Ринок землі: врятує або погубить?

Нарешті заговорили про право кожного самостійно розпоряджатися своєю землею, але варто враховувати ризики і проблеми, які можуть виникнути з появою ринку землі.

Бездоганним позитивом впровадження вільного обігу сільськогосподарських земель можна було б вважати право селян вільно розпоряджатися своєю власністю – землею, яку вони безкоштовно отримали від держави.

В більшості випадків у них немає можливостей і бажання самостійно обробляти цю землю, а здавши її в оренду, вони отримують не дуже значні кошти.

Причому враховуючи низьку продуктивність праці та відсутність можливостей придбати більш ефективну аграрну техніку, більшість малих і навіть середніх аграрних підприємств не мають можливостей платити більшу орендну плату.

До того ж в Україні на сьогодні третина земель сільськогосподарського призначення взагалі не обробляється, а тому переплачувати селянам за оренду ніхто особливо не захоче.

Виходить, що для селян, особливо похилого віку, продаж землі виглядає досить привабливою перспективою, навіть якщо кошти, які вони отримають за це, будуть значно менше, ніж про це розповідають зараз чиновники.

Не заперечуючи право кожного самостійно розпоряджатися своєю власністю та необхідність відмови від радянського рудименту – заборони купівлі-продажу землі, можна було б тільки вітати впровадження вільного її звернення.

У той же час необхідно також усвідомлювати ризики і проблеми, які можуть виникнути завдяки цьому кроку.

Скупка землі за безцінь

Почати перелік цих ризиків можна з практично гарантованого суттєвого зниження вартості землі, особливо протягом перших п’яти-семи років після впровадження їх вільного обігу.

Практично кожен селянин має свої 2-4 га землі. Але окремо взяті вони не цікаві потенційним приватним покупцям. Інтерес виникне тільки коли можна буде придбати великі земельні масиви, які зручно обробляти аграрної технікою.

А яка частина селян погодяться продати свої земельні паї, невідомо. Тому потенційні покупці, якщо і будуть купувати земельні наділи в тих чи інших селян, то фактично за безцінь. В цьому випадку також буде існувати загроза вчинення кримінального тиску на тих з них, хто відмовиться її продавати.

До речі, і зараз, внаслідок бездумної роздачі землі селянам, існує серйозна проблема, так званого, черезсмужжя, або «клаптикування». Дуже часто ділянка розташована між декількома земельними ділянками, які належать на праві власності одній особі і розташовані в одному земельному масиві, земельних ділянок, які належать на праві власності іншій особі. Це створює проблему їх оренди, оскільки обробляти такі розрізнені клаптики неефективно.

Функцію скупки відокремлених земельних наділів і формування єдиних масивів могло б взяти на себе якесь державне земельне агентство або земельний банк. Але і цей процес потребуватиме значного часу і проблема ціни землі теж нікуди не зникне.

Якщо ж земля, виходячи з гарних популістських гасел, накопичиться за завищеною ціною, то потім продати її буде важко, і держава буде нести суттєві збитки.

А враховуючи рівень корупції в країні, слід очікувати, що зловживання та розкрадання державних коштів при цьому будуть носити масовий характер.

Вже не кажучи звідки мають взятися гроші на скупку земель. А мова в даному випадку йде про десятки мільярдів гривень, які потрібно відповідному агентству або банку мати в управлінні.

Скупка землі та формування касти земельних рантьє

Також реальним ризиком можна вважати масову скупку чи узаконення прав власності на землі, які вже знаходяться під контролем тих чи інших наших багатіїв, через підставних осіб

Цілком реальним може виявитися припущення, що з’явиться ціла каста рантьє, які будуть скуповувати землі з метою подальшої здачі її в оренду.

В якій мірі суспільство буде вважати нормальною ситуацію, коли земля скуповується не для ведення аграрного бізнесу, а саме з метою здачі в оренду?

Чи готове воно бачити, як забезпечують на багато поколінь наперед ті або інші родини свій добробут лише за рахунок земельної ренти?

Ті застереження, які зроблені в урядовому законопроекті, явно недостатні. Припущення, що когось зупинить необхідність надавати підтвердження наявності законного походження суми більше п’ятдесяти тисяч гривень, досить наївні.

Найбільш очевидний і простий спосіб обходження цієї норми – це банківський кредит. Формально, це абсолютне законне джерело походження коштів. Потім ніхто не буде перевіряти, а за рахунок чого такі кредити будуть повертатися.

Так що якщо ми говоримо, що ми вводимо вільний обіг сільськогосподарських земель для передачі її ефективним власникам, провідні мають намір вести аграрну діяльність, а не для того, щоб її скупити і потім здавати в оренду, потрібно вводити досить жорсткі механізми протидії цьому.

Наприклад, доцільно було б введення мінімум 50 процентного обкладання податком на доходи, одержувані від здавання в оренду землі в обсягах, наприклад, більше 15-20 гектарів.

У цьому зв’язку варто звернути увагу на те, що в урядовому законопроекті пропонується в межах природно-сільськогосподарської зони, тобто гірської області, встановити граничну максимальну загальну площу земельних ділянок у приватній власності однієї особи для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

У Поліссі таке обмеження складе 1500 гектарів; лісостепу – 1750; в степу, посушливому степу і сухого степу – 2100. У карпатській гірській області-900 гектарів, у кримській – 1100.

Але очевидно, що фермер з родиною, навіть при наявності сучасної техніки і при забезпеченні необхідної сівозміни, може самостійно обробити лише 200-300 га земельних угідь.

У той же час уряд передбачає можливість купівлі однією особою до 2100 гектарів, тобто для родини, в якій хоча б 3 людини, це вже більше 6 тисяч гектарів земельних угідь.

Щоб було зрозуміло, в радянські час найбільш потужні колгоспи і радгоспи обробляли, як правило, не більше 3-4 тисяч гектар. При цьому на виробництві були задіяні сотні найманих працівників.

Очевидно, що дозвіл скуповувати землі в таких обсягах означає знову ж появу аграрної буржуазії, яка буде забезпечувати свій добробут не за рахунок щоденної праці в сільському господарстві.

Добре, якщо вони будуть проживати в містах України і наймати керуючих, лише періодично заїжджаючи в свої маєтки.

Якщо уряд хоче з наближених для себе осіб сформувати касти земельних рантьє, тоді його пропозиція цілком зрозуміла, якщо – ні, то у цьому випадку розмір земельних угідь, якими має право володіти одна особа, повинен в залежності природно-сільськогосподарської зони бути в межах від 200 до 400 гектарів.

Рейдерство

При відсутності єдиного реєстру прав власності роздача земель селянам призвела до масових випадків шахрайства і справжніх бунтів селян в тих чи інших регіонах України. Тисячі або навіть десятки тисяч вимірюється загальне число випадків, коли на одні й ті ж земельні ділянки управліннями земельних ресурсів були видані декілька актів на право їх володінням.

До того ж реєстри та вся відповідна документація з таких управлінь зникала. Це давало можливість передавати земельні ділянки “потрібним” людям.

Уряд намагається переконати суспільство, що після формування єдиного земельного кадастру таке стане неможливим. В той же час головна причина, яка породжувала подібні шахрайства із землею, був закритий характер земельних реєстрів.

Зараз, проголошує уряд, все буде навпаки. Кожен зможе ознайомитися з усією інформацією про земельні ділянки. Все так може і буде. От тільки інформація про власників таких земельних ділянок залишатися закритою.

Мовляв, при відкритті такої інформації, це буде суперечити принципу захисту персональних даних про особу.

Як це “бідні громадяни” розвинутих країн живуть з публічним характером такої формації, важко навіть собі уявити. Очевидно, що закритість інформації про власників земельних ділянок, як, до речі, будь-якої нерухомості, дає можливість для маніпулювання нею.

А тому всі ризики рейдерських захоплень земельних ділянок нікуди насправді не будуть зникати.

Цілком зрозуміло, що закриття інформації про власників має на меті в першу чергу приховати факт того, що наші можновладці та наближені до них багатії вже давно скуповують і надалі скуповувати землю, не дуже себе обмежуючи поясненнями звідки у них гроші на це.

Обмеження можливості для нових поколінь українських громадян займатися фермерством

Ще однією загрозою непідготовленого впровадження вільного обігу сільськогосподарських земель може бути проблема обмеження для нових поколінь українських громадян зайнятися фермерством.

Всі кращі землі вже знаходитися у власності або здаватися земельним агентством в довгострокову оренду. Очевидно, що потрібно формувати землі запасу, які на таких умовах будуть передаватися тим чи іншим структурам в оренду, щоб можна було б земельні масиви в межах 200-400 гектарів в необхідний час продати або здати в оренду тим фермерам, які хочуть зайнятися аграрним справою і мати відповідну підготовку для цього.

У цьому зв’язку слід також звернути увагу, що в урядовому законопроекті про ринок землі, пропонується різко скоротити період, на який фермер може повністю сплатити кошти за землю.

Сьогодні фермер, який отримав у постійне користування або оренду земельні ділянки для ведення фермерського господарства, формально має переважне право на викуп земельних ділянок розміром до 100 гектарів угідь, включаючи до 50 гектарів ріллі, з розстрочкою платежу до 20 років.

Але зараз уряд пропонує обмежити цей термін 5 років, при цьому половина суми має бути оплачена відразу.

Це прямо вказує, що уряд не на словах, а на ділі замість сприяння розвитку фермерства в Україні хоче суттєво обмежити їх поява і можливість почати займатися аграрним виробництвом.

Втрата селянами землі внаслідок економічної політики уряду

Ще одним очевидним, хоча в реальності далеко не останнім ризиком впровадження вільного обігу сільськогосподарських земель, який слід згадати, може бути економічна політика уряду.

Українські уряди протягом всіх двадцяти років української незалежності не мали і досі не мають прогнозованої ефективної сталої політики підтримки сільгоспвиробників.

Така підтримка переважною мірою спрямована на сприяння великим агрохолдингам. При цьому внаслідок втручання уряду в рух сільгосппродукції та цін на неї, як це вже було не один раз в минулому, може завдати великої шкоди селянам.

І страждають від цього в першу чергу малі та середні аграрні товаровиробники, тобто ті, хто потенційно може використовувати землю як заставу під банківські кредити.

Зрозуміло, що збитки, які виникають в результаті поганих природних умов або дискримінаційних по відношенню до аграріям дій уряду, таким підприємствам покривати буде нічим.

Якщо раніше банки були змушені миритися з таким перебігом подій і пролонгувати кредитні угоди, то зараз у них з’явиться можливість просто відбирати закладену землю. І не факт, що уряд не буде свідомо провокувати подібний хід подій.

Що далі?

В українських умовах, враховуючи найбільші в Європі розміри угідь та ріллі, поява та функціонування великих вертикально інтегрованих аграрних компаній – процес цілком об’єктивний і позитивний.

В той же час без максимального сприяння розвитку малих та середніх агровиробників з відповідної спадкової економічною політикою українських урядів, без протидії формуванню касти земельних рантьє, без повністю прозорого земельного кадастру, без максимального спрощення процедури укладання договорів оренди, які зараз дещо реєструються від півроку до року, без законодавчого закріплення механізму захисту прав та обов’язків орендарів та орендодавців, включаючи обмеження строків оренди с / г земель не більше 20 роками, без жорсткого контролю з боку держави, спрямованого на збереження та зростання їх родючості, українське суспільство вже через 5-10 років може зіткнутися з кричущим розшаруванням мільйонів українських селян, які залишать своїх нащадків без права обробляти свою землю, і однією-двома сотнями аграрних баронів, які будуть контролювати більшу частину українських земель.

Те, що такий розвиток подій не сприятиме політичній та соціальній стабільності в Україні, годі й говорити.

Отже впровадження вільного обігу с / х земель крок цілком прогресивний лише за умови підкріплення його чесною, зрозумілою і сприйнятою суспільством фінансово-економічних та нормативно-правовою політикою з боку влади.

Без врахування таких факторів вільний продаж землі неминуче обернеться серйозними конфліктами в суспільстві, з превалюванням популізму і соціальної демагогії, і з відповідною дискредитацією самої ідеї.

На жаль, більшість кроків української влади за останні півтора року не дають надій, що вона готова прислухатися до застережень експертів, представників опозиції та громадськості, а тому цілком імовірно, що нас чекає конфліктний шлях проведення аграрної реформи та встановлення цивілізованих відносин у сфері обороту земель сільськогосподарського призначення.