Як вибрати квартиру

Вибір ринку: первинний або вторинний?

flat's interior or exterior

Коли перед нами стоїть питання – як вибирати квартиру в Києві для покупки – ми насамперед визначаємося, чи хочемо ми купити готову квартиру з уже оформленим правом власності (тобто на вторинному ринку житла), або ми хочемо купити новобудову в споруджуваному будинку, де право власності буде оформлено в майбутньому (це первинний ринок житла). Критерії вибору квартири в кожному випадку будуть різні. Також хочемо вам порекомендувати продаж квартир київ.

Поняття “первинки» або “вторинки” відноситься саме до документів (первинне або вторинне право власності), а не до типу квартири (свіжа новобудова або обжитий будинок). Іншими словами, ми можемо вибрати квартиру в тільки що побудованому будинку-новобудові, але з уже оформленим правом власності на неї; і незважаючи на те, що будинок – новобудова, ми будемо купувати «вторинку» у першого власника.

Від вибору між “первинкою» і «вторинкою» залежить набір дій з перевірки “юридичної чистоти” квартири і спосіб підготовки самої угоди (зокрема, її оформлення і взаєморозрахунків). “первинку«, як правило, купують у юрособи (забудовника), а» вторинку” – у фізособи (приватного власника).

Тобто критерії вибору квартири при покупці на різних ринках будуть різні . І кожен покупець спирається на свої власні пріоритети.

Від вибору між “первинкою» і “вторинкою” залежать також види, кількість і рівень ризиків угоди.

Як правильно вибрати квартиру для покупки? який тип ринку віддати перевагу?

Щоб рішення було усвідомленим, необхідно знати про переваги і недоліки вибору квартир на кожному типі ринку.

Переваги первинного ринку квартир:

  • перша і найважливіша перевага “первинки” – низька ціна (щодо аналогічних готових квартир вторинного ринку). А якщо реагувати на різні акції девелоперів, то ціна стане ще привабливішою. Особливо це важливо, при покупці квартири в інвестиційних цілях.
  • більш сучасні технології будівництва, включаючи тепло – і звукоізоляцію, вентиляцію, надійність і довговічність несучих стін і т.п. Сучасні ліфти, включаючи вантажні. Просторі планування квартир і сходових клітин. Іноді-можливість вільного планування всередині квартири.
  • можливість вибору поверху, площі, виду з вікон і типу планування квартири в рамках одного будинку/проекту.
  • нові, більш надійні інженерні комунікації в квартирі (електропроводка, опалення, водопровід, каналізація, телефонія, оптоволокно).
  • підвищена, що відповідає сучасним вимогам, пожежна безпека будинку.
  • додаткові елементи загальнобудинкової інфраструктури, обов’язково закладаються в проект будівництва (магазини і соціальні об’єкти на перших поверхах, консьєржки, охорона, облагороджена прибудинкова територія, включаючи дитячі майданчики, тротуари, вуличне освітлення, наземні та/або підземні автопарковки і т.п.).
  • майже повна відсутність юридичних ризиків угоди (тобто ймовірності оскарження або обмеження права власності покупця на квартиру). Виняток-т.зв. «подвійні продажі», але цей юридичний ризик повністю закривається умовами дду в рамках фз-214.сюди ж відноситься повна відсутність ризику, пов’язаного з правами користування квартирою (характерного ризику «вторинки»).
  • страхування інвестицій пайовиків, у тому числі за допомогою рахунків ескроу та компенсаційного фонду забудовників.

Переваги вторинного ринку квартир:

  • перша і найважливіша перевага “вторинки” – право власності на квартиру отримуєш відразу, в процесі угоди (за фактом реєстрації переходу права власності на квартиру). Заселятися можна хоч на наступний день.
  • на» вторинці ” завжди більше вибір – кількість побудованих будинків в місті, як правило, на порядок більше, ніж кількість споруджуваних. Відповідно, географію, тип будинку, поверх, вид з вікон, оточення тут можна вибирати з більшою свободою (в рамках міста).
  • на “вторинці «квартири обжиті, а це означає, що при огляді можна оцінити її існуючи споживчі якості, такі як загальний вигляд (в новобудовах це не завжди можливо), теплоізоляційні властивості, якість опалення, рівень шумоізоляції, вид з вікон і т. П.
  • можна подивитися на своїх майбутніх сусідів (в новобудовах це виключено).
  • менше додаткових витрат на ремонт квартири (часто буває достатньо і «косметики», або зовсім ремонт не потрібен).
  • можливо, краще розвинена вже існуюча навколишня інфраструктура (магазини, служби побуту, аптеки, поліклініки, школи, дитячі садки і т.п.).
  • більше можливостей домовитися з продавцем про ціну, про нюанси договору, умови взаєморозрахунків, розподіл витрат на угоду і т.п. (на «первинці», зазвичай, забудовник встановлює свої правила продажу, з якими покупець або погоджується, або ні).

Топ-10 найкращих місць для проживання в передмісті Києва

Топ-10 лучших мест для проживания в пригороде Киева

Україні спостерігається міграція населення з великих міст в передмістя. Головними кандидатами на зміну прописки вважаються молоді сім’ї, які працюють у Києві.

Основні причини переїзду — краща екологія і красива природа міст-супутників, більш низькі ціни на нерухомість, неквапливий темп життя і відсутність дорожніх пробок.

У всіх досліджених містах столичного округу спостерігалися схожі проблеми: погані дороги, низька освітленість вулиць, зношеність інженерних комунікацій, дефіцит освітніх установ, слабка інфраструктура. Тому кращими місцями для проживання були обрані міста з красивими видами, а також хорошим транспортним сполученням зі столицею.

1. Ірпінь

У місті ведеться активне будівництво житлової нерухомості — багатоквартирних будинків. За цим показником Ірпінь став лідером серед всіх міст Київської області. Ціни на квартири в новобудовах поки що набагато нижче, ніж в інших містах столичного регіону. Зараз квадратний метр тут коштує близько $900. Їх подальший ріст буде обумовлений сприятливою екологічною обстановкою (лісовий масив, артезіанський забір питної води, відсутність промислових підприємств) та зручна транспортна розв’язка.

Позитивний вплив на місто зробило відкриття прямої дороги Київ — Ірпінь, по якій до столиці (ст. м. «Академмістечко») можна доїхати за 15 хвилин на міському транспорті і близько 5 хв — на автомобілі. Найближчим часом на новій трасі буде запущений тролейбусний маршрут.

На користь Ірпеня говорить те, що в радянські і царські часи місто мало статус курорту та санаторної зони завдяки лісовим та водним багатств. Він потопає в зелені — це зони відпочинку: парк Алієвої (біля центрального ринку), парк Правика і парк Перемоги (відкритий у 2010 році).

Ірпінь залишається екологічно чистим. «Місто є рекреаційною зоною, містом для комфортного життя. Цей статус збережеться і в майбутньому», — говорить Костянтин Урбановський, керівник Асоціації забудовників Ірпеня «Солідарність». Коли Ірпінь затвердить генплан (знаходиться в стадії узгодження), на території міста розшириться на 2 тис. га за рахунок лісових насаджень, з яких третина буде віддана під заповідник. У більш далекій перспективі — створення розважального комплексу з зоопарком, який буде з’єднаний з Києвом монорейковою дорогою.

2. Вишгород

Дістатися з Вишгорода до Києва можна за 10-15 хв при незавантажених дорогах. Місто віддалене від столиці лише на 12 км, кінцева зупинка маршрутки розташована на останній станції синьої гілки київського метро «Героїв Дніпра».

Нестачі в красивих пейзажах в місті немає. З центру можна доїхати на Київське море менш ніж за 10 хв. З західної сторони Вишгород оточують лісові насадження.

Екологічна обстановка тут більш ніж сприятлива. Шкідливих виробництв у Вишгороді немає. Найбільше підприємство — Київська ГЕС, побудована в 1964 році. Однак близькість до Чорнобильської зони все ж створює певний психологічний дискомфорт.

У Вишгородському районі в с. Нові Петрівці знаходиться резиденція «Межигір’я» Віктора Януковича. Сусідство з президентом забезпечило низькі показники злочинності в регіоні. Проте автомобільний кортеж глави держави часто створює незручності: перекривають траси і дорога до Києва може розтягнутися на 30-40 хв. Розширення проїзду через греблю на Київському водосховищі, реконструкція вул. Набережної (транзитна дорога) і відкриття автомагістралі Київ — Вишгород — Десна практично позбавило мешканців Вишгорода від заторів на виїзді з міста. З недоліків — проблема з нестачею місць у дитячих садках і школах, а також високі комунальні тарифи.

У 2009-му в місті була побудована гірськолижна траса «Вишгора», аналог київського «Протасового Яру», а в 2011-му Вишгород прийняв чемпіонат світу «Формула-1» на воді.
Ціни на житло в місті вже досягли рівня спальних районів Києва. Зараз кв. м в новобудові Вишгорода коштує близько $1300.

3. Обухів

Обухів віддалений від Києва на 45 км. Доїхати до міста з Києва можна від ст. м «Видубичі» на маршрутці, але не менше ніж за 40 хв і не менше ніж за 9 грн.

Нова історія Міста почалася в середині ХХ століття після будівництва траси Київ — Дніпропетровськ, яка проходить через Обухів. Невелике поселення перетворювалося у промислове місто. Трипільський промисловий вузол складається з каскаду підприємств: найбільшого в Європі паперово-картонного підприємства, заводу силікатної цегли і т. д. Індустріалізація дала Обухову два нових мікрорайони, збільшили населення на 20 тис. осіб.

Скупчення промислових підприємств негативно впливає на екологію. В Обухові викиди шкідливих речовин в атмосферу в минулому році склали 594,7 т, або 18,3 т на тисячу жителів, що є досить високим показником. З іншого боку, саме промислові підприємства наповнюють бюджет Обухова, а також забезпечують зайнятість місцевого населення працювати у Києві. Крім того, місто отримало чи не найвищі бали по забезпеченню дітей освітніми установами: в Обухові працюють шість дитячих садків (але їх все одно не вистачає), п’ять шкіл, дитяча школа мистецтв, п’ять бібліотек.

Проте віддаленість Обухова від Києва, велика кількість промислових підприємств, стан доріг, урбанізованість (правда, до міста примикає ліс, але в самому Обухові немає парків, тільки сквери) впливають на ціни на нерухомість — квадратний метр коштує $918. В 2010-м Обухів підвищив свій статус до міста обласного значення.

4. Українка

Практично всі, хто бував в Українці, хвалять за красиву природу і тишу. Він розташований на правому березі Дніпра. З півдня і сходу її омивають дві річки Козинка і Стугна, що впадають у Дніпро. Українку оточують соснові ліси, що у поєднанні з водними ресурсами надає йому особливу чарівність.

Місто віддалене на 40 км від Києва. Дістатися до столиці (ст. м. «Видубичі») на маршрутному таксі можна за 40 хв, вартість проїзду становить 9 грн.

В Українці жити безпечно, про що свідчить статистика за 2011 рік: всього 66 злочинів, або 4,3 на тисячу жителів. Мер Українки Павло Козирєв розповів Контрактам, що при практично повній відсутності міліції спокій Українці забезпечує громадське формування «Гроза», створений у 2008-му і патрулюють місто.

Незважаючи на прекрасну природу, екологічну картинку місцевості псує Трипільська ТЕЦ, розташована недалеко від міста. За кількістю викидів Українка займає перше місце — 91,7 тис. т шкідливих речовин щорічно потрапляють в атмосферу, або близько 6 тис. т на тисячу жителів.

В цілому ж це дуже приємне місце для проживання. В Українці працюють три дитячих садка, однак дитину влаштувати в них буде важко. «Не вистачає двох речей: можливості добиратися додому в пізній час (після десяти вечора з міста можна виїхати тільки на таксі, а з Києва остання маршрутка їде в 23:30, і вона повністю забита) і басейну для дітей», — каже місцевий житель Українки.

Ціни на нову нерухомість чи не найвищі з досліджених міст — $1140 за кв. м.

5. Вишневе

Найголовніший плюс Вишневого — близькість до Києва. Місто розташоване всього в 2,5 км від столиці, недалеко від Окружної дороги і біля аеропорту «Київ». З різних точок Києва у Вишневе ходять численні маршрутки. До міста можна доїхати і на електричці Фастівського напрямку.

Розвиток міста відбулося в 1960-х роках минулого століття, коли Рада Міністрів УРСР ухвалила рішення про перенесення за межі Києва у Вишневе промислових підприємств. Під будівництво промислового вузла, житлових масивів та соціально-культурних об’єктів було виділено 136 га землі. Недолік озеленення та відсутність водойм і лісів сповна компенсується розвиненою інфраструктурою і віддаленістю від великих дорожніх артерій Вишневе нагадує спальний район Києва. «Дороги потребують ремонту, не вистачає об’єктів соціальної інфраструктури, наприклад, дитячих садків. Але зате тут чисте повітря, розмірений темп життя, відсутні пробки і немає проблем з транспортним сполученням, завдяки чому попит на приміську нерухомість зростає», — пояснює Олександра Білоус, комерційний директор житлового кварталу «Акварелі» у Вишневому.
Незважаючи на індустріалізацію, підприємства Вишневого не завдають навколишньому середовищу значної шкоди на відміну від інших промислових міст Київської області.

Втім, основним фактором, що підстьобує ціни на нерухомість, залишається близькість до Києва. У Вишневому квадрат первинної нерухомості коштує $1251 — один з найбільш високих показників в області.

6. Васильків

Васильків віддалений від Києва на 38 км. Місто обласного значення, розташоване на річці Стугна. Великим плюсом для Нього стало відкриття нових станцій по синій гілці метро в Голосіївському районі. Проте місцеві мешканці скаржаться на затори при в’їзді в Київ з боку Одеської траси і на виїзді зі столиці в п’ятницю ввечері і в суботу вранці.

Ціни на нерухомість у Василькові становлять $948 за кв. м. Тут немає недоліку в школах і дитячих садах — ми їх нарахували 20, разом з тим Василькову явно не вистачає лікарень і поліклінік.

З чим немає в місті проблем, так це з об’єктами культурного фонду. У Василькові знаходяться історичні пам’ятники: Змієві вали, древній собор Антонія і Феодосія та Микільська церква. Повітря тут не дуже забруднене. Проте зараз біля міста будується найбільший на території України хлібокомбінат вартістю більше 100 млн грн.

7. Бровари

Місто розташоване всього в 22 км від меж Києва, кінцева зупинка маршрутки — на ст. м «Лісова». Поруч з містом проходить транзитна магістраль Київ — Чернігів і залізнична гілка Київ — Ніжин. Порівняно недалеко знаходиться міжнародний аеропорт «Бориспіль». Близькість до основних трасах і аеропорту забезпечила інтенсивний розвиток логістичної нерухомості: біля міста знаходиться безліч промислових складів, а безпосередньо під Броварами у Великій Димерці працює великий завод з виробництва напоїв компанії «Кока-Кола».

Природних красот у Броварах не так багато. Через Бровари не протікає жодна річка, хоча з півночі і заходу місто оточене лісами. У лісовому масиві Броварського лісництва були знайдені мінеральні води типу «Миргородська» і «Куяльник».

Бровари — дуже населений місто, в якому проживають майже 100 тис. осіб. Проблем з магазинами тут немає, а самої шопінгової гордістю міста можна назвати ТРЦ «Термінал» (найбільший у Східній Європі), в якому є і картинг, і кінотеатр, і льодовий каток, і аквапарк.

Починаючи з 2000-х років місто Бровари активно забудовувався. У 2010-му тут відкрили нову поліклініку, найбільшу в Київській області. Вартість квадратного метра житла в Броварах досить висока і становить $1,2 тис.
У Броварах кримінальна обстановка залишає бажати кращого: близько тисячі злочинів скоєно в 2011 році.
У 2012-му рейтингове агентство ” Credit Rating присвоїло Броварам рейтинг uaBBB+ з прогнозом «стабільний» (означає достатню кредитоспроможність).

8. Бориспіль

Головний конкурент Броварів — Бориспіль. Обидва міста розташовані на лівому березі Дніпра, тоді як ділове життя столиці зосереджена на правобережжі.

Місто дуже урбанізована. Проте в Борисполі немає проблем ні з магазинами, ні з банками, ні з об’єктами побуту.

Порівняно з Броварами у міста більш високий кредитний рейтинг — uaA+. «Рівень кредитного рейтингу підтримується географічним положенням міста, розташованого на відстані 35 км від Києва, і близькістю міжнародного аеропорту «Бориспіль», основного платника податків, а також підприємствами на території Борисполя», — говорять аналітики Credit Rating. Негативний момент — зношеність транспортної та інженерної інфраструктури. Вся активність регіону була зосереджена на будівництві нового терміналу аеропорту. Але в цілому ринок нерухомості відновлюється повільно.

Біля міста немає ні лісів, ні заповідників, ні водних ресурсів. У Борисполі розташовані філії Київського славістичного університету та Міжрегіональної академії управління персоналом.

Тут відносно сприятлива екологічна обстановка, хоча близькість аеропорту подобається не всім. Квадратний метр нерухомості в новобудовах Борисполя коштує близько $1,1 тис.

9. Боярка

Місто розташоване за 22 км на південний захід від Києва знаходиться відразу за Вишневим. Боярка розділена залізницею на дві частини. Старий сектор в основному забудований малоповерховими приватними будинками, а новий — багатоповерхівками. З півдня місто оточують ліси, крім того, він розташований на вододілі річок Ірпінь і Сіверка. До 1986 року Боярка вважалася курортною територією, однак зараз місто відноситься до четвертої зони радіологічного контролю.

Проблеми Боярки — відсутність гарячої води, погані дороги і освітленість вулиць, несанкціоновані звалища.

Проблеми зі сміттям у місті намагаються вирішувати. За даними громадського об’єднання «Боярська варта», тут працює система відеоспостереження, що дозволяє виявити порушників благоустрою. Камери встановлені біля сміттєвих майданчиків. В цьому році Боярка повинна отримати 396 тис. грн грошових субвенцій на реконструкцію мережі вуличного освітлення.

В місті є військове училище ім. В. Богуна, якому належить невеликий парк, а всього їх три. Квадрат нерухомості в Боярці коштує близько $1 тис.

10. Макаров

Макаров віддалений від Києва на 50 км, тому нерухомість тут відносно недорога. Квадратний метр у новому будинку коштує всього $800. Правда, за даними zagarodnа.com на весь Макарівський район припадає одна новобудова. Можливо, вся справа в тому, що Макаров не місто, а селище міського типу, в якому проживають близько 10 тис. осіб. Найближча залізнична станція знаходиться на відстані 25 км від Макарова в Бородянці. Селище розташоване на березі річки Здвиж.

Орієнтований на виробництво сільськогосподарської продукції, в основному мова йде про зернових культурах. Незважаючи на віддаленість Макарова, кількість злочинів знаходиться на середньому рівні і становить 89 в рік. У селищі активно розвивається мале підприємництво, вироблена продукція збувається на трьох ринках і через кілька сотень торгових установ.

У 2008 році тут відкрився сучасний кіноконцертний зал «Ольвія» з кінотеатром, де під час євро-2012 транслювалися футбольні матчі в HD-якості.

В Макарові є дві православні церкви: Свято-Іллінський храм УПЦ і церква Святителя Димитрія Ростовського.