Роль генпідрядника в процесі будівництва обєкту – функції, обовязки, недоліки

Генпідрядна компанія, поряд з іншими важливими факторами, грає велику і значну роль в процесі розвитку об’єкта. Від її досвіду і професіоналізму залежить якості побудованої споруди, а ступінь порядності та управлінські навички впливають на терміни та фінансові витрати, а також ступінь злагодженості взаємодії всіх структур будівельного процесу.

Послуги

Послуги генпідрядної організації передбачають комплексне ведення проекту, не тільки виконання тих чи інших будівельних робіт, але і надання управлінських послуг. В результаті це дає максимально ефективний процес і перманентне володіння ситуацією на об’єкті, (особливо в частині якості виконання робіт, дотримання встановлених строків і контролю за витрачанням грошових коштів).

Послуги генпідрядної організації надаються по двом аспектам:

1. Виконання будівельно-монтажних робіт;
2. Надання управлінських послуг генпідряду.

Роботи, що виконуються генпідрядною організацією, повинні вестися за розробленим календарним планом виконання робіт. Технологічна послідовність і терміни виконання робіт на об’єкті плануватися в прив’язці до проектних рішень, технології виконання робіт і інтенсивності фінансування, а також з урахуванням поточно-паралельного та суміщеного виконання будівельних робіт.

Якість будівництва багато в чому залежить від того, наскільки правильно організований сам процес будівництва, де дуже велика увага повинна бути приділена всім її складовим – визначення бюджету, вибір учасників проекту, схеми організації планування, управління, контролю якості та строків виконання робіт, прогнозування можливих ризиків, визначення оптимальних строків будівництва і необхідних для цього фінансових, технічних і трудових ресурсів.

На сьогоднішній день на ринку генпідрядних послуг досить твердо склалася думка, що надійна генпідрядна компанія – це компанія з «вертикальною інтеграцією», самостійно виконує всі або більшу частину етапів будівельного процесу. Однак, при такому підході, збій в роботі на одному етапі або при виконанні одного виду робіт може спричинити за собою збій всього процесу будівництва. Цим збоєм може стати – недотримання строків, поява та усунення дефектів, відхилення від графіка/плану робіт, порушення схеми фінансування, відступ від регламентованого технологічного процесу виконання робіт, затримка з поставкою закуплених матеріалів і обладнання, залучення не кваліфікованого і некомпетентного будівельного і керівного персоналу. Наслідком цих збоїв може бути, в кращому випадку, зрив термінів виконання робіт, а в гіршому – подорожчання всього проекту.

В ідеалі, генпідряд має під собою як раз компанію з «горизонтальною інтеграцією», в рамках якої відбувається консолідація декількох напрямків – не тільки виконання будівельних робіт, а, в першу чергу, надання управлінських послуг. Безумовно, необхідними і обов’язковими складовими компанії є якісне виконання будівельних робіт, досвідчений і кваліфікований персонал, власна матеріально-технічна база. Однак, велику увагу і одним з пріоритетних умов повинно бути вміння організувати процес виробництва робіт, забезпечити узгоджену роботу всіх учасників будівництва, передбачати можливі ризики, визначати оптимальні терміни будівництва і прораховувати необхідні для цього фінансові, технічні і трудові ресурси.

Тим не менш, яка б схема інтеграції не була обрана, методи і принципи роботи генпідрядної компанії повинні бути відкритими і прозорими, а також зрозумілими всім учасникам будівельного процесу – не тільки фахівців будівельних професій, а й замовника будівництва, інвесторам і кредитують організаціям. Які, як правило, знайомі з технологією та методами будівництва досить поверхово, але, тим не менш, повинні брати в ньому активну і безпосередню участь.

Вартість послуг

Послуги генпідряду оплачуються за ставкою 3% – 10% від договірної вартості робіт залежно від суми та обсягів робіт і послуг.
Будівельно-монтажні роботи, що виконуються генпідрядної компанією оплачуються згідно із загальним порядком оплати виконуваних робіт на об’єкті будівництва (якщо інші умови не регламентовані договором генерального підряду).

Критерії вибору

При виборі генпідрядної організації варто брати до уваги ряд критеріїв, деякі з яких можуть стати вирішальним. На початковому етапі відбору – це досвід роботи компанії, кількість та масштабність виконаних проектів. Другий, достатньо «авторитетний» критерій – рекомендації знайомих/партнерів, які вже працювали з конкретної генпідрядною організацією.
Однак, незважаючи ні на що, в Україні як і раніше вирішальним критерієм є договірна ціна, запропонована Замовнику. А вже потім розглядаються такі пункти, як якість, терміни, кваліфікація персоналу, власна матеріально-технічна база та ін.

Договір генерального підряду

Відносини між Замовником та генпідрядною компанією повинні в обов’язковому порядку закріплюватися за допомогою укладення договору генерального підряду.
Договір і додаткові угоди повинні укладатися коректно (Згідно «Загальних умов укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 1 серпня 2005 року № 668), містити усі необхідні розділи та реквізити, повністю відповідати обсягами та видами будівельних та монтажних робіт, передбачених відповідним комплектом робочих креслень.
Найбільш істотними умовами договору генерального підряду, серед інших не маловажних, які повинні бути зазначені в обов’язковому порядку є: договірна ціна; строки початку та закінчення робіт (будівництва об’єкта); виконувані роботи; гарантійні строки якості закінчених робіт, порядок усунення недоліків.
Наявні недоліки договору генпідряду (конкретно не прописані зобов’язання, некоректно сформульовані положення, відсутність чіткого порядку тощо) можуть призвести до виникнення спорів між сторонами, неможливості подальшого виконання робіт, заподіяння матеріальних збитків і, як наслідок, неможливості завершення реконструкції Об’єкта.

Документація будівельного процесу

Ще одним важливим аспектом роботи генпідрядної організації (в рамках управлінських функцій) є ведення документації будівельного процесу і виконавчої документації на належному рівні відповідно до норм та правил українського законодавства (ОРГАНІЗАЦІЯ БУДІВЕЛЬНОГО ВИРОБНИЦТВА ДБН А. 3.1-5-2009 та ін).

Проблеми з генпідрядником

Зваживши всі позитивні і не цілком позитивні моменти у середньостатистичної роботі генпідрядної організації можна виділити основні проблеми, які виникають при роботі з генпідрядником, в тому випадку, якщо з боку останнього демонструються «некоректні дії». А саме, генпідрядник може:

• Заплутувати Замовника при складанні договірної ціни на виконання робіт з будівництва/реконструкції/ремонту об’єкта. Кошторис, як правило, надається у спеціалізованій незрозумілою для неспеціаліста вигляді або просто в друкованому паперовому вигляді, без відображення принципів формування вартості робіт. І тому і в іншому випадку є можливість закладати в кошторис завищені розцінки і коефіцієнти.
• Завищувати вартість послуг генпідряду і виставляти на оплату послуги, які апріорі не передбачають оплати.
• Залучати для виконання субпідрядних робіт некваліфікованих фахівців, що в подальшому може призводити до появи дефектів та необхідність їх усунення. І як наслідок – збільшення термінів і вартості будівництва.
• Халатно відноситься до ведення документації на об’єкті. Важливо не тільки побудувати, але і документально оформити будівництво і ввести об’єкт в експлуатацію. Крім того, необхідно передати виконавчу документацію експлуатуючої організації для здійснення в майбутньому обслуговування і поточного ремонту будівель і інженерних мереж.
• Звільнятися від своїх прямих обов’язків. Замовник бере на себе функції генпідрядної організації та вирішує всі питання, пов’язані з узгодженням умов і вартостей у роботі з субпідрядними організаціями, залишаючи за генпідрядником лише формально статус генпідрядної організації.
• «Умілий» генпідрядник може обвести навколо пальця інвестора і замовника при складанні кошторису, при закупівлі матеріалів та обладнання, в процесі виконання робіт і недотримання технологічного процесу.
Однак, зазначають у Build and Live Development, приємно констатувати, що в Україні працює чимало грамотних і професійних підрядників, які зводять якісні конкурентоспроможні об’єкти, організовуючи й керуючи процесом будівництва належним чином.