Схеми придбання житлової нерухомості в новобудові

Існує кілька успішно працюючих схем придбання житлової нерухомості в новобудові – заставні та договору оренди житла з його подальшим викупом. Пропонуємо вашій увазі докладно розглянути плюси і мінуси цих схем.

Заставна

Заставна засвідчує не право її власника на об’єкт нерухомості, а його право звернути стягнення на цей об’єкт у разі невиконання основного грошового зобов’язання боржником. В силу положень ЗУ «Про іпотеку» власник заставної не отримує жодних прав на майбутню квартиру

У зв’язку з набранням чинності ЗУ №2367-VI від 29.06.2010 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державного регулювання у сфері будівництва житла» використання закладних у якості інструментів інвестування в будівництво вважається неправомірною діяльністю. Застава розглядається тільки як механізм рефінансування, а не як спосіб продажу первинної нерухомості.

Дана позиція відображена і в листі Мюнюста №820-0-2-10-31 від 27.10.2010, але, такий лист не є нормативно-правовим актом, і будівельні компанії продовжують залучати гроші інвесторів в обмін на видачу закладних, вводять в оману потенційних покупців, що має ознаки складу кримінального злочину, передбаченого ст. 190 «Шахрайство» УКУ. При цьому у відповідності зі ст. 230 ЦКУ, у разі, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин визнається судом недійсним. Сторона, яка застосувала обман, зобов’язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, завдану у зв’язку із здійсненням операції.

Договір оренди житла з викупом

На законних підставах об’єктом оренди з правом викупу може бути тільки квартира або будинок (тобто, угода можлива виключно для відчуження готового житла або для залучення коштів у будівництво житла при використанні попереднього договору оренди житла до завершення його будівництва).

Відносини оренди житла з викупом встановлюються на підставі договору, до якого застосовуються положення статей 810 1, 811, 813 – 820, 823, ч. 2 ст. 825, ст. 826 і 1232 1 ЦКУ з урахуванням особливостей, встановлених ЗУ «ПРО запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва».

За договором оренди одна сторона – підприємство-орендодавець передає другій стороні – фізичній особі – орендарю житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови сплати орендних платежів у повному обсязі (викупу житла), житло переходить у власність орендаря. Договір оренди укладається у письмовій формі, підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню та обов’язковій державній реєстрації.

За такою схемою придбання момент виникнення права власності на нерухомість виникає після припинення відносин оренди та повної оплати вартості за договором. Перевагою такої схеми є поетапна оплата вартості, а недоліком – при розірванні договору втрачається вся сума внесених «покупцем» грошей, так як сплачена сума буде вважатися, внесеної за оренду нерухомості, і не підлягатиме поверненню, власник майном може безперешкодно розпоряджатися своїм майном. Для багатьох забудовників така схема, очевидно, стане основним способом залучити кошти для завершення будівництва об’єкта.