Що стоїть за купівлею будинку в котеджному містечку?

Купуючи будинок у котеджному містечку, власник заміських метрів отримує огорожа, фундамент, коробка з дахом і 5-15 соток землі. Так які ще блага і продають забудовники в передмістях.

Оптимістичні прогнози фахівців по нерухомості щодо швидкого виходу із застою ринку заміської нерухомості зазнали фіаско – як і в 2010 і 2011 роках, попит вкрай малий, і вартість котеджів знижується. За статистикою порталу zagorodna.com середня ціна метра в котеджних містечках України протягом минулого року зменшилась на 98 доларів, або на 7,6%. За підсумками 2012 року цілком можливе зниження ще на 5-9%. Втім, на знижки йдуть не всі, деякі забудовники стійко тримають ціни на рівні 1,8–2 тис. дол./м2. Така вартість пояснюється зарахуванням містечка до елітних, тобто таким, де передбачається проживання громадян, які не шкодують 450-600 тис. дол. на покупку будинку. Комплекси попроще, що позиціонують себе як «новий рівень життя середнього класу», пропонують будинки і таунхауси за 600-900 дол./м2 біля міст-мільйонників і 1,0–1,5 тис. дол. – поблизу Києва. Оселитися у власному будиночку під Києвом можна за близька 130-260 тис. дол., поблизу міст-мільйонників – за 70-180 тис. дол. Втім, охочих купити готовий будинок чекає розчарування: збудованих будинків з підведеними комунікаціями в продажу не так і багато. Адже більшість забудовників пропонує інвестувати гроші в будівництво котеджу або просто викупити земельну ділянку на території містечка. Але навіть найменш ризикована інвестиція у вигляді купівлі готового маєтку не гарантує комфортного проживання.

Опитані компанії обіцяють побудувати центри для дітей, магазини, ресторани і спорткомплекси лише після заселення містечка більш ніж на 50%, а сьогодні в багатьох комплексах проживає менше 20% домовласників. Наприклад, у котеджному селищі під Києвом «Наше містечко» з 47 будинків продано 38, а постійно проживають лише у восьми садибах. І це ще цілком гідний розклад.

Найбільша кількість котеджних містечок зосереджено поблизу столиці – 292 містечка. Всього в Україні, за даними zagorodna.com, 606 котеджних комплексів: 205 містечок побудовано і введено в експлуатацію, 235 будуються і 166 – у стадії «проект». З 401 будуються і проектованих містечка в 145 містечках будівництво заморожене. За минулий рік на ринку додалося 13 містечок, де будівництво зупинено.

Столичні садиби

Котеджне містечко – окремий маленький населений пункт, огороджений високим парканом, зі шлагбаумами, охороною і пропускною системою. При відвідуванні селища «Золоче» (за Борисполем) кореспондента» очікував на в’їзді чорний позашляховик, водій якого (як з’ясувалося пізніше – один із співвласників містечка) по телефону дав вказівку йти за машиною. Розкішні цегляні вілли, вимощені плиткою тихі вулички, невеликі деревця, зелені галявини – місто в мініатюрі. «Яка мета вашого візиту?», – поцікавився супроводжуючий, підозріливо приглядаючись до відвідувачів. Легенда кореспондента журналу про плани придбати маєток довіри бізнесмену не вселила. «Наш городок – недешевий. Ось цей будинок (показує рукою на садибу навпроти) коштує 500 тис. доларів», – розповідає співвласник «Золоче». При перегляді будинку з’ясовується, що ні оздоблення, ні електропроводки всередині немає, а це означає, що для доведення його до житлового стану знадобиться ще не менше 150 тис. дол.

Інший будинок – двоповерховий дуплекс на два господаря з різними входами площею 198 кв. м – пропонується забудовником за 250 тис. дол. Він також вимагає інвестицій в обробку, кількість землі біля будиночка дивує – 5 соток «наживо» виглядають як кілька метрів зеленої трави, що обрамляє ганок. Розмістити басейн, дитячий ігровий майданчик на такій території проблематично, простору достатньо хіба що для мангала і столики з кріслами. Але саме цікаве спостереження при відвідуванні котеджного селища – мертва тиша і млявість. Причому, за словами співвласника, у продажу залишилося лише кілька будинків, всі інші вже давним-давно продані. Тим не менш, мешканців на території побачити не вдалося, селище порожній.

Сьогодні в багатьох котеджних містечках люди не живуть постійно, деякі навідуються влітку – «на дачу», інші інвестували у придбання будинку з метою збереження коштів або наступного продажу. Ознаки пожвавлення помітні в селищах, де володіння обходиться покупцеві до 200 тис. доларів. Наприклад, в «Северинівці» (околиці Києва, Житомирський напрямок) вся перша черга введена в експлуатацію. Готовий будинок в цьому містечку можна купити за 195 тис. дол.

Ціни на будинки в містечках під Києвом відрізняються, і суттєво. Коктейль з статусності селища (елітний або не дуже) і місця розташування може підняти ціни до небес. Найдорожчі будинки – в напрямку Конча-Заспи (Новообухівська шосе): «Маєток. Перлина Італії», «Сонячна долина». У таких селищах ціна метра стартує від 2 тис. дол. В інших районах (Буча, Ірпінь) «квадрат» – 1-1,4 тис. дол. Компанія ЮЗТС і зовсім вибудувала котеджне містечко «Ясні зорі» прямо в населеному пункті – Ірпінь. Отже, мешканці можуть користуватися всією інфраструктурою міста, але в той же час жити в лісовій зоні, за парканом і під опікою охорони. «З 62 50 будинків вже продані і в 30 закінчений ремонт. Весь містечко побудований і зданий в експлуатацію», – розхвалює менеджер по продажам компанії ЮЗТС.

Дуже часто на своїх сайтах забудовники забувають вказувати, з чого вони споруджують будинки, а адже це безпосередньо впливає на ціну маєтку. У містечку «Наше містечко» уточнили, що використовують пінополістирол, тобто споруджують термодому. Звідси і вартість – 921 дол./м2. У містечку «Біг-Бен» будують з газоблоку і піноблоку, а ціна метра – 1,2 тис. дол.

Прийти на готове?

Одна з основних проблем, з якими можуть зіткнутися купили в містечку маєток, – відсутність інфраструктури. Так, про неї забудовники заявляють, але в реальності об’єкти інфраструктури з’являються вже після закінчення продажів будинків. Більш того, часто будівництво котеджів триває, коли кілька будинків повністю побудовані і заселені, а це означає елементарна відсутність нормальних доріг для авто і пішоходів.

Ось і виходить, що сама безпечна інвестиція – в покупку готового будинку в жилому містечку, з підключеними комунікаціями і функціонуючої службою експлуатації. Деякі забудовники пропонують вибрати проект будинку і інвестувати в його будівництво. На такому способі покупки будинку обпеклися сотні інвесторів. «Наш будиночок повинні були здати в експлуатацію ще в 2009 році, однак він не добудований і зараз», – розповів Ярослав, власник будинку в котеджному містечку «Олімпік Парк». Скандали навколо цього проекту то затихають, то знову розпалюються – заселення затягується, як стверджують покупці-інвестори, з-за істотних затримок з боку компанії-забудовника.

Регіональна перспектива

В околицях міст-мільйонників будівництво котеджних містечок йде, нехай і з меншою активністю, ніж у передмісті Києва. За даними zagorodna.com найбільша кількість проектів зосереджено в Криму (89) та Одеській області (75). Близько Харкова зводиться 25 селищ, 21 – у Львівській області. Менше містечок реалізуються в Донецьку і Дніпропетровську – 15 і 16 відповідно.

Найдорожчі будинки «Гроші» знайшли в Донецьку – в селищі «Хорошово» придбати будинок площею 316 кв. м пропонують за 403 тис. дол. Найбільш дешево будиночки обходяться львів’янам – там пропонують придбати земельну ділянку за 1,2 тис. дол./сотка і побудувати будинок по будь-якій з доступних технологій (газобетон, канадська технологія, цегла) за ціною 450-600 дол./м2. Підсумкова ціна маєтку площею 160 метрів – 75-90 тис. дол.

У дніпропетровському містечку «Шишкіно» в продажу готові цегляні будинки класу «еліт» від 140 кв. м за ціною 150 тис. дол. А от у містечку «Сосновий берег» (Дніпропетровськ) пропонують купити ділянку і побудувати будинок або зі своїм підрядчиком, або з допомогою забудовника селища. При цьому, завдяки технології «клеєний брус», будівництво обійдеться в 450 дол./м2. Як і в київських селищах, створення інфраструктури регіональних містечок також відкладається забудовником «до заселення».

Підступ не потрібен

Якщо покупець купує готовий будинок з земельною ділянкою, зазвичай оформляється два договори – окремо на будинок і окремо за землю. Хоча законодавство дозволяє врегулювати питання переходу права власності на ділянку і в договорі на покупку будинку. Якщо ж будинок лише буде будуватися, юристи рекомендують укладати договір купівлі-продажу земельної ділянки і особливо – договір підряду на будівництво котеджу. «Зустрічаються також інші схеми придбання нерухомості у власність: укладення попередніх договорів купівлі-продажу ділянки і котеджного будиночка, купівля-продаж майнових прав на одержання права власності на об’єкти нерухомості. Також зустрічаються випадки укладення між керуючою компанією, генеральним підрядником та покупцем «договорів про співпрацю» з будівництва об’єкта нерухомості. В останньому випадку права покупця на побудований об’єкт нерухомості є примарними і найменш гарантованими», – зазначає Наталя Поночевна, старший юрист ЮК «ДЕГА Консалтинг». За її словами, найбільш важливим при придбанні нерухомості є встановлення правомірності здійснення продажу нерухомості продавцем.

На жаль, своїми силами тут не обійтися, доведеться залучати юристів з досвідом. «Потрібно встановлення контрактної схеми, використовуваної при придбанні нерухомості, і на її підставі визначення порядку і документів, що підтверджують правомірність продажу нерухомості», – говорить г-Поночевна.

Що повинен містити договір купівлі-продажу земельної ділянки

· назву сторін (прізвище, ім’я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);

· вид угоди;

· предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо); документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

· відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

· відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо); договірну ціну;

· права та обов’язки сторін;

· кадастровий номер земельної ділянки;

· момент переходу права власності на земельну ділянку.

Що повинен містити договір купівлі-продажу котеджу

* сторони договору;
* опис об’єкта нерухомості (вид, місцезнаходження, площа, складові об’єкта нерухомості тощо);
* документи, що підтверджують право власності продавця;
* документи, що підтверджують наявність або відсутність обмежень укладення угоди купівлі-продажу;
* вартість об’єкта;
* порядок здійснення оплати;
* порядок розподілу витрат сторін на нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу;
* підтвердження повноважень продавця і покупця на укладення договору купівлі-продажу об’єкта нерухомості (від фізичної особи – згода чоловіка, від юридичної – протокол вищого органу управління про прийняття рішення про придбання/продажу об’єкта нерухомості);
* визначення моменту переходу права власності на об’єкт, а також інші умови залежно від об’єкта нерухомості і обумовлених сторонами особливих умов його придбання.