Що чекає ринок нерухомості восени 2012 року?

Небажання потенційних власників купувати квартири по запропонованих продавцями цінами спровокує обвал цін на вторинному ринку.

Нинішня осінь принесе українцям неприємний сюрприз. Більшість аналітиків прогнозують девальвацію гривні, що вплине не тільки на споживчий ринок, але і на нерухомість. Якщо забудовники намагаються тримати стабільні ціни на квартири в новобудовах, то на вторинному ринку житло, швидше за все, подешевшає. Причина тому — небажання потенційних власників купувати квартири по запропонованих продавцями цінами.

Курсові коливання — одна з найболючіших тем, яку зараз активно обговорюють як фінансові аналітики, так і продавці нерухомості. Аналітики озвучують різні прогнози, однак всі вони мають спільну думку — гривня таки девальвує. По одному з них, до кінця року гривня впаде до 8,2-8,25 грн за долар, а в 2013 р. її курс впаде до 8,5-8,8 грн за долар. При другому сценарії розвитку подій, курс 8,5-8,8 грн за долар українці побачать в обмінниках вже в цьому році. При третьому, найбільш песимістичному варіанті розвитку подій, національна валюта до грудня впаде до 10 грн, а потім знизиться до 20-30 грн за долар.

Варто зазначити, що вже зараз НБУ проводить політику м’якої девальвації в умовах помірного тиску на курс гривні. Крім того, основний фактор, що визначає настрої на ринку, — динаміка курсів в інших країнах. Наприклад, у Великобританії фунт стерлінга знизився по відношенню до долара приблизно на 15-20%. Враховуючи те, що політичний фактор відійде на другий план після виборів до парламенту в жовтні цього року, в такій ситуації відповіддю НБУ на можливе виникнення тиску на валютний курс під дією зовнішніх (ціни на сталь) або внутрішніх шоків (зростаючий попит на купівлю іноземної валюти), швидше за все, буде девальвація гривні.

Наприклад, одним з факторів може стати значне зниження курсу гривні, коли серед населення почнеться паніка. Жителі країни почнуть активно переводити депозити в іноземну валюту, що завдасть удару по банківській системі.

Аналітики озвучують різні прогнози, однак всі вони мають спільну думку — гривня таки девальвує. За найоптимістичнішим з них, до кінця року гривня впаде до 8,2-8,25 грн за долар, а в 2013 р. її курс впаде до 8,5-8,8 грн за долар

Варто зазначити, що зараз існують фактори, які можуть зменшити розмір девальвації. Зокрема, це може статися за рахунок просідання євро і стабільності інших валют. Адже вартість грошей більшості східноєвропейських держав була стабільною в 2012 році. Тобто, глобального зростання вартості долара на світових ринках не відбувається, тому гривня теоретично може утримати свої позиції. Якщо ця теорія вірна, то розмір коливань може скласти 2,5%. Крім того, недавнє падіння світових цін на нафту має позитивно вплинути на торговий баланс і валютний ринок країни.

Враховуючи прогнози щодо девальвації національної валюти, найважливіше питання для експертів ринку нерухомості — яким чином ця тенденція вплине на вартість житла. Як відомо, цей ринок досить сильно залежить від долара. Більшість потенційних покупців нерухомості зберігають свої заощадження саме в іноземній валюті. Тому, на перший погляд, логічно, що вартість житла не повинна змінитися. Саме до такої точки зору дійшли експерти на первинному ринку нерухомості, які вважають, що ціни на квартири в новобудовах не будуть рости. А отже, в доларовому еквіваленті квартири повинні подешевшати. Однак існує думка, що так буде тривати перші два-три місяці після девальвації національної валюти. А потім квартири почнуть дорожчати в гривні. Це пояснюється тим, що частина девелоперських компаній виплачують доларові кредити.

Тому в договорах купівлі-продажу нерухомості вартість апартаментів часто прив’язується до курсу національної валюти до долара.

Що стосується вторинного ринку нерухомості, то вартість житла, швидше за все, буде знижуватися. На це вплине не лише девальвація національної валюти, але і попит стабільно падає. З одного боку, це пов’язано зі зростаючою конкуренцією з первинним ринком (частка квартир в новобудовах за рік зросла з 20 до 40% в загальній структурі продажів), а з іншого — падаючими реальними доходами громадян і проблемами з доступом до іпотечних кредитів. За підрахунками експертів, 40% українців не можуть собі дозволити взяти участь у програмі «Доступне житло».

Крім того, більшість киян готові купувати квартири в столиці за 1,5 тис. / кв. м, тоді як реальна ціна на сьогодні становить 1,8 тис. / кв. м.