Шанс на проживання: як українцям поліпшити житлові умови

Всі аналітики сходяться на думці, що для запуску будівельного “локомотива” просто необхідні живі кошти у вигляді інвестицій від населення.

На будівельний ринок орієнтуються різні сфери економіки – від виробництва будматеріалів, до роздрібної торгівлі і транспорту.

Але, щоб запустити цей «локомотив», потрібні живі гроші – інвестиції від українців, які хочуть поліпшити свої житлові умови. На жаль, купівля житла за свій рахунок доступна лише одиницям, іншим для цього не вистачає заощаджень.

Залишається розраховувати на іпотеку. Реанімували його вже на початку року, а до осені всі очікували вражаючих результатів. Що ж на практиці? Вдалося державі, банкам і забудовникам пожвавити ринок іпотеки?

На кредитній хвилі

Представники фінустанов ще взимку та навесні були сповнені оптимізму, і брали на себе підвищені зобов’язання відродження іпотечного кредитування. Як стверджують банкіри, в цьому вони досягли успіху.

– Кількість банків, які видають іпотечні кредити, значно зросла, – підтверджує директор роздрібного бізнесу НАДРА БАНКУ Валентина Брожик. – Якщо на початку цього року тільки одиниці кредитували покупку житла, то зараз близько 20 великих банків пропонують цю послугу.

Дійсно, прорив здається вражаючим, але тільки якщо порівнювати його з практично повним отсутст-вієм іпотечного кредитування ще рік тому. Вельми скромні, порівняно з докризовими, показники зрозумілі: уроки кризи не пройшли даром.

– Навіть ті умови передбачуваної іпотеки, які банки починають обговорювати, значно жорсткіше, ніж у 2007 році, – констатує фінансовий директор компанії «Созидатель» Станіслав Плескачевскій. – Якщо буде нова фінансова криза, іпотечний ринок просто завмре, його не стане: почнуть наростати проблеми за старими кредитами, природно, ні для банків, ні для потенційних позичальників тема кредитування вже не буде актуальною.

Сьогодні до придбання житла в іпотеку люди підходять дуже обережно і серйозно. І умови, як ми вже зазначили, залишаються суворими. С. Плескачевскій вважає, що виною тому – друга хвиля кризи. Тобто банки, звичайно, змушені йти на активні операції (в цьому, власне, суть їх роботи), але при цьому низькі ставки поки що не можуть запропонувати.

– Банки воліють кредитувати вторинне житло, – уточнює Ст. Брожик. – І тільки у виняткових випадках – первинку. Як правило, це певні житлові комплекси, зі ступенем готовності не нижче 75%.

УМОВИ

Найбільше шансів отримати кредит у банку у того, хто вподобав собі вторинне житло. Найбільш охоче банки кредитують на строк до 15 років (рідше – до 20 років), з середніми ставками (залежно від терміну) від 17% до 20% річних і авансом (в залежності від строків кредитування) – 30-60% від вартості житла.

З перших рук

Оскільки кредитувати новобудови банки не поспішають, забудовники дедалі активніше розвивають продажу в розстрочку. Як говорить керівник Департаменту маркетингу та реклами ЖК «Паркове Місто» & ЖК «Комфорт Таун» компанії «К. А. Н. Девелопмент» Олександр Немтирев, поки що йдуть на цей крок далеко не всі, та марно. На його думку, сьогодні покупцеві потрібно допомогти.
Необхідно пропонувати більш або менш прийнятні умови придбання первинної нерухомості – такі, які на практиці виявляться посильними для середньостатистичного українця. І люди будуть купувати. Тільки так забудовники можуть утриматися на ринку. Однак і у випадку розстрочки є деякі нюанси.

– Перевагою кредиту від забудовників є невеликі ставки і лояльний підхід до оцінки платоспроможності позичальника. Недоліком є неможливість вибору. Тобто розстрочку можна отримати тільки у того позичальника, у якого клієнт буде купувати квартиру, – говорить віце-президент бізнесу «Персональні фінанси» ПАТ «Діамантбанк» Ганна Ткаченко.

Крім того, на відміну від банків давати тривалі розстрочки забудовники не хочуть, так що акумулювати кошти для виплат доведеться дуже швидко. У той же час покупець часто беззахисний: у разі припинення або «замороження» будівництва отримати свої гроші назад буде дуже складно.

– На стагнуючому ринку забудовник якимось чином змушений стимулювати продажу, – пояснює С. Плескачевскій. – Розстрочка – один з таких стимулів, але це дуже небезпечний інструмент. Нерухомість – фінансово ємний товар, а рентабельність у компаній різна. Дозволити собі здійснювати продажу, а гроші отримувати зі значною відстрочкою в часі – означає запустити механізм для швидкого вимивання обігових коштів. Тому перспектива для забудовника давати розстрочку обмежена в часі – все залежить від його фінансових можливостей.

УМОВИ

Отримати розстрочку на купівлю житла на первинному ринку можна при наявності 30-50% початкового внеску, найчастіше під 0% річних. Виплачувати треба нерідко протягом 1 року або ж до моменту здачі житла в експлуатацію. Лише поодинокі компанії пролонгують виплати на декілька років після того, як вручені ключі новоселам.

Державний підхід

У цьому році Державна іпотечна установа (ДІУ) запропонував власну Програму підтримки будівельної галузі та відновлення ринку іпотечного кредитування. Як нам пояснили у самому ДІУ, фінансова підтримка допомагає забудовникам отримати кошти для завершення будівництва, а співпраця з банками-партнерами дозволяє українцям гарантовано придбати житло на прийнятних умовах. Тобто банкам-партнерам чиновники рекомендують кредитувати населення за ставкою до 15% річних у гривні, строком від 5 до 30 років. При цьому ставка рефінансування для банків становить 11% річних.

Якщо говорити про допомогу забудовникам, то підсумки роботи ДІУ виглядають вражаюче. Там стверджують, що гроші виділяють в першу чергу для будівництва соціального житла, і вартість квадратного метра в таких квартирах становить 4,5-8 тис. гривень за квадратний метр. За новою програмою вже профінансували добудову 17 об’єктів по всій території України. Станом на 1 вересня цього року в експлуатацію введено 640 квартир. Зараз вони продаються, в тому числі і за механізмами ДІУ.

Зараз в ДІУ кажуть, що готові кредитувати через партнерів будь-якої, за умови їх відповідності вимогам, прописаним у стандартах ДІУ.

Варто зазначити, що державна підтримка кредитів в українців поки популярністю не користується. Причини в тому, що до 15% річних фінустанови часом плюсують додаткові відсотки. Крім того, страхування застави лягає на плечі позичальника, а також від нього вимагається сплатити ще і разову комісію – 1-4% від суми кредиту. Все це, разом з досить високими вимогами до офіційного доходу (враховується сукупний дохід всіх членів сім’ї), роблять кредити «від ДІУ» задоволенням не для всякого.

УМОВИ

– Максимальна сума кредиту: 1 млн грн – для Києва, 750 тис. грн – для Севастополя та міст-мільйонників, 500 тис. грн – для обласних центрів, 300 тис. грн – для міст районного значення, 200 тис. грн – для інших міст і сіл.
– Щомісячний платіж повинен бути не більше 45% від сукупного доходу сім’ї.
– Сама сума іпотеки не може перевищує 75% від оціночної вартості житла.