Самовільна споруда: як її узаконити?

Відповідно до ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. за № 435-IV (далі – ЦКУ) житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

У свою чергу, відповідно до ч. 2 тієї ж статті особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Крім того, згідно ч. 10 ст. 29 Закону про забудову здійснення будівельних робіт на об’єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно з чинним законодавством.

Таким чином, об’єкт нерухомості може вважатися самовільно побудованим за наявності однієї з умов:

земельна ділянка не відведена для цієї мети;

відсутній дозвіл на забудову;

відсутній затверджений проект;

при будівництві були допущені істотні порушення будівельних норм.

Особа, яка здійснила самовільну забудову, права власності на неї не отримує. Самовільна споруда підлягає знесенню особою, яка її здійснила, за її рахунок і з відшкодуванням третій особі збитків, якщо такі були.

Право власності на незаконно побудовані об’єкти можна визнати на підставі статті 367 ЦК, якщо земля знаходиться у власності. При цьому будинок не буде введений в експлуатацію, тому що не було проекту, затвердженого у всіх інстанціях (СЕС, пожежники тощо).

На сьогодні проходження всього дозвільного процесу та отримання відповідної документації на будівництво об’єкта займає досить довгий термін. Загальний порядок проходження дозвільної процедури виглядає наступним чином.

1. Отримання дозволу на будівництво (ст. 24 Закону України “Про планування і забудову територій” від 20.04.2000 р. № 1699-III, далі – Закон про забудову).

2. Отримання вихідних даних на будівництво (ст. 27 Закону про забудову).

3. Розробка і затвердження проектної документації на будівництво (ст. 28 Закону про забудову).

4. Отримання дозволу на проведення будівельних робіт (ст. 29 Закону про забудову).

Пройти вищезгадану процедуру в короткий термін, на жаль, вдається не кожному. Тим більше, що терміни отримання дозвільної документації суттєво відрізняються від законодавчо встановлених. У зв’язку з цим багато забудовників приступають до будівництва об’єкта нерухомості самовільно, з подальшою його легалізацією.

Поняття “будівництво” охоплює не тільки нове будівництво об’єкта. Так, згідно “Конвенції 167 про безпеку та гігієну праці у будівництві” від 20.06.1988 р. термін “будівництво” охоплює:

будівельні роботи, серед них земляні роботи і спорудження, конструктивні зміни, реставраційні роботи, капітальний і поточний ремонт (куди входять чистка й пофарбування) та знесення усіх видів будинків чи будівель;

цивільне будівництво, включаючи земляні роботи і спорудження, конструктивні зміни, капітальний і поточний ремонт та знесення, наприклад, аеропортів, доків, гаваней, внутрішніх водних шляхів, гребель, захисних споруд на берегах річок і морів та поблизу зон обвалів, автомобільних доріг і шосе, залізниць, мостів, тунелів, віадуків та об’єктів, пов’язаних з наданням послуг, таких як комунікації, дренаж, каналізація, водопостачання й енергопостачання;

монтаж та демонтаж будов і конструкцій з елементів заводського виробництва, а також виробництво збірних елементів на будівельному майданчику.

Крім того, згідно п. 1.2.1 Правил забудови р. Києва, затверджених Рішенням Київської міської ради від 27.01.2005 р. № 11/2587, будівництво визначається як нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт, технічне переоснащення підприємств.

Таким чином, юридичне поняття “самовільне будівництво” є більш широким і застосовується не тільки щодо нового будівництва.

Згідно ч. 3 ст. 375 ЦКУ право власника земельної ділянки на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за цільовим призначенням.

Також відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦКУ право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатацію. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

У той же час законодавством передбачена можливість узаконення (легалізації) самовільної будови. Так, відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦКУ право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Варто зазначити, що відповідно до ч. 5 ст. 376 ЦКУ на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує прав інших осіб.

Таким чином, легалізація самовільного будівництва передбачає звернення зацікавленої особи до суду з вимогою про визнання права власності на даний об’єкт.

Отже, першим кроком для легалізації самовільно побудованого об’єкта нерухомості буде оформлення правового титулу на земельну ділянку під уже збудований об’єкт. У випадку, якщо ділянка вже знаходиться у власності, але його цільове призначення не дозволяє використовувати самовільно збудований об’єкт нерухомого майна, необхідно буде здійснити зміну цільового призначення земельної ділянки відповідно до Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 11.04.2002 р. № 502. Згідно п. 12 цього Порядку рішення сільської, селищної, місцевої ради або відповідного органу виконавчої влади є підставою для оформлення громадянину або юридичній особі державного акта на право власності на земельну ділянку із зміненим цільовим призначенням.

Також, для підтвердження факту самовільного будівництва, для початку необхідно провести технічну інвентаризацію об’єкта. Відповідно до п. 1.4 Інструкції № 127 технічну інвентаризацію новозбудованих (реконструйованих) та наявних об’єктів виконують за рахунок замовників комунальні підприємства – бюро технічної інвентаризації (далі — БТІ).

Результатом проведення БТІ технічної інвентаризації об’єкта самочинного будівництва є отримання техпаспорта з позначкою “самовільно збудовані будинки (частини будинків)”, плану земельної ділянки та оціночних актів “побудовано самовільно”.

На сьогодні судова практика легалізації самовільного будівництва щодо вибору відповідача, доказів, які подаються до суду, неоднозначна. При судовій процедурі легалізації об’єкта нерухомого майна важливим питанням є вибір відповідача по справі.

Вищий арбітражний суд висловлює думку, що відповідачем за позовом може бути орган, що реєструє право власності на нерухоме майно. А таким органом у відповідності з Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим наказом Мін’юсту України від 07.02.2002 р. за № 7/5 (далі — Тимчасове положення), є БТІ.

У будь-якому випадку, при виборі відповідача по справі про легалізацію самовільно побудованого об’єкта нерухомості (особливо в регіонах) слід враховувати специфіку місцевої судової практики.

Після винесення рішення про визнання права власності на самочинне будова проблеми у власника самобуду не закінчуються. Так, відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦКУ право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. У той же час, згідно п. 1.6 Тимчасового положення реєстрації підлягають права власності тільки на об’єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку, за наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим БТІ, яке проводить реєстрацію права власності на ці об’єкти.

Ще одним шляхом легалізації самовільно побудованого об’єкта нерухомості є звернення до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про узаконення об’єкта самочинного будівництва, яке буде розглянуто відповідною комісією. Проте останнім часом місцеві ради відмовляють у такому узаконення, посилаючись на положення ст. 376 ЦКУ, і узаконення найчастіше відбувається через суд.

Останнім часом деяке поширення набули схеми узаконення самобудів через третейський суд. Однак процедура реєстрації права в такому порядку чітко не налагоджена і здійснюється шляхом створення “фіктивного спору”.

Що стосується фізичних осіб, то відповідно до ст. 97 Кодексу України про адміністративні правопорушення від 07.12.1984 р. № 8073-X самовільне будівництво будинків або споруд, а так само самовільна зміна архітектурного вигляду будинків або будівель в процесі експлуатації тягне за собою накладення штрафу на громадян від 5 до 10 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.