Розмін квартири: діти хочуть жити окремо від батьків

Багато українських сімей рано чи пізно стикаються з проблемою, коли необхідно розміняти житло. Діти виростають і хочуть жити окремо від батьків.

Лише одиницям вдається до цих пір накопичити необхідну для придбання окремої квартири суму, іншим доводиться розмінювати власне житло. Як показує практика, це досить непросте завдання.

Підростаючі діти часто не хочуть жити з батьками. Спільне проживання на одній житлоплощі призводить до конфліктів. Особливо в тому випадку, якщо син чи дочка оселилися в батьківському будинку зі своїм чоловіком або дружиною. Про конфлікти між членами таких сімей чимало написано на спеціалізованих форумах, журналах і навіть у підручниках з психології. Тому часто після кількох років спільного проживання сім’ї приймають рішення роз’їхатися.

Частіше українського хочуть продати трикімнатну квартиру і за отримані кошти придбати дві «одинички». За словами експертів з нерухомості, таких пропозицій у них купа. Як правило, спочатку шукають покупця на квартиру, потім фахівці підбирають варіанти майбутніх квартир. А вже після цього одночасно укладається угода купівлі-продажу об’єктів.

Не секрет, що найбільшу вигоду отримає власник трикімнатної квартири в одному з центральних або наближених до нього районів Києва, розташованої в сучасному монолітно-цегляному будинку, з зручним плануванням і гарним ремонтом. Якщо житло знаходиться на Інститутській, Великій Житомирській або Богдана Хмельницького, то її власник може розраховувати на «одиничку» в наближеному до центру районі міста і однокімнатну квартиру в спальному районі, найчастіше на Лівому березі столиці.

Однак зараз продавці житла класу «люкс» опинилися в складному становищі. Вони виявилися власниками, з одного боку, самого дорогого, з іншого — не найбільш ліквідних апартаментів. Попит на об’єкти бізнес-і преміум-класу впав, і, щоб продати квартиру, її власники змушені йти на поступки. Треба зазначити, що покупці такої нерухомості — топ-менеджери або акціонери великих компаній. Тому вони добре вміють торгуватися і, як показує практика, можуть отримати значну знижку. Особливо зараз, коли ціни на ринку фактично диктують покупці.

Для всіх інших категорій бажаючих роз’їхатися ситуація теж не така вже райдужна. За словами фахівців по нерухомості, більшість бажаючих розміняти житло — власники квартир середнього стану будинків у спальних районах міста. При цьому зайвих коштів, які дозволять суттєво покращити умови проживання тим, хто роз’їжджається, у таких людей немає. Таким чином, їх єдиний актив — це власне житло. Проблема полягає в тому, що продати такі апартаменти і придбати за отримані кошти дві однокімнатні квартири — велика проблема. Адже продати трикімнатну квартиру в хрущовці зараз реально за $ 70 тис., тоді як за «одиничку» доведеться викласти не менше $ 50 тис. Шляхом простого розрахунку зрозуміло, що на другу квартиру покупцеві не вистачає $ 30 тис. — астрономічна, як для деяких українських, суми. Саме тому такі операції не стали масовими. Більшість покупців, як правило, продає власне житло, і покращують або погіршують свої умови проживання.

Ще менше киян погоджується на обмін житла, оскільки в цьому випадку обидві сторони, що беруть участь в угоді, повинні бути задоволені запропонованими їм варіантами. А це, як показує практика, непросто. Однак поодинокі випадки іноді трапляються. Ступінь вигоди від обміну квартири можна оцінити за чотирма параметрами: ціна, по якій буде продана квартира; ціна альтернативної квартири, розмір комісійних агентства нерухомості, термін проведення операції.

Якщо жоден з цих способів розміну квартири неможливий, то завжди є запасний варіант — не продавати свою квартиру, а здати її в оренду, самим же тимчасово з’їхати в більш дешеве житло. В цьому випадку кожній з родин доведеться докласти відносно невелику суму для того, щоб заплатити за свої апартаменти. Враховуючи той факт, що інтерес до оренди нерухомості зростає, здати своє житло можна в достатньо короткий термін.

Дмитро Корчев,

Голова правління Київського міського відділення АФНУ

Розміняти квартиру в столиці без доплати практично нереально. Пройшли вже ті часи, коли однокімнатні квартири коштували $10 тис., двокімнатні — $20 тис., а трикімнатні — $30 тис.

Частіше житло розмінюють люди з достатком нижче середнього. Адже, багаті українці можуть зібрати необхідну суму для придбання житла дітям або «розійтися миром» з колишнім чоловіком. Тому зазвичай квартири розмінюють в спальних районах міста, наприклад, на Борщагівці або Лісовому масиві. Реально продати трикімнатну ” хрущовку в цих районах міста можна за $70 тис. Однак купити за ці кошти дві повноцінні однокімнатні квартири неможливо, оскільки дешеве житло коштує понад $50 тис. Єдине виключення — це продаж житла в центральній частині міста і придбання двох квартир у віддалених районах, де вартість житла істотно нижче. Проте таких випадків — одиниці. Тому розміняти житло без доплати в столиці нереально, потрібна додаткова оплата. Проблема полягає в тому, що у більшості українців немає додаткових коштів.

Ольга Архипова,

голова Одеського регіонального відділення АФНУ

Для того щоб розміняти житло, треба починати «з кінця». Тобто я рекомендую проаналізувати пропозиції на ринку і вибрати ті варіанти, які зацікавлять бажаючих роз’їхатися. Я не раджу «підганяти» вартість своєї квартири під ту суму, яка необхідна для купівлі окремих апартаментів. Адже покупці не готові переплачувати за квартиру. Тому бажаючим розміняти своє житло, можливо, потрібно буде зібрати певну суму, якої не вистачає для придбання окремого житла.

Після того як всі ці питання вирішені, можна виставляти квартири на продаж і подивитися на реакцію потенційних покупців. При цьому я раджу скористатися допомогою ріелторів. Саме вони допоможуть встановити правильну ціну на об’єкт. Якщо вартість житла на ринку зростає, то отримати завдаток і внести його за майбутнє житло краще в один день. Якщо ціни знижуються, то варто взяти завдаток і пошукати підходящі варіанти, число яких може постійно збільшуватися.

Ольга Прохорова,

Голова правління Луганської ріелторської палати

Продати одну трикімнатну квартиру і купити дві однокімнатні в багатьох обласних центрах, таких як Луганськ, зазвичай дуже важко. Адже різниця у вартості квадратного метра в центральній і наближеною до нього частини міста, як правило, невелика. Для того щоб придбати дві квартири, потрібно додати певну суму, якої часто у місцевих жителів немає. Часто буває, що квартиру, яку її власники хочуть розміняти, виставляють за завищеною ціною. Наприклад, трикімнатну можуть продавати за $80 тис., пояснюючи це тим, що у її власника «дві дочки». Однак за такі гроші продати такі апартаменти майже нереально. Адже навіть габаритне житло у центральній частині міста коштує $55-65 тис. У цьому випадку нас часто виручає передмістя, де вартість квартир істотно нижче. У найближчих до міста селах можна купити квартиру, так і невеликий будиночок за відносно невелику суму. Такий спосіб роз’їзду популярний у місцевих жителів.

Станіслав Лобко,

юрист компанії «Рибін та Партнери»

Якщо квартира приватизована або куплена на ім’я обох подружжя, вона зазвичай продається з подальшою купівлею двох нових квартир (кімнат). Разом з тим, якщо квартира маленька або недорога, один з колишнього подружжя може претендувати на всю квартиру, компенсувавши грошима або майном вартість її половини. Якщо ж квартира не приватизована, роз’їзд можливий тільки шляхом її обміну на дві неприватизовані квартири (кімнати).

За загальним правилом подружжя мають рівні права на придбану у шлюбі квартиру. Втім, один з подружжя може претендувати на більшу частку в тому разі, якщо це передбачено в шлюбному договорі, або він зможе довести суду, що його колишній чоловік не дбав про матеріальне благополуччя сім’ї або витрачав сімейне майно не в інтересах сім’ї, або з ним залишаються проживати діти. При цьому після роз’їзду діти мають право проживати на житловій площі будь-якого батька.

Необхідність отримати згоду інших членів сім’ї залежить від того, належить їм право власності на частину квартири: якщо такі права відсутні, колишнє подружжя не може узгоджувати свої дії з іншими мешканцями. Крім того, в даному разі може виникнути проблема визначення місця проживання дітей з одним із батьків.

Основні юридичні труднощі виникають у випадку виникнення спору. Наприклад, якщо один з подружжя звертається в суд з вимогою присудити йому всю квартиру з виплатою компенсації, йому слід пам’ятати, що сума компенсації повинна бути внесена на рахунок суду вже на момент подачі позову. Крім того, якщо права на квартиру, крім колишніх подружжя, мають ще й треті особи, для того, хто з’їжджається, буде проблематично отримати навіть компенсацію.