Тепер квартири можна продавати тільки через банк

З 1 вересня цього року всі угоди на суму понад 150 тисяч гривень повинні здійснюватися тільки через банки, але люди шукають способи обійти введені НБУ обмеження…

Отже, найголовніша новина – відтепер усі розрахунки за договорами, в яких вказана сума більше 150 тисяч гривень, повинні здійснюватися в безготівковій формі, тобто через банки. Більш того, НБУ заборонив нотаріусам оформляти ці угоди без надання платіжного доручення банку. Також керівництво НБУ пообіцяв взяти під контроль комісійні, стягнуті банками з громадян при перерахуванні коштів між рахунками, і не допустити їх необґрунтованого підвищення.

Як відзначили в прес-службі Нацбанку, основна мета такого обмеження – збільшення обсягів безготівкових розрахунків і залучення додаткових ресурсів для кредитування економіки. Держава таким чином сподівається, що нововведення збільшить надходження фінансових ресурсів у банківську систему і підвищить ліквідність банків на суму близько 6 мільярдів гривень. Також, за задумом, це буде сприяти зниженню рівня доларизації депозитів і зростання безготівкових розрахунків фізичних осіб.

Тим часом в ЗМІ і в інтернеті вже з’явилися поради, як не “світити” гроші і розраховуватися по-старому, “готівкою”. В першу чергу люди рекомендують піти найпростішим, але досить небезпечним шляхом – занизити вартість нерухомості. Однак при цій схемі потрібно домовитися з нотаріусом, оскільки він вправі засумніватися в законності угоди і відмовитися завіряти договір.

Ще пропонують розбити загальну суму на частини. Приміром, один адвокат порадив розстрочити платіж та вносити його щоденними траншами на суму не більше 150 тисяч гривень.

Деякі юристи рекомендують і зовсім перевести угоду купівлі-продажу в іншу категорію, яка не підпадає під обмеження НБУ. Наприклад, підписати договір дарування, а розрахунок зробити, не афішуючи угоду. Але всі ці схеми мають суттєві недоліки і можуть призвести до втрати грошей і житла.

Крім того, багато експертів стверджують: після фактичної заборони розрахунків готівкою при купівлі-продажу нерухомості, кількість угод істотно скоротиться. Правда, тільки на вторинному ринку, оскільки при придбанні нового житла розрахунки і так йдуть через банк.

За словами президента Союзу фахівців з нерухомості Олександра Рубанова, до зими покупців квартир в старих будинках стане на 10-15 відсотків менше. “За нашими оцінками, третина громадян, які можуть придбати житло, поки не готові “декларувати свої доходи, – зазначив він. – Обмеження НБУ, безумовно, завдасть сильного удару по ринку вторинної нерухомості, на якому в 90 відсотках випадків платять “живими” грошима”.

Про те, як тепер будуть проходити угоди купівлі-продажу нерухомості і чи варто використовувати схеми для того, щоб обійти обмеження НБУ, ми попросили розповісти нотаріуса Наталю Зоріну.

– Відразу зазначу, що в Києві у вересні вже кілька договорів посвідчено. Але поки що це одиничні випадки. Справа в тому, що відразу після виходу постанови НБУ № 210 від 6 червня 2013 року про обмеження готівкових розрахунків всі продавці і покупці нерухомості активізувалися, щоб встигнути провести угоди до запровадження цього нововведення. Тому в серпні у нотаріусів було багато роботи за посвідчення договорів купівлі-продажу житла. Тепер очікується затишшя на якийсь час, поки люди розберуться, як вести себе в нових умовах.

До речі, і раніше було чимало угод, учасники яких виробляли безготівковий розрахунок через банки. Найчастіше ініціаторами виступали продавці. Адже переказ грошей через банк набагато безпечніше, хоча і спричиняє додаткові витрати. Для посвідчення правочину нотаріусові достатньо було заяви продавця про те, що він отримав гроші на свій рахунок і претензій до покупця не має. Цей документ підшивався до справи і в разі якихось проблем підтверджував факт отримання коштів.

Тепер же практично всі договори, що стосуються квартир, будинків, землі (адже нерухомість рідко коштує менше 150 тисяч гривень), повинні проходити за участю банків. Я не вважаю, що це нововведення створює ускладнення на ринку. У всіх розвинених країнах великі угоди проводяться тільки через банк.

Ми вже спілкувалися з представниками кількох великих банків з приводу вартості їх послуг при перерахуванні грошей від покупця продавцю. Називалася сума в межах 510-1000 гривень. Це за відкриття рахунків, прийом готівки, перерахування грошей між рахунками і подальше їх переведення в готівку. Однак якщо покупець зберігав заощадження в іноземній валюті, то він втратить ще до 0,5 відсотка загальної суми при її конвертації в гривню. Адже, згідно з розпорядженням НБУ та чинним законодавством розрахунки можуть проводитися тільки в національній валюті. Не виключено, що знайдуться спритники, які запропонують обміняти валюту за вигіднішим курсом. Але люди повинні розуміти, що такий крок – завжди ризик.

– Як тепер нотаріус повинен перевіряти оплату операції?

– В постанові НБУ чітко сказано: якщо сума в договорі, що укладається між фізичними особами, перевищує 150 тисяч гривень, то нотаріус засвідчує документ тільки після того, як переконається, що оплата зроблена в безготівковій формі. Підтверджуючими документами є платіжне доручення з підписом працівника банку та штампом банку або квитанція про розрахунки за допомогою платіжної картки.

Втім, є ще один спосіб розрахунку, дозволений Нацбанком, – через депозит нотаріуса. Це спеціальний рахунок, на який мають багато нотаріуси. Він використовується для тимчасового зберігання грошей клієнтів до завершення нотаріальних дій.

Так ось, тепер у разі використання нотаріального депозиту покупцеві не потрібно відкривати рахунок у банку. Він вносить вартість квартири на депозит із зазначенням, що гроші можуть бути використані тільки для перерахування продавцю. Нотаріус не вправі направляти ці кошти на інші цілі, і переведення грошей на рахунок продавця відбувається лише з письмової згоди покупця.

– В якій послідовності тепер відбуватиметься оформлення купівлі-продажу квартири?

– Нотаріус перевіряє паспорти продавця і покупця. Дивиться правовстановлюючі документи. Чинне законодавство дає нотаріусу право звернутися з запитом до бюро технічної інвентаризації для підтвердження достовірності документів, пред’явлених продавцем, у тих випадках, коли право власності зареєстровано в БТІ до 1 червня 2010 року, тобто до введення в дію електронного реєстру. І хоча закон не зобов’язує здійснювати запит в БТІ, я б рекомендувала це робити для того, щоб бути впевненим: документи, пред’явлені продавцем, є остаточними (за ним не здійснювалися інші нотаріальні дії, не видавалися дублікати). Такий підхід захищає людей від шахраїв, які можуть скористатися ситуацією, коли в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно немає даних, існуючих на сьогоднішній день тільки в БТІ.

Далі складається договір і обговорюється спосіб оплати. Сторони навіть можуть відразу підписати договір, але він залишається у нотаріуса. Продавець і покупець відправляються в банк, щоб відкрити рахунки і домовитися про процедуру розрахунку (до речі, рахунки можна відкрити напередодні, за день або два до здійснення операції), покупець перераховує гроші на рахунок продавця і отримує підтверджуючий документ, який передає нотаріусу. Продавець переконується, що гроші прийшли на його рахунок. Після цього нотаріус посвідчує договір і вносить інформацію про нього до реєстру.

– Зараз деякі ріелтори і юристи говорять про те, як можна обійти введені НБУ обмеження готівкових розрахунків. Зокрема, обговорюється спосіб заниження зазначеної в договорі вартості нерухомості.

– Гадаю, більшість нотаріусів відмовився працювати за такою схемою. По-перше, всім відомо, що з 1 вересня вартість квартир в Україні не впала до 150 тисяч гривень. Крім того, зниження ціни може стати приводом для притягнення до відповідальності учасників угоди (продавців, покупців), так і оцінювачів за умисне ухилення від сплати податків або їх значне зменшення. Якщо з’ясується, що зазначена ціна набагато нижча ринкової, то у нотаріуса теж виникнуть серйозні проблеми. Адже не можуть квартири відразу різко подешевшати.

По-друге, при укладенні договору купівлі-продажу обов’язково потрібна експертна оцінка вартості нерухомості з метою оподаткування. І у оцінювачів є певна методика, якою вони зобов’язані чітко дотримуватися.

– Чи можна обійти обмеження Нацбанку, укладаючи договір дарування замість договору купівлі-продажу?

– Теоретично можна. Але це буде явно фіктивний документ. Якщо нотаріусу пропонують завірити договір дарування між сторонніми людьми, він має право запідозрити обман. Адже завдання нотаріуса – стежити, щоб кожна операція відповідала своєму призначенню. Також він зобов’язаний пояснити людям, які наслідки може мати прикриття договором дарування угоди купівлі-продажу. А величезні ризики. Фактично покупець підписується під документом про те, що він отримав власність в дар. У разі розірвання договору або визнання його недійсним покупець не має права вимагати назад свої гроші, оскільки юридично нічого не платив. Не менше ризикує і продавець. Досить покупцеві домогтися підписання договору до передачі грошей – і продавець потім ніколи не доведе, що йому повинні. Адже в договорі не йдеться про гроші. Тому не раджу людям вдаватися до такої схеми. Намагаючись заощадити пару сотень гривень, можна втратити все.

Юристи обговорюють ще й такий варіант: вказати в договорі купівлі-продажу, що оплата буде проводитися частинами – по 150 тисяч гривень…

– Буквально кілька днів тому Національний банк україни дав офіційне роз’яснення з цього питання. У безготівковій формі повинні здійснюватися платежі на загальну суму договору незалежно від розміру кожного платежу. Тобто ви можете розраховуватися частинами, але якщо вартість квартири перевищує 150 тисяч гривень, то всі гроші потрібно вносити через банк. Виходить, і таким способом обійти обмеження не вдасться.

– Які ще схеми спробують використовувати люди, які не бажають проводити великі суми через банк?

– Можливі різні варіанти, але всі вони будуть або незаконними, або ризикованими з точки зору безпеки операції. Так, деякі “розумники” пропонують основну частину вартості квартири (наприклад, 85 відсотків) виплачувати за попереднім договором, а решту суму, яка менше 150 тисяч гривень, – при укладенні основного договору. Але виникає питання: чи багато знайдеться покупців, готових віддати більшу частину грошей за квартиру, не отримавши права власності на неї? Ця схема дуже зручна тільки для шахраїв.

Набагато безпечніше здійснювати розрахунки через банк, втрачаючи кілька сотень гривень, ніж вплутуватися у всілякі сумнівні махінації, ризикуючи і грошима, і квартирою. Адже всі схеми аферистів будуються на бажання жертви заощадити або обійти якісь обмеження.