Ринок вторинної нерухомості стагнує

У минулому році ринок вторинної нерухомості був досить спокійним. За підрахунками фахівців, кількість транзакцій суттєво не зросла. Така ж ситуація спостерігалася і з цінами на житло.

На початку цього року ринок паралізувало. Покупці і продавці очікують відновлення роботи нотаріусів, які поки не реєструють нові угоди. Якщо проблема і далі не буде вирішена, вона може негативно вплинути на підсумкові показники ринку.

Ринок вторинної нерухомості стагнує. І хоча офіційних даних про кількість угод минулого року поки немає, ріелтори відзначають, що вони не суттєво відрізняються від показників 2011 року. Таким чином, можна припустити, що в минулому році в країні було зареєстровано більше 500 тис. транзакцій. При цьому значна їх частина — це не купівля-продаж, а договори дарування, вступу в спадщину і багато іншого.

Пожвавлення на ринку нерухомості спостерігалося двічі. Перший раз — навесні минулого року, напередодні футбольного чемпіонату Євро-2012. Враховуючи дефіцит готельних номерів, деякі вклали кошти в квартири. Згодом вони встановили там дворівневі ліжка і відкрили міні-хостели. Під відкриття подібних об’єктів, як правило, купувалося житло у введених в експлуатацію новобудовах.

Друге пожвавлення спостерігалося вже наприкінці минулого року, коли стало зрозуміло, що правила реєстрації нерухомості з 1 січня 2013 року точно зміняться. Вже тоді деякі ріелтори прогнозували, що це призведе до проблем і рекомендували своїм клієнтам закінчити всі справи до новорічних свят. Тому в грудні кількість звернень до агентства нерухомості збільшилася приблизно на 15-20%.

Ціни стоять

Причини стагнації ринку — стандартні. Раніше на ринку відсутнє іпотечне кредитування, з допомогою якого купувалося не менше 70% квартир в докризовий період. За останніми дослідженнями, зараз житло в кредит купує лише 7% наших співвітчизників. Причому більша частина позичальників бере відносно невелику суму — $5-10 тис., якої не вистачає для придбання бажаної квартири. Не поліпшується і фінансовий стан українців. За даними Державної служби статистики, у грудні середня заробітна плата зросла на 9% і склала 3,377 тис. грн.

Всі ці фактори впливають на вартість нерухомості, яка істотно за рік не змінилася. Наприклад, індекс вартості житла на вторинному ринку нерухомості Києва у грудні 2012 року порівняно з січнем минулого року збільшився лише на 0,9%, з $1780 до $1796/кв. м. В грудні в порівнянні з листопадом індекс вартості вторинного житла виріс на 0,28%, з $1791/кв. м.

Вартість не змінюється із-за того, що на ринку вже майже не з’являються пропозиції за ціною істотно нижче середньоринкової. Власники кредитних квартир, придбаних за американську валюту вже продали свою нерухомість. Всі інші змогли знайти необхідні для погашення боргу ресурси, тому не поспішають продавати своє житло. Тим більше по низькій вартості.

При цьому деякі фахівці з нерухомості помітили цікаву тенденцію. Продавці намагаються завищити вартість вторинного житла приблизно на $3-5 тис., а потім погоджуються знизити ціни на цю позначку. Таким чином, вони демонструють своє бажання піти на поступки грошовим клієнтам і отримують ту суму, яка їм необхідна. Однак це стосується лише розсудливих продавців. Ті, хто не хоче йти на поступки, втрачають клієнтів. Адже зараз на ринку — ера покупців.

Той самий «портрет»

У минулому році «портрет» клієнтів не змінився. Більшість потенційних покупців — це сім’ї з дитиною, де обом батькам вже під 40 років. Як правило, вони уважно придивляються до майбутнього приміщення — плануванню, якістю ремонту та місця розташування будинку. Для них важливо наявність саду або школи, безпечної дитячого майданчика і, бажано, парку для прогулянок. Популярністю користуються дешеві однокімнатні апартаменти, тоді як трикімнатні — аутсайдери продажів.

Друга категорія покупців — молоді люди, які намагаються роз’їхатися зі своїми батьками. Як правило, вони або вже мають власні сім’ї, або збираються їх завести і жити окремо.

Продати трикімнатну квартиру в хрущовці сьогодні реально за $70 тис., тоді як «одиничка» коштує не менше $50 тис. Шляхом простого розрахунку зрозуміло, що на другу квартиру покупцеві не вистачає $30 тис. Для деяких українців це астрономічна сума. Тому молоді люди можуть купити недорогу квартиру в столиці, а батьки — дешевий будиночок у селі. В крайньому випадку, обидві сторони повинні жити в передмісті.

Інша ситуація спостерігається тоді, коли батьки продають квартиру в центрі міста. У такому разі її власник може розраховувати на однокімнатні апартаменти в наближеному до центру районі міста і однокімнатну квартиру в спальному районі. Однак це теж непросто. Адже власники апартаментів класу «люкс», з одного боку, мають дорогою, а з іншого — найменш ліквідної нерухомістю. Тому чекати покупця доведеться довго.

Нові реалії

Введення нових правил реєстрації прав власності на нерухомість паралізували ринок. Нагадаємо, з 1 січня 2013 року їх вже реєструють не БТІ, а нотаріуси та Реєстраційна служба. Однак нотаріуси відмовляються реєструвати зміни права власності, оскільки не отримали пояснень від Мін’юсту. В Реєстраційній службі спостерігаються величезні черги.

Це викликало негайну критику з боку керівництва країни. Прем’єр-міністр Микола Азаров навіть зобов’язав голови Державної служби з питань регуляторної політики та розвитку підприємництва Михайла Бродського відвідати Реєстраційну службу і доповісти про результати. За його словами, недоліками є незручне розташування самої Реєстраційної служби (в Жулянах, біля аеропорту «Київ»), віддаленість кас для прийому платежів, відсутність офісів служби в кожному районі, а також величезні черги. Крім того, виявилося, що населення погано поінформоване про роботу відповідних органів. Наприклад, в одному з центрів в Києві, де в робочі дні великі черги, в суботу було тільки два відвідувача, що свідчить про недостатню обізнаність громадян щодо графіку роботи. Заслухавши доповідь пана Бродського, Микола Азаров доручив створити робочу групу, яка напрацює оптимальні рішення для поліпшення діяльності Державної реєстраційної служби. А минулого тижня Микола Азаров пішов на крайні заходи і заявив про подання на звільнення голови реєстраційної служби Леоніда Єфіменка. «Я не задоволений тими помилками і недоліками, а іноді і очевидними організаційними прорахунками при запровадженні нової системи. Чому з самого початку для людей були створені незручності, хто заважав уникнути їх відразу?», — сказав Микола Азаров. Він також повідомив, що в перспективі термін реєстрації прав на нерухоме майно при наповненні реєстру буде займати лічені години», тоді як сьогодні він становить 5 робочих днів замість 14, як було раніше.

Пізніше стало відомо, що пан Єфименко самостійно написав заяву про звільнення. Нового керівника Укрдержреєстру призначає президент за поданням кандидатури Кабміном.

Ця новина стала неприємною для гравців ринку нерухомості. Адже поки в уряді будуть визначатися пройде час. І нотаріуси, навряд чи отримають потрібні їм пояснення. Тому, скоріш за все, ринок буде стояти до весни. Звичайно, покупці, які хочуть вирішити свої житлові проблеми, не підуть з ринку. Відмовитися від угод можуть лише ті українці, які розглядають житло як можливість для вкладення коштів. А таких зараз 10-15%. Саме такої кількості угод ринок може недорахуватися в тому випадку, якщо система не почне працювати, хоча б з весни. Адже в цей період традиційно зростає активність.