Що гальмує ринок іпотеки?

Ще в минулому році експерти покладали на нинішню осінь великі надії. Прогнозували поліпшення умов для отримання іпотечних кредитів. Але дива так і не сталося…

А існуючі сьогодні на ринку банківські пропозиції не знаходять свого масового клієнта. Що ж гальмує розвиток ринку іпотеки і як вирішити проблему доступності житла для більшості?

Відкладений попит

Опитані “Інвестгазетою” експерти в один голос твердять, що попит на житлову нерухомість з боку українців все ще залишається високим. Однак існуючі на сьогодні пропозиції не в змозі задовольнити із-за того, що ціни на житло несумірні з доходами населення, а кредитні кошти доступні далеко не всім.

Високі відсотки

За даними компанії “Простобанк Консалтинг”, сьогодні позики на придбання житла надають тридцять банків з топ-50 за розміром активів. При цьому найбільша кількість пропозицій, незалежно від того, первинний або вторинний ринок, припадає на кредити терміном на п’ять-десять років. Меншу кількість тих, хто готовий кредитувати на 15 років, а терміном до 20 років можуть похвалитися лише ВТБ Банк, ДБ Ощадбанку Росії, Ерсте Банк, Піреус Банк, Укрсоцбанк, Індустріалбанк, Універсал Банк, Укргазбанк, БМ Банк, Ощадбанк, Банк Креді Агріколь.

Що ж стосується кредитних ставок, то в середньому на первинне житло можна взяти у банку в борг за п’ятнадцять і вище відсотків річних, а на вторинному — від 17% річних. Розмір початкового внеску в більшості банків декларується від 20%, при цьому більш низькі ставки банки пропонують при внеску 40-50% і вище. Незважаючи на дорожнечу кредитів, банкіри відзначають, що потепління на ринку кредитування в цьому році все ж сталося. Найшвидшими темпами зростають кредити терміном до одного року, в той час як довгострокові позики демонструють негативну динаміку.

Альтернативні варіанти

Поки дешевих варіантів для бажаючих придбати житло не так вже й багато. Першим є розстрочка від забудовника. Сьогодні багато будівельники пропонують безпроцентну розстрочку. Терміни індивідуальні в кожному з випадків і залежать від ступеня готовності житла. Як правило, перший внесок дорівнює 50% від вартості квартири, а решта виплачується протягом декількох років. Ця схема має як свої плюси, так і мінуси. З одного боку, покупець повинен укласти договір на етапі будівництва і частково купити “повітря” у вигляді неіснуючої/недобудованої/нездану квартири. З іншого боку, подібні ризики дають істотну економію на вартості квадратного метра, так і на можливості отримати безпроцентну розстрочку.

“Сьогодні ми робимо ставку в порядку пріоритетності на відновлення кредитування вторинного ринку, первинне кредитування “перспективних” проектів і тільки потім на співпрацю з державними програмами. І безперечно, саме держава може запустити “іпотечну ланцюжок” шляхом більш активного і об’ємного просування програм стимулювання будівництва (приклад — існуюча підтримка молодіжного житлового будівництва). На цьому ринку діє принцип “замкнутого кола”: купується нова квартира, продається стара і так по ланцюжку (часто із залученням іпотечного кредитування). Позичальники зі спекулятивними намірами ринок покинули, залишилися практично тільки ті, кому необхідна нерухомість для проживання або збереження накопичень”, — розповідає начальник відділу по роботі з забудовниками та агентствами нерухомості Укрсоцбанку Богдан Гапонюк.

Прогнози

На думку начальника управління продажів Укрсиббанку BNP Paribas Group Володимира Шевченка, в 2011-2012 роках ринок залишиться практично без змін. З боку населення в зазначений період на пожвавлення попиту сподіватися не варто, так як добробут українців не росте і настрої в більшій частині наших співвітчизників песимістичні. А що стосується банків, то їхня політика, швидше за все, залишиться такою ж виваженою і виборчої по відношенню до клієнтів, якою вона є зараз.

Для тих же, хто хоче придбати житло сьогодні, але не має коштів, варіантів небагато: або банківський кредит за програмою ДІУ, або розстрочка від забудовника. Необхідно також враховувати, що доступність коштів автоматично підніме вартість квадратного метра. Тобто або купувати більш дешеву квартиру, але за більш дорогі позикові кошти. Або завтра — дорогу квартиру, але з низькими процентними ставками.