Що буде впливати на ринок житла у 2013 році?

Законодавчі нововведення, що вступили в силу на початку року, поки мають лише негативний вплив на ринок житла. При цьому тенденцій, які могли б істотно активізувати ринок в 2013 році, експерти не відзначають.

Відродження довіри до забудовника

У цьому році попит на новобудови буде зростати, а вторинне житло буде втрачати популярність серед потенційних покупців. Таким чином, можна констатувати, що будівельним компаніям після кризи все-таки вдалося повернути довіру українців, які вже не бояться інвестувати в недобудови.

“У 2008 році кількість угод на первинному ринку становила 10 тис, на вторинному – 20 тис. В 2012 році на вторинному ринку було продано 19 тис. квартир, на первинному – 14 тис. кв. Якщо ця тенденція буде продовжуватися, то вже в наступному році кількість угод на вторинному ринку буде менше, ніж на первинному”, – говорить аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький.

Податок на нерухомість

Дане законодавче нововведення може призвести до підвищення цін на первинному ринку. За словами керівника холдингу “Київміськбуд” Ігоря Кушніра, Податковий кодекс передбачає, що новий збір платитимуть не тільки власників квартир, але і забудовники. “Тепер цей податок буде закладатися у вартість квадратних метрів”, – говорить Кушнір.

Як додає начальник відділу продажів ЖК “Park Stone” Дмитро Шостя, забудовникам доведеться платити податок із квартир, які не були продані до введення об’єкта в експлуатацію. Передбачається, що в Податковий кодекс будуть внесені зміни, які звільнять компанії від сплати збору, проте, коли саме це станеться, поки що не зрозуміло.

“Адже сплата податку з двох-трьох сотень квартир у великому комплексі може неабияк вплинути на фінансовий стан забудовника. А потім – і на його ціновій політиці”, – зазначає Шостя.

Нові правила реєстрації нерухомості

Як і прогнозували експерти, передача повноважень БТІ нотаріусам фактично заморозила ринок на початку цього року. За інформацією Асоціації фахівців по нерухомості, нотаріуси на сьогодні через законодавчої плутанини взагалі не можуть реєструвати угоди з землею. Що стосується ринку житла, то реєстратори зайняли вичікувальну позицію, і працюють за новою схемою дуже повільно і неохоче.

При цьому послуги нотаріусів щодо оформлення угод подорожчали більш, ніж у два рази. “Якщо раніше можна було оформити квартиру від 800 грн., то тепер від 2 000 грн. і вище”, – зазначає Сергій Костецький.

Втім, учасники ринку очікують, що до квітня ситуація стабілізується, і нинішня плутанина не позначиться на кількості угод за підсумками року. При цьому, на думку експертів, новий механізм, коли його відпрацюють і усунуть всі проблеми, буде зручніше, ніж попередня схема реєстрації через БТІ.

“Ми сподіваємося, що вже до початку другого кварталу взаємодія реєстраційних органів і потенційних власників майна налагодиться остаточно і нова система прискорить процедури”, – прогнозує Дмитро Шостя.

Доступне житло і дешева іпотека

В цьому році будуть продовжувати діяти державні житлові програми – здешевлення іпотеки, доступного житла та молодіжного кредитування. Водночас, бюджетне фінансування значно скоротиться порівняно з 2012 роком, коли напередодні парламентських виборів влада спробувала активізувати цей напрямок.

Зокрема, на здешевлення іпотеки передбачено 300 млн. грн. проти 1 млрд. грн. у 2012 році, велика частина яких, однак, не була освоєна за погано відпрацьованого механізму програми.

“Виходячи з бюджету, будуватися в рамках державних програм буде набагато менше, ніж у минулому році. У теж час, можлива коригування бюджету та додаткове виділення коштів”, – говорить аналітик Ліги експертів України Андрій Гусельников.

У теж час, державні програми лізингу або оренди квартир, анонсовані владою наприкінці минулого року, за прогнозами експертів, навряд чи будуть реалізовані.

“У програму лізингу я не вірю, т. до. вона державі не вигідна. Держава має багато Міжнародного валютного фонду, і йому немає ніякого сенсу такі “пожертви” робити. Держава викупить квартири, буде здавати за мінімальні гроші, а термін окупності буде десятки років. Ця програма була просто озвучена буквально один раз перед виборами. Забудьте про неї, вона ніколи в Україні не запрацює”, – вважає Сергій Костецький.

Таким чином, можна припустити, що в цьому році квартири з допомогою держави зможуть придбати, як і в минулі роки, всього кілька тисяч українців. При тому, що тільки за офіційними даними в поліпшенні житлових умов у нашій країні потребує більше 1 млн. чоловік.

Зовнішні фактори

За словами експертів, ринок будівництва та нерухомості в цьому році буде дуже чутливим до впливу зовнішніх факторів.

“Ми все одно перебуваємо в кризі. Система працює, але працює не так, як хотілося б. А враховуючи те, що будівельна галузь – це двигун економіки, то доводиться стежити за всіма напрямками: починаючи від політики і закінчуючи оподаткуванням”, – зазначає Ігор Кушнір.

Зокрема, на ринок буде в значній мірі впливати загальна економічна ситуація в Україні, від якої безпосередньо залежить платоспроможність потенційних покупців. У свою чергу, українська економіка залишається залежною від світових тенденцій.

“Ще не до кінця зрозуміло вплив чергової хвилі світової фінансової кризи на українську економіку”, – говорить Дмитро Шостя.

Крім того, порушити стабільність ринку можуть валютні коливання.

“Якщо курс долара до гривні зросте до 8,5, глобально нічого не станеться. Якщо більше, то це вплине безпосередньо на кількість угод і ціни”,- вважає Сергій Костецький.

Фактори невлияния

Активного ж зростання ринку в цьому році нічого не віщує. Ситуацію могла б змінити активізація іпотечного ринку, однак, це навряд чи можливо в найближчій перспективі.

“У глобальному сенсі нічого не зміниться. Змінитися може лише в тому випадку, якщо запрацює іпотека – ставки зміняться з 25% до 12% річних, термін кредитування зростуть до 20-30 років. Але цього не відбудеться, тому ринок буде розвиватися також як в 2011-2012 роках”, – говорить Сергій Костецький.

В цілому за 2013 рік, прогнозує Костецький, середня вартість житла зросте на 5-7%. Максимальне зростання цін до 10%, буде зафіксовано на дешеві квартири до $1,5 тис. за кв. м.