Ситуація на ринку оренди

З початку року вартість оренди квартир виросла, а ціни на нерухомість неухильно скочуються вниз. Не треба бути великим математиком, щоб підрахувати, що покупка квартири з метою здачі її в оренду – вигідна справа.

“У 2010 році ми переїхали в однокімнатну поруч зі станцією столичного метро “Дарниця”, домовившись платити 2400 грн. в місяць. У 2011 році вирішили змінити цей “економ-варіант” на більш якісну квартиру. Виявилося, що з косметичним ремонтом в тому ж районі квартира обійдеться в 3500 грн. Підрахувавши витрати на переїзд, вирішили поки залишитися в “однушке””, – розповів менеджер будівельної компанії Владислав Керечок. За його словами, в Києві з 2010 року відбувся значний стрибок ставок оренди житла економ-класу. «Гроші» з’ясували, куди йдуть орендні ставки і чи варто нині ставати рантьє.

Столична реальність

Столичні рантьє, відчувши деяке пожвавлення з боку орендарів, які після кризи знову потягнулися в Київ на заробітки, не соромлячись почали підвищувати ціни. Особливо хвацько роздувалися ставки для однокімнатних квартир у віддаленні від центру і в наближених до центру, але все ж периферійних районах столиці, – там оренда подорожчала на 10-16%. В результаті зняти «однушку» на Лівому березі в перших числах вересня 2011 року коштувало 3000-3500 грн. Торішні ставки на рівні 2200-2500 грн. можна відшукати лише в самих віддалених районах міста, та й то в будинках готельного типу. А ось орендні ставки житла бізнес– і преміум-класу в 2011 році зменшилися на 12-15%.

На відміну від рантьє, які здають економ-варіанти, орендодавці, які пропонують об’єкти вартістю вище 6 тис. грн. в місяць, готові йти на поступки і знижувати ставку. «Якщо об’єкт пропонується більше місяця і не зданий, його ціна падає на 5-10%, якщо ж орендар не знаходиться і далі, то кожен наступний місяць експозиції вартість зменшується приблизно на ту ж суму», – отмечаетИрина Луханіна, генеральний директор АН «Благовіст». За словами генерального директора мережі агентств нерухомості «RealDruzi» Людмили Друзенко, середній розмір торгу з приводу оренди для однокімнатних квартир становить близько 9%, для 2-кімнатних квартир – близько 16%. Найбільший розмір торгу був зафіксований у Печерському і Шевченківському районах, де і розташована велика частина квартир бізнес– і преміум-класу.

Орендні ставки в столиці до кінця року зростуть в економ-сегменті на 3-6%, в основному з-за початку нового ділового сезону і припливу в місто студентів. Ціна оренди більш престижних квартир (на Оболоні і в Печерському районі) залишиться стабільною, тобто для однокімнатних – 4000-5000 грн., а для «двійок» – 6000-9000.

Дорожчає і в регіонах

Як і в Києві, міста-мільйонники також не балують орендарів низькими цінами. Самі ставки там, звичайно, нижчий столичних, однак і вони поступово зростають. Наприклад, у Харкові з початку року орендні ставки зросли на 10-15%, а в деяких випадках і на 25%. Так, у місті й зараз можна відшукати маленькі гостинки на периферії за ціною 700-800 грн. в місяць. Однак основні пропозиції однокімнатних знаходяться в діапазоні 1100-1800 грн., «двійок» – 1600-2300 грн. Харківські рантьє, швидше за все, продовжать підвищувати ціни на 1-2% щомісячно, так як кількість пропозицій у місті обмежено.

А в 2012 році оренда в Харкові подорожчає ще більше. «На ціноутворення вплинуть психологічні очікування ринку напередодні проведення тут етапів чемпіонату Євро-2012. Ближче до початку чемпіонату багато власники квартир, які здавали житло на тривалий термін, перейде в сегмент подобової оренди», – вважає директор філії компанії «Харківське агентство нерухомості»Андрій Правдін.

Втім, дорожчала оренда не скрізь. Наприклад, у Львові, як і на початку 2011 року, однокімнатні на околицях здаються за ціною 1400-1600 грн. в місяць, в центрі – 1600-2000 грн. Хоча традиційно у Львові в центрі практично не здається житло в довгострокову оренду – орендодавці воліють заробляти на подобової здачі квартир туристам.

Одесі, Дніпропетровську і Донецьку 2011 рік приніс подорожчання оренди в середньому на 3-7%. В результаті зняти «однушку» в цих містах можна за 1000-1400 грн. на периферії і за 1600-2500 в центральних районах.

Інвестиції окупляться не скоро

«У 2008 році на загальній хвилі ажіотажу я інвестував в придбання однокімнатної квартири, щоб отримувати дохід від оренди. Квартира коштувала 90 тис. доларів. Зрозуміло, що поки ніякої окупності досягти не вдалося, однак постійний дохід оренда забезпечила», – розповідає киянин-рантьє Михайло Руденко. За його словами, в кризу цей дохід був зовсім не зайвим, так як бізнес самого Михайла переживав далеко не найкращі часи.

На думку «Грошей», при інвестуванні в квартиру з метою отримання ренти варто враховувати традиційний комплект факторів: місце знаходження квартири та її стан. Виходячи з них, можна прогнозувати можливу орендну ставку, за якою об’єкт буде реально здати. Як видно з таблиці «На що розраховувати рантьє, яка купує зараз квартиру», найшвидший період окупності – це квартира в центрі Києва в новому престижному будинку, яку потенційно можна здати за 8000 грн. в місяць. Інвестуючи в житло з метою отримання в майбутньому доходу від ренти, необхідно враховувати також ціну ремонту (в наших розрахунках ми виходили з досить скромною ціни 150 дол. на 1 кв. м). Звичайно, період окупності не буде коротким; як видно з нашої таблиці, для столичних «однушек» він дорівнює 9-13 років.

Однак це гарантований постійний дохід на рівні 7-11%. І в цьому – основна перевага таких інвестицій. «Це надійне вкладення вільних коштів з можливістю отримання регулярного доходу. Краще купувати житло в новобудові, яка користується попитом у орендарів і з часом буде зростати в ціні. За невеликий бюджет краще придбати 1-2-кімнатну квартиру у житловому масиві, за бюджет побільше – 2-кімнатну квартиру в центрі. Це найбільш затребувані категорії житла», – відзначає ріелтор Ірина Луханіна. «Гроші» вважають, що 2011 рік – саме час інвестувати в покупку квартири для здачі в оренду. Як вже було сказано, ціни на житло впевнено знижуються, тому є шанс купити квартиру дешевше, ніж вона коштувала до кризи і чим вона буде коштувати після початку впевненого економічного підйому, який прогнозується в другій половині 2012 року.

Район
01.01.2010
20.02.2010
11.04.2010
31.05.2010
21.07.2010
09.09.2010
29.10.2010
18.12.2010
06.02.2011
29.03.2011
18.05.2011
07.07.2011
27.08.2011
Київ**
297
298
294
317
335
347
354
354
345
345
349
354
360
Голосіївський
265
266
261
286
304
318
325
326
317
316
322
325
332
Дарницький
250
250
250
278
297
304
313
310
304
304
306
312
318
Деснянський
254
252
250
271
285
294
302
301
295
294
299
304
310
Дніпровський
260
261
255
276
298
306
313
313
305
306
313
316
319
Оболонський
321
326
323
350
363
380
393
394
384
383
384
391
396
Печерський
458
457
443
473
503
525
532
533
519
519
523
528
535
Подільський
276
278
278
298
309
321
330
329
323
319
326
334
341
Святошинський
267
265
264
274
287
297
304
302
295
294
297
305
308
Солом’янський
277
279
278
308
324
335
337
337
330
328
332
337
339
Шевченківський
353
358
354
369
388
404
409
406
397
396
401
406
415

* – дол. за однокімнатну квартиру

** – середня ціна по Києву

За даними svdevelopment.com

На що розраховувати рантьє, яка купує зараз квартиру

Розташування, опис

Площа квартири, м2

Вартість квартири, тис.

Ціна 1 м2

Вартість оренди в місяць

Окупність, років і міс. (грубо)*

Окупність у разі розміщення вкладу в банку на суму вартості квартири, років і міс**

вул. Драгомирова, 9 (Печерський р-н, квартал «Новопечерські липки», здача – ІІ квартал 2012)

60,3

150 750

2 500

1 000

13 років 3 міс.

12 років

бульв. Перова, 10-12, будинок № 2 (Дніпровський р-н, здача – III кв. 2012)

52,46

62 296

1187,5

500

11 років 7 міс.

бульв. Бикова, 7 (старий фонд, Деснянський, р-н)

39

55 000

1410

375

12 років 2 міс.

вул. Драгомирова, 12 (Печерський р-н, квартал «Новопечерські липки», будинок зданий)

46

118 500

2 576

1 000

9 років 8 міс.

* – у разі здачі квартири в довгострокову оренду до вартості квартири в новобудовах додані витрати на ремонт з розрахунку 150 дол. за кв. м;

** – у разі розміщення вкладу в доларах США в Ощадбанку ставка 6% річних вклад «Депозитний», з урахуванням щорічної капіталізації відсотків.