Спекулянти починають розкручувати ціни на квартири

На українському ринку житла намітилося пожвавлення: у минулому році кількість угод у містах-мільйонниках зросла більш ніж на третину. Правда, нерухомість розкуповують зовсім не багатодітні сім’ї, а спекулянти-перекупники.

Вони вкладають гроші в квартиру на етапі будівництва, щоб продати її дорожче після введення будинку в експлуатацію.

Саме такі схеми в 2006-2007 роках накрутили ціни на житло до захмарних висот — квартира в спальному районі столиці продавалася за ціною вілли на Середземноморському узбережжі. Експерти кажуть, що через рік-два українцям можна чекати повторення докризового сценарію, і радять не затягувати вирішення житлових проблем.

Торік нотаріуси Києва зареєстрували понад 50 тисяч договорів відчуження нерухомого майна. Це на 37% більше, ніж роком раніше, повідомили «Известиям в Україні» в компанії «Столична нерухомість». Левова частка угод припала на сегмент житлової нерухомості — квартири і будинки. Схожа ситуація в усіх містах-мільйонниках країни. За даними регіональних ріелторських агентств, в Харкові за рік розкупили квартири в десяти новобудовах, в Одесі купівельна активність на первинному ринку виросла на 30%, а у Львові, де практично немає вибору житла економ-класу, попит на недорогі квартири помітно перевищив пропозицію. Найбільшим попитом користувалися дешеві «одинички» і «двушки» у новобудовах — такі квартири знайшли господарів ще на початкових етапах будівництва.

На жаль, це не означає, що наші громадяни стали значно багатшими. Тих, хто в минулому році ризикнув купити житло в недобудовах, експерти умовно ділять на дві категорії. Перша — це люди, які давно відкладали на власний кут і зрозуміли, що відкладати вирішення проблеми не можна. Друга — це інвестори, перекупники, або як їх ще називають, спекулянти нерухомістю. Про вигоду інвестицій в недобудову «Известиям в Україні» розповіли у відділі продажів одного з великих житлових комплексів в передмісті столиці. «У секціях, які вводяться в експлуатацію, непроданих квартир вже немає, — повідомив менеджер Роман. — Якщо дуже хочете, можу дати телефон родини, яка купила там однокімнатну квартиру, але збирається її продавати. Ціна, звичайно, буде вище: на етапі будівництва вони заплатили $29 тис., а з документами вона буде коштувати близько $40 тис.».

Спекулянтами в прямому розумінні слова назвати таких перекупників складно, вважає керуючий директор ARPA Real Estate Михайло Артюхов. Швидше, це люди, які свідомо приймають ризики несвоєчасної здачі будинку в експлуатацію в надії отримати хороший прибуток. «У минулому році таких покупців в Києві було близько 10%, — сказав Артюхов. — Якщо порівнювати з докризовим періодом, коли кожна третя квартира купувалася для подальшого перепродажу, це небагато. Проте за нашими спостереженнями, з весни 2012 року інтерес до такого способу капіталовкладень помітно зростає. Сьогодні інвестори на первинному ринку забезпечують в грошовому вираженні більше 20% продажів девелоперів. Причому кількість грошей, які приходять на цей ринок, збільшується швидше, ніж число гравців. За різними оцінками, рівень прибутковості від купівлі та перепродажу житла зараз коливається від 12 до 50%».

Експерт каже, що сьогодні є кілька сценаріїв інвестування в житло, що будується. Найвигідніший і найбільш ризикований спосіб — це покупка квартири на етапі котловану. При продажу такої квартири після оформлення права власності як раз і можна заробити згадані 50% прибутку. Однак немає ніякої гарантії, що забудовник завершить об’єкт, не припиняє його на довгі роки. «Більшість забудовників сьогодні починають продажу, коли збудована коробка будівлі. Це як раз ті компанії, яким можна довіряти, оскільки вони працюють за свої гроші і не витрачаються на рекламу на початкових етапах будівництва, — пояснює Артюхов. — Якщо купити квартиру в такій новобудові до моменту введення в експлуатацію, а потім вкластися в ремонт, можна заробити від 25 до 40%. Мороки буде більше, але ризики виявляться нижче».

Артюхов вважає, що частка спекулянтів, або краще сказати інвесторів, на первинному ринку нерухомості в цьому році буде збільшуватися. Особливо якщо повернеться іпотечне кредитування під 15% річних у гривні. І в перспективі декількох років це пожвавить будівельний сектор, однак є й мінуси. «Якщо в найближчі два-три роки доходи населення збільшаться, перекупники отримають можливість завищити ціни на готові об’єкти нерухомості. З позиції сьогоднішнього дня це малоймовірно, однак ризик спекулятивного витка цін на житло все-таки є», — прогнозує президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов.

З цієї причини відкладати плани покупки квартири на тривалий термін нині не має сенсу. Поки перекупники не надто активні, ринок нерухомості перебуває на ціновому дні. Експерти прогнозують, що дешевше, ніж зараз, якісне житло продаватися вже не буде. Квартири в новобудовах на початкових етапах будівництва сьогодні коштують у півтора-два рази дешевше, ніж до кризи. Приміром, у столиці за минулий рік можна було зустріти пропозиції по 8 тис. грн за квадратний метр, так і по 6,5 тис. грн за «квадрат», хоча ще на початку 2008 року ціни нижче 10 тис. грн вважалися унікальним і надзвичайно вигідним пропозицією.

«Об’єктивно у вартості квадратного метра ще є ресурс для зниження цін на 10-15%, але чекати здешевлення не має сенсу, — переконаний президент Асоціації професійних управляючих нерухомістю Генріх Людкевич. — Забудовники навчилися гнучкій ціновій політиці. Вони розуміють, що введене в експлуатацію житло цінується покупцем набагато більше, ніж проект будинку на стенді біля фундаменту. Відповідно, відрізняється і ціна: 6,5 тис. грн за квадратний метр на папері поступово виростає до 8-9 тис. грн за готове до заселення житло». Якщо на цій різниці заробляють спекулянти, на ній же зможуть заощадити і звичайні громадяни, кажуть експерти. Єдиний нюанс — при купівлі житла в недобудові потрібно ретельно перевіряти документи і надійність забудовника.

ПРИБУТКОВІСТЬ КВАРТИРНОГО БІЗНЕСУ В КИЄВІ*

Мета покупки Прибутковість
Здача в оренду 12-20%
Ремонт і подальший продаж 25-45%
Спекуляція 25-50%

*Розрахунки надані компанією ARPA Real Estate