Що краще – кредит або оренда?

Експерти активно почали обговорювати можливості зростання цін на нерухомість вперше після кризи.

До останнього часу більшість експертів говорили про те, що ціни на нерухомість ще не досягли дна. Мовляв, кількість угод навіть у відносно благополучному Києві в кілька разів менше, ніж це було до кризи.

– Люди готові платити за 900 доларів за квадратний метр первинного житла і 1000 доларів за “вторинку” в столиці, – вважає голова національної ради Ріелторської палати України Олександр Бондаренко.

Основною причиною зниження цін експерти називають практично повна відсутність кредитування.

– За підсумками липня 2011 року банки видали нових іпотечних кредитів (з урахуванням пролонгованих) на суму 347 млн грн., – говорить президент українського аналітичного центру Олександр Охріменко. – Це дуже мало, якщо згадати, що загальний розмір вже існуючого портфеля іпотечних кредитів для населення складає близько 78 млрд грн. При цьому портфель зменшується, так як населення погашає більше іпотечних кредитів, ніж бере нових.

Проте вже в наступному році ситуація може змінитися. Це станеться, якщо на ринок масово почнуть виходити банки з пропозицією позик під більш гуманні відсотки.

– Сьогодні середня ставка за іпотечними кредитами становить 16,7%, – продовжує Олександр Охріменко. – І до кінця поточного року вона може тільки зрости. Але вже в наступному році можна очікувати її зниження до 12-14%. Пізніше ставка по іпотеці може знизитися до 7-8%, якщо індекс індексу ставок НБУ буде знижуватися. Це має сприяти збільшенню кількості бажаючих отримати іпотечний кредит.

За словами експерта, відродження ринку іпотечного кредитування призведе до зростання попиту на ринку нерухомості, що у свою чергу може збільшити ціни на 20-30% у найближчі кілька років.

– Деякі експерти оцінюють попит на нерухомість в розмірі десяти мільйонів сімей, які хочуть придбати нове житло, – продовжує експерт. – Навіть якщо десята частина цього попиту тепер зможе отримати іпотечні кредити, це стане тим кроком, який розгорне український ринок нерухомості, як у свій час у 2002 році зародження іпотечного кредитування дало поштовх подорожчання нерухомості в Україні.

Варіант 1

Залазимо в великі борги

Найдешевші квартири у столиці починаються від 35 тисяч доларів. У регіонах за ці гроші можна взяти непогану однокімнатну, а десь і двокімнатну квартири. Тому давайте на цьому прикладі і порахуємо, що краще знімати житло або ж купувати його в кредит.
Сьогодні вже доступні кредити з початковим внеском 10%. Однак для операції вам знадобиться велика сума. Потенційному позичальникові потрібно мати близько 1% від суми кредиту. Разом вам вже потрібно 3850 доларів (близько 31 тис. грн.). Правда, при такому низькому внесок у вас попросять надати додаткову заставу. Якщо ж другий квартири у вас немає, то початковий внесок складе вже 20%, а це вже 7000 доларів, або 56 000 гривень плюс одноразова комісія 2800 грн.
Не забудьте, що при оформленні завжди потрібно сплачувати держмито та збір в Пенсійний фонд (1% від вартості квартири кожен). Крім того, якась сума піде на оплату послуг нотаріуса і страховок, які в кожному банку свої. В сумі всі ці витрати виллються ще в 9900 – 10 110 гривень. А значить, позичальник повинен буде до отримання кредиту мати на руках 40 630 гривень при авансі в 10% вартості житла і мінімум 68 100 гривень при авансі в 20%.
Експерти вважають, що реальна ставка за таким кредитом складе 17,08% річних, а щомісячний платіж при ануїтетних виплат – 3711 гривень. Якщо врахувати, що щомісячні витрати з оплати кредиту не повинні перевищувати 50% доходу позичальника (при великих сумах доходу – і всі 60%), то для отримання такого кредиту позичальник повинен заробляти не менше 7422 гривень. Якщо ж позичальник накопичив 30% вартості квартири, то реальна ставка за таким кредитом складе в середньому по ринку 16,3% річних. В такому випадку щомісячний платіж позичальника становитиме 2771 гривню, а його офіційний дохід повинен бути не менше 5542 гривень.

КОМПЕТЕНТНО

Світовий досвід

– У більшості країн світу довгострокові іпотечні кредити мають плаваючу ставку, – говорить Олександр Охрименко. – Це дозволяє банкам без особливих проблем видавати кредити на 20-30 років. В Україні практика використання кредитів з плаваючою ставкою почала впроваджуватися після кризи. Але для того щоб кредити з плаваючою ставкою задовольняли і банкірів, і позичальників, необхідний чіткий і зрозумілий для всіх орієнтир, по відношенню до якого цю ставку розраховують.

Закон №7351 покладає на НБУ встановлення такого орієнтиру у вигляді індексу ставок, за аналогією з закордонним LIBOR. Це захистить позичальників від різного роду спірних методик розрахунку ставок, які використовуються зараз в банківському секторі. Відповідно до закону на стадії видачі кредиту позичальнику встановлюється його персональна кредитна надбавка (ставка плюс індекс НБУ), яка не може бути змінена банком протягом всього терміну дії договору, навіть якщо термін договору буде 30 років. Ставка для фізичної особи буде змінюватися в міру зміни індексу НБУ. І як західноєвропейські позичальники цікавляться ставкою LIBOR, так і українські позичальники будуть цікавитися індексом Нацбанку і шкодувати, що він ніяк не хоче знижуватися.

Дуже принципова вимога закону – зобов’язання банку при видачі кредиту вказувати всю суму комісій і доплат, в тому числі пов’язаних зі страхуванням об’єкта застави. Це дасть можливість позичальнику чітко оцінити свої фінансові можливості, але найголовніше – зніме конфлікти з банком у процесі сплати відсотків і комісій за весь термін кредитного договору.

Варіант 2

Знімаємо житло

Найдешевші квартири у столиці здають від 2 тисяч гривень. Схожа ціна та регіонах на квартири подібної цінової категорії. Тобто вартість оренди відрізняється від витрат на придбання нерухомості в кредит майже вдвічі. Та ще потрібно і накопичити пристойну суму – 40-60 тисяч в залежності від того, чи є у вас що запропонувати банку чи ні.

З плюсів оренди можна виділити той факт, що якщо ціни все-таки знизяться, то і господарі житла навряд чи будуть піднімати ціни. Та й змінити квартиру в разі необхідності переїзду в інший район, наприклад при зміні місця роботи, набагато простіше орендну, ніж власну. Крім того, поживши кілька років в квартирі, можна переїхати в аналогічну з більш свіжим ремонтом. Якщо квартира була ваша, то ці витрати довелося б оплачувати з власної кишені.

З іншого боку, в разі зростання цін на житло вартість оренди буде збільшуватися. Тому якщо ви вірите в зростання цін на нерухомість, кредит краще.

Термін кредиту Аванс 10% Аванс 20% Аванс 25% Аванс 30%
1 рік 18,82% 17,82% 19,21% 18,77%
5 років 17,37% 16,93% 16,76% 17,64%
10 років 17,18% 16,45% 16,46% 17,41%
15 років 17,11% 16,73% 16,39% 16,68%
20 років 17,08% 16,69% 16,00% 16,30%
25 років 14,93%
30 років 14,91%