Що може завадити узаконити самобуд?

Експерти допомогли розібратися в тому, як правильно оформити самобуд.

Через три місяці з невеликим закінчується черговий термін, відведений для введення в експлуатацію за спрощеною схемою так званих самобудів. Як раз зараз саме час нагадати про це господарям численних самовільно зведених будинків та інших великих споруд. А заодно і самим розібратися в тому, як це все робиться, так і треба з цим взагалі зв’язуватися. У цьому нам допомогли генеральний директор, керуючий партнер юридичної компанії «Правова гільдія «Вікторіал» Віктор Мороз і президент міжнародної юридичної компанії «Український Юридичний Центр» Олександр Качура.

Про що йде мова

У нашого сьогоднішнього героя у офіційних документах куди більш серйозне ім’я — «об’єкти самовільного будівництва». Відповідно до ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України, цього гордого звання будь будова може бути удостоєно при виконанні однієї з наступних умов: якщо воно збудовано або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, якщо немає відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, якщо немає належно затвердженого проекту, або якщо будівельні норми і правила істотно порушені.

Твердження, що в Україні самобуду багато, — не що інше, як котре дезінформує применшення. Фактично наша країна суцільно покрита цими самими об’єктами самочинного будівництва. Серед багатоквартирних житлових будинків, зведених у незалежній Україні чи не більшість починало будуватися з порушенням тих чи інших процедур. Те ж саме стосується магазинів та інших комерційних і виробничих об’єктів. Ну, а вже сільська або дачна забудова – це майже суцільний самобуд.

Не оформлене офіційно будівництво загрожує індивідуальним забудовникам штрафом до 12 тисяч гривень (в залежності від типу будинку). Крім того, згідно з чинним законодавством, заборонено використовувати офіційно не введені в експлуатацію будинки. Без цього будинок також не може бути зареєстрований державним реєстратором, тобто офіційно цієї власності у вас не буде: її не можна ні продати, ні подарувати, ні заповідати.

Щоб легалізувати такий будинок, потрібно пройти певні процедури, які в народі позначаються простим словом «узаконити».

До речі, крім власних зусиль у самовільному будівництві, власником самобуду можна стати, придбавши разом з ділянкою будинок, ніяк не відображено в документах або згаданий як «садовий будиночок» на ділянці. Щоб таке житло набув офіційний статус, його теж треба узаконити. Так само як і самобуд, отриманий у спадщину.

Для цього існують три шляхи: спрощена процедура введення в експлуатацію; загальна процедура укладення угоди з органом місцевого самоврядування про погодження самочинного будівництва; або суд.

Про ризики самолікування

Узаконити свій будинок самостійно, без юристів, реально. «Якщо ви подаєте повний пакет документів за всіма правилами, то відмовити вам немає підстав», — говорить Олександр Качура. Тільки от мало хто може з ходу правильно скласти цей пакет. Особливо, якщо йти по адміністративній процедурі — там у всіх цих паперах чорт ногу зломить. «Люди починають розбиратися самі, а потім все одно приходять до професіоналів, — каже Віктор Мороз. — Але іноді може бути вже пізно. Тому що вони вже втратили якісь можливості, які можна повторно використовувати — наприклад, якщо вам відмовила адміністрація».

В ідеальному випадку за легалізацію за спрощеною процедурою, за словами Качури, потрібно буде викласти від 5500 грн. Але Віктор Мороз зазначає: краще відразу налаштовуватися, що витратити менше 20 тис. грн. на легалізацію самовільного будівництва не вийде.

Три дороги, або вибираємо процедуру за смаком

Спрощена процедура

По ній можуть бути введені в експлуатацію індивідуальні (садибні) житлові, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, збудовані у період з 5.8.1992 р. до 12.3.2011 р. До заяви про застосування спрощеного порядку потрібно докладати два зразка заповненої декларації про готовність об’єкта до експлуатації, звіт про проведення техобстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об’єкта з висновком про їх відповідність вимогам надійності і безпеки експлуатації, завірені копії техпаспорта і документів про право власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений об’єкт нерухомості. Дата прийняття в експлуатацію об’єкта є дата реєстрації декларації до державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ). Для прийняття рішення про прийом самобуду в експлуатацію у Дабку є 10 днів. Після цього забудовник може оформити в реєстраційній службі реєстрацію права власності та отримати потрібні документи.

Угода з місцевою владою

Якщо ваш будинок не відповідає умовам спрощеної процедури, другий спосіб узаконення — укласти угоду з органом місцевого самоврядування про погодження самочинного будівництва. Правова підстава для цього — рішення відповідних виконкомів сільської, селищної або міської ради, в якому передбачено перелік всіх документів, які необхідно подати на розгляд виконкому. За словами Віктора Мороза, за загальним правилом серед таких документів — заява, проект, виконаний ліцензованою організацією, копії правовстановлюючих документів на земельну ділянку, оригінал выкипировки земельної ділянки з нанесеними інженерними мережами та червоними лініями (при потребі), висновки управління архітектури департаменту містобудування. Можуть попросити і інші документи — повний список краще уточнити на місці.

Зібрані документи подаються до виконкому органу місцевого самоврядування за місцем розміщення самобуду. Після огляду будівництва на місці і розгляду документів виконком видає техзаключение про відповідність самовільного будівництва нормативним вимогам. Якщо все добре, між забудовником і органом місцевого самоврядування укладається угода про погодження самочинного будівництва.

Суд

За словами Віктора Мороза, успіх або неуспіх при узаконення через суд залежить від обгрунтованості пред’явлених вимог. Якщо у вашій ситуації немає ніяких підводних каменів (ви просто хочете узаконити будинок на власній ділянці), то шанси на успіх близько 90%. Перешкодити може опір відповідачів — місцевої влади. Приміром, вони будуть намагатися довести, що допущені дуже серйозні порушення будівельних норм.

Шлях через суд більш швидкий і гарантований, ніж попередній, адміністративний. При останньому немає 100%-ної гарантії результату — все залежить від доброї волі місцевої влади (ще й незрозуміло, в яку суму ця «добра воля» може обійтися). Крім того, адміністративний спосіб може вимагати до півтора років (якщо не пощастить з місцевою владою), в той час як з судом можна вкластися і в два місяці.

Втім, Олександр Качура менш песимістичний: «З адміністративною процедурою в більшості випадків все можна зробити за термін до 30 днів, а за спрощеною — і того менше. Головне — хто і як це робить».