Що відбувається на ринку іпотечного кредитування?

Дослідження ринку іпотечного кредитування фізичних осіб, проведене компанією «Простобанк Консалтинг», показало зниження реальної вартості іпотечних кредитів.

Загальна характеристика ринку

Основні підсумки розвитку ринку іпотечного кредитування фізичних осіб в березні 2013 року наступні:

кількість банків, що видають кредити на купівлю житла на вторинному та первинному ринках нерухомості, на кінець місяця складає 24 і 18 установ відповідно. Ринок іпотеки за програмами ДІУ складається з 9 установ;

згідно з останніми даними НБУ , портфель іпотечних кредитів фізичних осіб в банках України в лютому незначно збільшився, на 158 млн. грн. або на 0,28% до рівня 60,99 млрд. грн. порівняно з даними на січень 2013 року;

середня ефективна ставка в гривні по кредитах на покупку нерухомості на первинному ринку в березні 2013 року знизилася на 0,66 п. п. до 21,82% річних, а на вторинному ринку – знизилася на 0,3 в. п. до 22,06% річних;

середня номінальна процентна ставка по позиках на покупку житла на первинному ринку зменшилася на 0,7 п. п. до 20,25% річних, а на вторинному – зменшилася на 0,31 п. п. до рівня 21,09% річних;

«Падіння ставок по іпотечному кредитуванню відбулося за рахунок зниження вартості ресурсів для банків (зниження ставок по депозитах) і збільшення ліквідності банківської системи в цілому. Дані фактори і дозволили зробити більш доступним кредитування, в тому числі і іпотечне», – прокоментував Богдан Гапонюк, начальник відділу житлового кредитування ПАТ Укрсоцбанк, UniCredit Bank;

середній розмір одноразової комісії по позиках на покупку житла на первинному ринку підвищився на 0,04 в. п. до рівня 1,35% від суми кредиту, а на вторинному ринку – зменшився на 0,13 в. п. до рівня 1,43% від суми позики;

що стосується середньої одноразової комісії, вираженою не у відсотках, а у фіксованій сумі, то станом на 22.03.2013 р. вона становить 2 тис. грн.

Серед основних подій березня 2013 р. на іпотечному ринку значаться наступні:

ДІУ знизив ставку рефінансування за іпотечними кредитами з 18% до 15,3% річних;

«Безумовно, якщо ставка рефінансування ДІУ знизилася, то це спричинить зниження номінальних ставок банків за цією програмою кредитування. За моїми припущеннями, до 18-18,5% річних (з урахуванням рекомендованих ставок ДІУ). Але, прошу врахувати, що з початку 2013 року ДІУ рефінансувала незначний обсяг кредитів, порівнянний з двотижневої видачею іпотечних кредитів в будь-якому системному банку, який активно кредитує іпотеку», – прокоментував Богдан Гапонюк, начальник відділу житлового кредитування “Укрсоцбанк”, UniCreditBank™.

«Київміськбуд» пропонує розширити доступ до дешевої іпотеки шляхом диференціації доходів громадян;

рефінансування іпотечних позик пропонують п’ять банків з числа найбільших.

У лютому 2013 року обсяг портфеля іпотечних кредитів, виданих українськими банками населенню, вперше за останні три місяці, показав висхідний тренд, збільшившись на 158 млн. грн. або 0,28% до 60,99 млрд. грн. В цілому частка іпотечних кредитів становить 32,4% від загального портфеля цільових позик населенню в лютому місяці.

При цьому частка кредитів у національній валюті на звітну дату становить 31,69%, що на 0,6 в. п. менше, ніж за станом на кінець січня. Відповідно частка кредитів в іноземній валюті збільшилася (в основному, за рахунок доларових позик) і становить 68,31% портфеля іпотечних кредитів, в тому числі: доларові позики становлять 65,36%, позики в євро – 1,46%; інші валюти – 1,48% портфеля іпотечних кредитів.

У березні 2013 року кількість банків, що видають кредити на купівлю житла на вторинному ринку, складає 24 банку, а на первинному ринку – зменшилася на 1 заклад (ВТБ Банк) і тепер становить 18 організацій.

Що стосується сегмента рефінансування іпотечних позик, то в березні кількість активних банків на ринку становить 5 установ. Кількість банків, що пропонують пільгові кредити за програмою ДІУ, в лютому зменшилася на 1 заклад (Укрсоцбанк, UniCredit Bank) до рівня 9 банків.

Цінові характеристики ринку

Середня ефективна ставка по кредитах на покупку нерухомості на первинному ринку, незалежно від схеми погашення позики, в березні 2013 року знизилася на 0,66 п. п. до 21,82% річних. У той же час в період березень 2012 року – березень 2013 року підвищилося значення на 2,99 п. п. Значення мінімальної ефективної ставки у звітному місяці, як і в лютому, знизилася на 2,01 п. п. до рівня 13,24% річних (2 програми Уксоцбанку, UniCredit Bank терміном від 10 дет до 20 років, згідно з яким одноразова комісія складає 1,25% від суми кредиту, класична форма погашення). Значення максимальної ефективної ставки на ринку за звітний місяць збереглося на рівні 31,4% річних (1 програма Укрексімбанку , згідно з якою одноразова комісія становить 1,2% від суми кредиту, виключно класична форма погашення).

«Зниження кредитних ставок відбувається через зниження вартості депозитів. Більш дорогий ресурс, залучений в період осінньо-новорічного ажіотажу, заміщається менш дорогими депозитами. На тлі цього у банків з’являється можливість пропонувати кредитні кошти дешевше», – коментує ситуацію Володимир Радько, начальник відділу альтернативних каналів продажів Банку Кіпру.

«Як і прогнозувалося, вартість пасивів з початку року почала знижуватися. Зниження ставки за депозитами у національній валюті з початку року перевищила 1 п. п. Більшість банків, які сьогодні видають іпотечні кредити, з метою страхування власних ризиків, прив’язують ставку по кредиту до вартості пасиву. Згідно з динамікою ціни пасиву, ціна кредитів знижується», -додав Віталій Бачинський, заступник директора з роздрібного бізнесу Надра Банку .

По кредитах на покупку нерухомості на вторинному ринку житла, незалежно від схеми погашення позики, в березні 2013 року середньоринкова ефективна ставка знизилася на 0,3 в. п. до 22,06% річних. При цьому за період березень 2012 року – березень 2013 року її значення збільшилося на 1,57 п. п. Мінімальне значення даного показника у звітом місяця не змінилося, зафіксувавшись на рівні 12,2% річних (програма від Ощадбанку на купівлю житла компанії Т. М. М.), також як і максимальна – становить 31,4 % річних (1 програма від Укрексімбанку, згідно з якою одноразова комісія становить 1,2% від суми кредиту, виключно класична форма погашення).

У сегменті рефінансування іпотечних кредитів середньоринкова ефективна ставка в березні 2013 р. підвищилася на 0,21 п. п. до рівня 24,3% річних, тоді як в період березень 2012 року – березень 2013 року значення показника зросло на 3,68 п. п. Що стосується ставок за пільговими позиками програми ДІУ, то в звітному місяці середня ефективна ставка зменшилася на 1,2 в. п. до рівня 20,48% річних, а в період березень 2012 року – березень 2013 року її значення зросло на 5,55 п. п.

Що стосується динаміки середніх значень номінальних процентних ставок по позиках на покупку нерухомості на первинному ринку житла в березні 2013 року ставка зменшилася на 0,7 п. п. до 20,25% річних. Що стосується мінімального значення номінальної ставки, то його рівень знизився на 2,01 п. п. до рівня 12,99% річних, у той час як максимальне значення індикатора залишилося колишнім, на рівні 31,2% річних.

По кредитах на покупку нерухомості на вторинному ринку в березні 2013 року середня номінальна ставка знизилася на 0,31 п. п. до рівня 21,09% річних. Що стосується мінімального і максимального значень номінальної ставки, то за звітний місяць вони не змінилися і становлять 12% і 31,2% річних відповідно.

У сегменті рефінансування іпотечних кредитів середня номінальна ставка в березні 2013 року підвищилася на 0,34 п. п. до рівня 21,08% річних. Що стосується ставок по пільгових кредитів за програмою ДІУ, то в звітному місяці середня номінальна ставка зменшилася на 1,19 п. п. до рівня 20,06% річних.

Що стосується динаміки одноразових комісій при оформленні кредиту на купівлю житла на первинному ринку, то в досліджуваному місяці її середні значення підвищився на 0,04 в. п. до рівня 1,35% від суми кредиту. При цьому мінімальне та максимальне значення показника в звітному місяці не змінилися і склали 0,5% і 2,5% від суми позики. У сегменті кредитування на вторинному ринку житла значення середньої комісії у звітному місяці зменшилася на 0,13 в. п. до рівня 1,43% від суми позики. При цьому мінімальне та максимальне значення показника в березні не змінилися, залишаючись на рівні 0,9% і 3% від суми кредиту відповідно.

«Одноразова комісія – це не той інструмент, завдяки якому можна істотно змінити вартість довгострокового кредиту. Так що, чекати якихось серйозних змін цього параметра іпотечного кредитування не варто», – коментує ситуацію Володимир Радько, начальник відділу альтернативних каналів продажів Банку Кіпру .

У сегменті рефінансування житлових кредитів середньоринковий і максимальний рівні комісії збільшилися на 0,05 п. п. до 1,04% від суми кредиту і на 0,25 п. п. до 1,25% від суми кредиту відповідно. Середня одноразова комісія при купівлі житла за програмою ДІУ у березні зменшилася на 0,05 п. п. до рівня і становить 2,79% від суми кредиту.

Що стосується середньої одноразової комісії, вираженою не у відсотках, а у фіксованій сумі, то станом на 22.03.2013 р. такі пропозиції були відзначені лише при кредитуванні на вторинному ринку строком на 10 років. Середня одноразова комісія у такому випадку становить 2 тис. грн. Такий вид комісії пропонує Перший Український Міжнародний Банк.

«Одноразові комісії не мають значного пріоритету як джерело отримання доходів для банків. При цьому на ринку спостерігається введення багатьма банками щомісячних комісій на тлі зниження процентної ставки до 17-18%», – прокоментував Олександр Кислун, заступник начальника управління іпотечного кредитування ВТБ Банку .

Структурні характеристики ринку

Що стосується структурних характеристик ринку іпотечного кредитування населення, то більшість позик станом на кінець лютого., згідно з даними НБУ, характеризувалися терміном понад 5 років – 51,74 млрд. грн або 84,82% від портфеля іпотечних кредитів, що на 1,3 в.п. більше, ніж у січні 2013р. Таким чином, вже другий місяць поспіль довгострокові іпотечні позики показують приріст частки в загальному портфелі іпотечного кредитування. Тоді як 6,65 млрд. грн. або 10,9% портфеля іпотечних кредитів характеризувався терміном від 1 до 5 років, що на 0,16 в. п. менше, ніж у січні місяці; а строком до 1 року – лише 2,6 млрд. грн. або 4,27% портфеля іпотечних кредитів.

Ефективна ставка більшості кредитних пропозицій на вторинному ринку житла станом на 22.03.2013 р. перебувала в діапазоні від 17% до 21,79% річних – 24 (або 49,98%) з 49 програм на ринку. Трохи менше, а саме 19 програм (або 38,78%) характеризувалися ефективними ставками в діапазоні від 21,79% до 26,59% річних. При цьому було зафіксовано лише 1 програма, яка і сформувала найменший ціновий діапазон від 12,19% до 17,4% річних (програма Ощадбанку з ефективною ставкою 12,19% річних на купівлю об’єктів компанії ТММ і виключно класичною схемою погашення) та 5 речень зі ставками в діапазоні від 26,59% до 31,39% (2 програми Українського Бізнес Банку і 3 програми Укрексімбанку, які вже протягом кількох місяців входять в діапазон з найвищими ставками). Програма ОТП Банку з плаваючими ставками, яка на попередню звітну дату входила в найбільш дорогий ціновий діапазон, за станом на кінець березня місяця пропонує позики під 26,26% річних.

Найбільша кількість пропозицій у сегменті іпотечного кредитування на первинному ринку житла – 15 (або 37,5%), станом на кінець березня 2013 року передбачало ефективну ставку в діапазоні від 22,31% до 26,85% річних, а також 11 речень (або 27,5%) із 40 програм, передбачало ефективну ставку в діапазоні від 13,24% до 17,78% річних. Всього 5 (або 12,5%) пропозицій було в діапазоні з ефективною ставкою від 26,85% до 31,39% річних. Ставки по 9 пропозицій (22,5%) знаходяться діапазоні від 17,78% до 22,31% річних (програми Укрексімбанку). Таким чином, в розглянутому сегменті кредитування знизився ціновий мінімум, а саме на 1,3 в. п. до рівня 13,24% річних (2 програми на покупку житла в ЖК Ліко Град від Укрсоцбанку”, UniCredit Bank ™ терміном від 10 до 20 років, які припускають розмір одноразової комісії 1,25% від суми кредиту, виключно класичну форму погашення заборгованості).

Прогнози розвитку ринку

Олександр Кислун, заступник начальника управління іпотечного кредитування ВТБ Банку

Падіння середньоринкових ставок відбулося за рахунок зниження номінальних ставок, на що вплинуло зниження ставок за депозитами. Прогнозування ситуації на найближчі півроку ускладнене. Однак, за умови відсутності сплесків вартості ресурсів (депозитів фізичних осіб, ставки рефінансування НБУ, ДІУ), швидше за все, будуть спостерігатися стабільні ставки з можливим невеликим зниженням на 0,5% -1% річних.

Богдан Гапонюк, начальник відділу житлового кредитування Укрсоцбанку, UniCreditBank

Найближчим часом можливі незначні збільшення розмірів одноразових комісій до 1,5-2%, але є і зворотна сторона медалі – комісіями банки згладжують зниження рівня процентних ставок, яке зараз за темпами перевищує зниження вартості ресурсів на ринку. Тобто в цілому, ситуація складається на користь позичальників.

Андрій Шило, директор департаменту роздрібного бізнесу банку Київська Русь

Останнім часом поліпшилася загальна ситуація з ліквідністю банків, знизилися ставки по депозитах, а також на міжбанківському ринку. За оцінками експертів «Банку «Київська Русь», в червні 2013 року можливе зниження ставок за іпотечними кредитами на 0,5 – 1,5 п. п., але принципових пом’якшення умов чекати не варто.

Тетяна Коренський, директора департаменту роздрібного бізнесу Укрінбанку

Тенденція на подальшу лібералізацію умов кредитування не простежується. Рішення про відчутне зниження ставки, швидше за все, буде більше продиктовано стратегічним рішенням завоювати частину ринку, і, як правило,- це середньострокова захід, якщо ми говоримо про посткризових умовах. Основна тенденція минулого 2012 року яка, на мою думку, збережеться і цього року – збільшення сегмента первинного житла в загальній структурі угод купівлі-продажу, і, відповідно, розширення банківських пропозицій на цьому ринку.

ДІУ знизив ставку рефінансування іпотечних позик, що, в свою чергу, призвело до зниження процентних ставок за програмою кредитування іпотечних кредитів. Але не варто забувати також і той факт, що знижена ставка рефінансування буде діяти при отриманні нових кредитів рефининсирования (з червня-липня), поки ж банки, будучи прокредитовані під 18 % річних, не мають можливості встановити ставку менше 18% річних. І все ж, враховуючи, що кредити рефінансування короткострокові (до 6 міс.), збільшення конкуренції в цьому напрямку однозначно варто очікувати з червня-липня 2013р.

Віталій Бачинський, заступник директора з роздрібного бізнесу Надра банку

Зниження ціни можливе. Ринок продажів авто та іпотеки варто. Бланковим кредитом, де ціна не предмет конкуренції, ринок вже завантажили. До того ж видачею бланкового кредиту, який характеризується короткостроковістю, неможливо збільшити кредитний портфель (через 8 місяців, видані кредити, заміщають погасившиеся). Страх перед видачею «довгих» кредитів, після кризи 2008-2009 рр. привів до того, що з початку 2010 року кредитний портфель банків збільшився всього на 67 млрд грн., і то лише через кредитування суб’єктів госп.діяльності (кредитний портфель фізичних осіб зменшився на 60 млрд. грн). Зобов’язання банків зросли на 200 млрд. грн., з них зобов’язання перед фіз. особами майже на 170 млрд.

Така ситуація буде змушувати банки шукати шляхи видачі «довгих» кредитів (авто, іпотека), в яких ціна має значення для споживача.