Так приваблива розстрочка на квартири?

Забудовники всіма силами намагаються пожвавити попит на нерухомість. Будівельні компанії пропонують клієнтам привабливі умови: знижують відсотки і продовжують строки погашення боргу.

Сьогодні можна знайти кредити на 10 років під 10% річних на залишок заборгованості. Ми з’ясували, чи стане розстрочка від забудовника реальною альтернативою банківській іпотеці і чи вдасться заощадити при покупці квартири.

Терміни ризикової давності

Взимку на ринку нерухомості зазвичай різко знижується попит. Однак останні кілька років торгівля квартирами стоїть на точці замерзання весь рік з-за відсутності грошей у покупців, а також недоступною для пересічних громадян іпотеки.

За даними аналітиків, тільки з вересня середні реальні ставки за банківськими іпотечними кредитами на вторинному ринку збільшилися на 2% і продовжують зростати. Сьогодні вони становлять близько 18-20% річних. Взяти кредит на квартиру в новобудові на таких умовах під силу небагатьом. Тому ринок житла що називається «лежить».

У результаті забудовники вирішили заманити покупців більш вигідними, на їх думку, пропозиціями щодо розстрочення. Поки освоюють самий заможний місто країни — Київ. Якщо попит буде високим, компанії вийдуть з розстрочкою і в регіони. «Інструмент насправді не новий, його пропонували ще на початку кризи, — згадує президент Асоціації незалежних управляючих нерухомістю Генріх Людкевич. — Правда, зараз розстрочка начебто стала ближче до народу.

По-перше, збільшилася кількість забудовників, які готові застосовувати цю схему. По-друге, при укладенні договору вони не підходять до оцінки фінансового стану потенційного покупця так жорстко, як банк-кредитор».

За словами Людкевича, середній термін кредиту, яку пропонують покупцям у новобудовах, зараз становить один-три роки, хоча ще навесні давали лише шість місяців. Крім того, у забудовників з’явилися пропозиції по десятирічному періоду виплати, та ще й з невеликим початковим внеском 10% вартості житла.

Однак поки на квартири це не поширюється. Такі пропозиції дійсні для котеджних містечок недалеко від столиці. Для покупки «двушки» або «троячки» в межах міста сьогодні реальніше знайти чотирьох – або п’ятирічну розстрочку з 30% початковим внеском.

У програмах розстрочки є ще один плюс — порівняно низькі процентні ставки. Офіційно забудовники заробляють на такій схемі продажу житла від 5 до 16% річних, залежно від строків виплати. Є й так звана безвідсоткова розстрочка. Правда, вона доступна лише тим, хто в змозі розрахуватися за житло максимум за рік.

Однак головна новина сезону полягає в тому, що забудовники почали виставляти на продаж квартирвы у розстрочку, які готові повністю, або на фінальній стадії будівництва. За спостереженнями незалежного експерта з нерухомості Анатолій Бастюченко, сьогодні на ринку багато пропозицій по об’єктах зі ступенем готовності 80-90%:

«На більш низьку ступінь готовності немає бажаючих, — пояснює Бастюченко. Напівготові об’єкти викликають у покупців цілком зрозумілу недовіру: у всіх ще свіжі в пам’яті скандали з «Еліта-центром», який був профінансований звичайними людьми. Крім того, на ринку чимало випадків, коли об’єкти були здані із запізненням на кілька років».

Переплата криється в деталях

Всі перераховані плюси розстрочки гарні кожен окремо. На жаль, при спробах звести їх воєдино починають спливати недоліки такої схеми придбання житла. По-перше, купівля реальної квартири (за умови, що будинок вводиться в експлуатацію хоча б в кінці наступного року) майже завжди пов’язана з необхідністю заплатити половину її вартості.

Для новобудови це мінімум $35 тис. за однокімнатні апартаменти. А ось розстрочку з нуля (перший внесок — 10% або близько $7-8 тис.) безквартирні громадяни можуть отримати на об’єкти, здача яких в найближчий рік сумнівна навіть для самого забудовника.

«Квартири в новобудовах, зданих в експлуатацію, вважаються найбільш надійною покупкою, — пояснює Людкевич. — По-перше, всі правовстановлюючі документи на житло клієнт отримує відразу. По-друге, це гарантія того, що сплачені гроші не «зависнуть» у повітрі на кілька років.

Тому подібні об’єкти забудовники воліють продавати або зі стовідсотковою оплатою, або з дуже короткою розстрочкою, або в кредит. А ось в розстрочку пускають об’єкти більш проблемні в плані готовності або дорогі многометражние квартири, які не користуються попитом».

За підрахунками аналітиків, середній щомісячний платіж по розстрочці перевищує $1,5 тис, або 12 тис. грн на місяць. Так що навіть на етапі укладання договору з забудовником назвати цей механізм економним або доступним для більшості українців досить складно.

Однак є ще один нюанс, на який дуже багато хто не звертають уваги. При оформленні договору розстрочення продавець квартири може закласти в документі дуже багато підводних каменів, з-за яких в кінцевому підсумку квартира обійдеться набагато дорожче або взагалі залишать клієнта без житла.

«Перше, на що потрібно звернути увагу покупця, це момент переходу права власності на квартиру, — радить адвокат юридичної компанії «Василь Кісіль і партнери» Наталія Доценко-Білоус. — Якщо він не співпадає з моментом остаточного розрахунку з забудовником (а найчастіше буває саме так), то існує ризик — при найменшій простроченні або суперечці між продавцем і покупцем останній може фактично втратити права на квартиру.

Гроші, які він виплатить до того часу, йому повернуть, але невідомо, як скоро. Частіше всього в договорі забудовник передбачає, що кошти претенденту на житло повертаються не раніше, ніж квартира буде продана новому власнику». Тобто ваші гроші можуть дуже надовго «зависнути» у забудовника.

Наступний дуже важливий нюанс — це право забудовника самовільно змінювати ціну квадратного метра. За словами Доценко-Білоус, причини для цього можуть бути передбачені різні. Так, у договорі може бути записана формула розрахунку ціни з прив’язкою до курсу долара або інфляції.

Часом забудовник фіксує в документах можливість для себе підвищити ціну, скажімо, на 3-5% у випадку нестабільного економічного становища в країні». Є і штрафні санкції, які застосовуються в разі несвоєчасного або неповного погашення кредиту, і вони можуть досягати нерозумних розмірів.

Тим, хто все-таки наважився оформити розстрочку, експерти дають кілька першочергових рад. «Максимально вигідних для себе умов можна досягти при особистій бесіді з представником забудовника, — переконаний Бастюченко. Сьогодні такі умови не будуть декларуватися відкрито, але як правило, забудовник йде назустріч платоспроможного покупця, який готовий стати його клієнтом».

Крім того, рекомендується намагатися зафіксувати ціну квадратного метра разом з розміром щомісячних платежів. «А перед підписанням уважно читайте договір і за можливості проконсультуйтеся з незалежними юристами», — резюмує Доценко-Білоус.

Що таке розстрочка

Спосіб продажу будь-якого товару в кредит без залучення посередника у вигляді банку. Купуючи товар, покупець поступово виплачує продавцю його повну вартість. Строк, розмір та кількість щомісячних платежів, а також процентне винагороду продавцеві за користування розстроченням встановлюється договором.

Юридично схема придбання товарів у розстрочку діє в Україні з 1998 року. Але до останнього часу у зв’язку з активним зростанням кредитування банками, не користувалася популярністю. Після того, як банки скоротили обсяги кредитів населенню, для виробників і продавців товарів стало вигідніше самостійно надавати своїм покупцям розстрочку.

В наступному році іпотеку реанімує держава

Державна іпотечна установа (ДІУ) має намір в 2012 році направити на дофінансування об’єктів незавершеного будівництва 700 млн грн. За словами голови правління ДІУ Віктора Миргородського, для цього розмістять корпоративні облігації на 1 млрд грн. і іпотечні облігації на 500 млн грн. Крім того, в установі планують запустити програму забезпечення житлом державних службовців. На її реалізацію передбачено до 300 млн грн.

Втім, експерти сумніваються в успішній реалізації цих планів. До прикладу, в нинішньому році установі не вдалося випустити облігації навіть на 1,2 млрд грн, а банкам для компенсації пільгових процентних ставок по іпотеці (з 18 до 15% річних) було виділено всього 100 млн грн.