтетною схемою погашення, а також загальне подорожчання квартири. Вони й стали основним критерієм складання рейтингу.

Рейтинг доступных ипотечных кредитов