Що сталося на ринку нерухомості Києва влітку 2011 року?

Як ринок нерухомості вів себе цього літа? Які події в світі допомагали або, навпаки, заважали йому рухатися в заданому владою та експертами напрямку.

Влітку 2011 року ринок нерухомості почав зазнавати зміни. Він вже не такий стабільно падає, яким був до цього багато місяців поспіль.

На вторинному ринку житлової нерухомості Києва спостерігається підвищення цін на квартири. Для багатьох учасників ринку події розгортаються досить несподівано. Адже до цього ціни повільно опускалися практично у всіх сегментах вже дуже тривалий період.

Падіння становило в середньому 1-1.5%, тому багато фахівців ринку прогнозували подальше зниження цін приблизно в таких же межах.

Потенційні покупці обурені. Адже вони сподівалися на більш істотне просідання цін і зараз відмовляються вірити в те, що ринок відчув «дно».

Припинення падіння, а потім і поступове зростання цін на вторинному ринку Києва, на думку багатьох, були спровоковані загрозою законодавчого дефолту США, настання якого очікувалося 2 серпня 2011 року.

Але штати благополучно підвищили собі кредитний ліміт, а київський ринок повернутися на вихідну позицію вже не захотів. На ньому почалася ланцюгова реакція взаємного підняття цін.

Адже близько 80% продавців на ринку продають нерухомість з метою подальшої купівлі (тобто намагаються провести операцію обміну), багато з цих 80% є разжимными обменщиками (планують після продажу докласти грошей і купити щось дорожче). А в ситуації, коли сусід вже підняв ціну, продавши квартиру за старою ціною – доповідати довелося б більше.

Ось і знімають багато продавців свої квартири з продажу. Через тиждень ці квартири можуть знову з’явитися на ринку, але вже за новою, вищою ціною. І так по колу. Навіть, незважаючи на раніше млявий попит і в 10-15 разів меншу кількість угод, ніж в докризовому 2007-му році.

Первинний ринок радує своїх шанувальників прискоренням темпів введення нових будинків в експлуатацію. Голова КМДА Олександр Попов заявив, що в цьому році вже на цей час здано в експлуатацію 532 тис. кв. м. житла (що на 51% більше аналогічних показників минулого року), до того ж до Дня Незалежності планується прийняти в експлуатацію ще 8 багатоквартирних будинків, кілька тисяч квадратних метрів житла додасться в загальний житловий фонд Києва (нараховує на даний момент 59.7 млн. кв. м. житла).

Інформація для покупців хоч і позитивна, однак навряд чи здатна вплинути на ринок істотним чином. Здане в експлуатацію житло починалося будуватися ще задовго до кризи, тому не виключено, що багато квартири в цих будинках вже давно проінвестовані і зараз їх передадуть своїм власникам.

Тим не менш, підвищення цін на вторинному ринку – хороший шанс для забудовників спродатися. Ціни за квадратний метр у нових будинках менше, ніж на вторинному, що для деяких покупців є головним аргументом при виборі житла.

Основний недолік квартир первинного ринку – розташування нових будинків. І цей фактор відлякує багатьох потенційних покупців, т. к. місцезнаходження нерухомості відіграє ключову роль на ринку при формуванні цін.

На думку автора, ланцюгова реакція підняття цін продавцями продовжиться ще якийсь час, можливо 2-3 місяці. (Якщо, звичайно, на ринок нерухомості не вплинуть якісь сильні зовнішні фактори, наприклад світова фінансова криза, за масштабами схожий на той, що стався в 2008 році).

Зупинити цю ланцюгову реакцію може, наприклад, значна девальвація гривні, сигнали з ринку оренди про зменшення кількості орендарів (абітурієнтів у цьому році очікується значно менший), або ж майже повна відсутність угод на вторинному ринку остудить гарячі голови обмінників.